今年是深圳特区成立四十周年之际，扩容激荡起坊间的热议，而一张疑似深圳扩容的网传图片，再次引起了朋友圈人士疯传。

这张扩容示意图显示，深圳将向北扩容成立深北新区，大致包括东莞市凤岗镇、清溪镇，塘厦镇，以及惠州市惠阳区和大亚湾。

关于这张图来源众说纷纭，有传言说是从深圳市政府工作会议中的流传出来的，也有说是从某开发商处得到的内部消息。不管传闻真假，深北新区真的有其合理性吗？

深圳扩容存在迫切需求

深北新区方案有一定的合理性

第一、这个方案是否合理，要建立在深圳能否扩容的概率上。今年4月份，国家发改委提出完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围，解决发展空间严重不足问题的政策。

这里的中心城市，包括直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等，深圳毫无疑问位列其中。而在全国所有中心城市当中，深圳是空间资源最为紧张的一个。在全国经济排名前十的城市当中，辖区面积倒数第二的上海，面积6340平方公里，是面积最小的深圳3倍以上，面积最大的重庆8.2万平方公里，为深圳的40倍，可见深圳土地面积的狭小。据统计，至2018年，深圳的建成区面积是930平方公里，离最后枯竭还有约70平方公里，几乎没有土地开发了。而且与国内外较为发达的城市对比，深圳人均可建设用地仅仅为66平方公里，远远低于东京、上海，仅略高于香港。

并且，人口的快速增加，进一步加剧了深圳的土地资源紧张局面。2010年，深圳常住人口约为1005万，而到了2019 年，深圳常住人口已经达到1343万人，激增300多万。仅去年深圳常住人口就增加了41万人，位列大湾区第一。

严峻的形势下，深圳扩容存在迫切需求，尤其当前粤港澳大湾区、先行示范区建设的宏大背景下，这一猜测比任何时候都更接近现实。第二、从深北新区扩容范围来看，符合深圳扩容的方向。深北新区大致包括东莞市凤岗、清溪、塘厦，以及惠阳和大亚湾。而深圳扩容的方向，就是往北东莞、往东惠州这两个区域，往西跨越珠江扩容中山不太现实，与其方向不谋而同。

而往北东莞，概率最大的就是凤岗、清溪、塘厦，尤其是凤岗的倒三角地形与深圳天然一体，当凤岗纳入深圳版图，整个深圳才显得更完整，扩容也是顺理成章。而往东惠州，由于大亚湾和惠阳紧邻深圳龙岗坪山，能提供土地也较多，划分概率也很大。总体来看，深北新区的划分范围具有合理性。第三、根据坊间流传“深北新区”扩容后的新深圳面积，将从原来的1997平方公里增加到3292平方公里，面积增加1300平方公里，接近3个深汕合作区的面积，符合一个大城市应当具有的面积体量，能解决深圳发展面临的空间制约。

无论从扩容概率上、扩容范围，还是扩容后的面积来看，这张图片显示的深北新区都存一定的可能性。

倘若扩容，凤岗作为地理中心

价值应与龙华看齐！

倘若深圳能实现行政上的扩容，那么被纳入深圳版图的区域，就类似于深汕合作区一样，显然会估值大升。但是最终，临深具体哪个地方可以跑得更久，跑得更远，依然要取决于那个地方在整个都市圈里的区位价值。而真如深北新区所示扩容范围，凤岗区位价值可能会最大。

第一、凤岗距离福田中心的直线距离最近。

东莞及惠州的临深众多板块中，唯独凤岗犹如一把匕首，插入深圳的“心脏”，就是深圳缩短东西互通时空距离的必经之地，甚至比龙岗坪山到福田中心的距离更近。

地理位置决定了，凤岗的短期价值保守估计至少也将是现在的龙华观澜、大运新城等深圳区域的水平。第二、假如扩容为深北新区，站在整个大深圳的视角看，凤岗位于大深圳的地理中轴，将必然是真正的几何中心，左被宝安南山、南被福田罗湖、右被龙岗坪山惠阳、北被塘厦清溪包围，处于绝对的核心位置。当凤岗作为城市地理中心时，在政府规划中，极有可能发展为主中心。因为这样才能向北辐射塘厦、清溪，最终辐射带动整个东莞，向东辐射龙岗坪山大亚湾，外溢产业和人口，带动其经济和产业向上发展。第三、倘若扩容后，凤岗极有可能成为深圳的交通枢纽。无论是福田中心、还是前海中心，一个片区能够成为深圳中心，必定会聚集轨道、城际、高铁等交通方式。以前海中心为例，有亚洲最大的轨道交通枢纽，能快速到达湾区各个城市。而作为崛起的龙华新中心，也有北站交通枢纽，高铁、地铁一体化。

