近两年的房地产市场，民营企业逐渐身影淡去，地方国企开始成为主流。凭借雄厚的资金实力以及稳健的经营模式，国企开发的楼盘，成为当下购房者的更优选。然而，近日却有两家地方国企也出现了债务违约的现象。对此有网友表示，难道选择国企也不能高枕无忧？
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陕西首屈一指的国企建工巨头——西安建工集团，近日发布公告表示无力清偿到期债务，“国企刚兑信仰”再次被打破。
西安建工表示，因受宏观环境、行业下行及地产调控等因素叠加影响，目前公司应收账款回款滞后导致缺乏流动性资金，债券偿付压力较大，未能于2024年8月19日完成“21西安建工MTN001”本息的兑付。截至2024年8月19日，公司未兑付本息合计2.63亿元。
资料显示，西