倘若扩容后，由于凤岗中心的地位，一定会发挥交通枢纽的作用，届时必定会规划包括地铁、城际在类的线路。例如目前规划的深圳地铁10号线凤岗段、以及业内人士爆料的深圳地铁4号线延长至凤岗的的猜想，势必都能落地，以此来串联深圳各个板块以及湾区各个城市。第四、倘若被扩容，凤岗的房地产价值也会大幅提升。目前凤岗房价大概3万左右，而深圳地理中心龙华，最高房价已经突破10万，凤岗与龙华的差距，大概2—3倍之间。而一旦扩容，凤岗价值应与龙华看齐，房价会得到大幅提升。

凤岗+观澜旧改超2000万平

打造超级区域—凤观新城

不管深圳扩容与否，凤岗正在携手观澜正在打造一个超级区域——凤观新城。为什么能够称为凤观新城？一个非常重要的特征拥有大量旧改。围绕着凤岗、观澜有超2000万平米旧改体量，其中凤岗有超300万平，观澜约1700万平米，约等于48个白石洲的旧改.....

以凤岗为例。目前已经成功推进了11宗旧改项目，更新面积超过300万平米，涌现了凤岗天堂围旧改、官井头旧改、凤岗镇塘沥村旧改、三正雁田旧城等旧改项目。1）凤岗天堂围旧改。凤岗镇天堂围村，是凤岗超级巨无霸旧改，建面高达86.5万平米。项目位于凤岗与观澜中心区链接的核心位置，距离深圳地铁4号线延长线约2公里，地理位置非常优越。

项目计划打造成为“四位一体，产城融合”创新示范基地，重点布局机器人产业园，智能医疗产业园，智能半导体等新型产业，目前已有多家企业签定合作协议进驻园区，可谓万事俱备，就等开工。2）凤岗镇塘沥村旧改。该项目体量位居凤岗第三，更新面积仅次于鸿荣源天堂围旧改（86.5万平米）与三正雁田旧城改造项目（39.3万平米）。

据红线图，该地块临近凤岗中心区，地处塘沥村碧湖片区，现状以旧厂房与民房为主，拟更新单元范围为32.75万平米。3）官井头村旧改。官井头村“三旧”改造项目，在功能定位上，基本以居住为主，辅以停车场等社区级的公共配套，将打造成为高尚、成熟的生活社区。

项目用地面积95亩，计容建筑面积13.3万平米，计划投资19.5亿。改造完成后，预计产值29亿元，税收约1亿元。凤岗旧改除了项目多之外，极具鲜明的特征是，入驻的都是一线开发商，目前已有万科、碧桂园、三正地产、鸿荣源等开发商进驻。而且还有一个典型特征是，旧改项目主要分布在与观澜链接天堂围村，与龙岗平湖链接的官井头，雁田村三大片区，呈多点分布形态。可以肯定的是，等这些更新项目陆续完成后，凤岗整体的城市颜值完全能与周边的大运新城相媲美，相应的房地产价值也会大幅提升。

观澜占据龙华旧改版图半壁江山

凤观融城势不可挡！

凤观新城，凤岗旧改体量很大，而观澜的旧改更是惊人。不完全统计，观澜片区有约108个村旧改，超200个旧改项目，云集万科、佳兆业、鸿荣源、卓越、金光华、招商等一线品牌发展商，斥资超千亿资金重磅打造。目前，观澜整体旧改规模逾1700多万平米，相当于3个福田中心区大小，占据龙华旧改版图半壁江山！1）鸿荣源牛湖旧改。该项目位于观澜街道观天路以南，环观南路以西，紧邻地铁4号线北延段牛湖站，占地186万平方米，相当于4个壹城中心大小。

项目拟更新方向为打造以智慧产业、总部研发核心生产基地及休闲娱乐、生态居住、文化旅游等多功能于一体的新型智慧新城。2）卓越牛湖北旧改。观澜牛湖北的旧改方向是住宅和商业。卓越前几年拿下了牛湖北旧改，位于龙华区高尔夫大道与广培北路交汇处，拟拆除重建用地面积达8.1万平米。目前，牛湖片区已经有多家品牌开发商入驻，包括卓越集团，金光华集团，恒裕集团，华建集团，中森置业等开发商，期待未来片区裂变。3）万科观澜长湖头村更新项目。长湖头村旧改，位于观澜大道与碧澜路交汇处的西北侧，距离地铁4号线北延段长湖站约500米，地铁口物业。

项目规划总建面超40.5万平，是观澜片区最大的旧改项目之一，建成后将是集住宅、商业、学校、公共配套于一体的大型综合社区。据了解，万科长湖头村旧改预计2021年入市，价格可能达到6万+。而与此同时，四号线延长线牛湖站附近有万科在售的新盘万科凤岗四季花城，目前单价约3.25万。

同样是万科打造的产品，轨道交通4个站，仅需1/2的价格，可以说是绝对的价格洼地。目前，观澜不少旧改已经开始动工建设。例如：格局地产的新石桥旧村更新项目、深物业蚌岭片区更新项目、金光华大布巷片区更新项目、福晟松元厦更新项目、万科观澜长湖头村更新项目........均属于大型商住综合体项目。注意一点，观澜旧改体量巨大，未来将成为龙华区主要的住宅、商业以及产业园区供应重点区域，极可能成为下一个北站红山。淘房志相信：凤岗和观澜坐拥逾2000万平的磅礴旧改体量，并在万科、鸿荣源、卓越、碧桂园、三正地产、金光华、恒裕等品牌房企的深耕下，城市面貌将会发生翻天腹地的变化。这里将诞生出堪比48个白石洲体量的旧改，涌现出远超4个壹成中心的大型综合体项目，万科40万平超级航母预计明年就能面世.......一座属于凤岗和观澜的全新之城，正悄然之间崛起。当然，旧改意味着山鸡变凤凰，更意味着房地产价值的裂变。根据塔吊理论，“哪个地方的塔吊越多，房价升值潜力越高；哪个片区旧改量更大，升值潜力也更大”，也就是说，旧改越多的地方越值得买。这悄悄告诉我们，超级旧改聚集地——凤观新城值得入手了。

凤观新城交通加速

凤岗有望20分钟直达罗湖

凤观新城之所以能共同崛起，一个非常核心的就是彼此之间的联系。从轨道的衔接看，一条贯穿整个深圳中轴的地铁4号线，它串联起福田中心、龙华北站枢纽和观澜地区。并且有内部消息显示，这条线未来还要延长至凤岗。

目前观澜内部的道路交通也在相继规划中，包括地铁4号线，地铁22号线、观澜有轨电车，这些线路都贯穿至深圳福田中心，带来大量外溢人口进驻观澜，随之北上再外溢凤岗。

而作为凤观新城的凤岗也不弱下风。今年凤岗政府大力发展交通，投资7亿元，15条道路开启加速包。例如，深圳丹平快速二期东莞段衔接工程。项目起于深圳平湖鹅公岭立交，终点接东深公路凤岗雁田段。据了解，该对接路段建成通车后，从凤岗雁田开车去深圳罗湖，时间从过去的约30分钟缩短至20分钟内。

还有京东大道工程。据了解，项目总投资约7.1亿元，第一期工程将由武深高速引路连接恒心路，贯穿京东智谷项目，道路设计为城市主干道，设计时速为50公里/小时，全长约为0.66公里。这些交通设施，让凤岗和观澜的时空距离更加拉近，突破了行政阻隔，成为真正的深莞第一融合区。目前，凤岗的房价支撑主要是深圳购买力，随着风观新城价值趋同，房地产价值方面，观澜目前突破5万，凤岗才3万，价差优势明显。尤其，今年深圳房价再上了一个阶梯，与凤岗的房价价差再一步拉大，凤岗又将承接新一批的深圳外溢客群，迎来新的机遇。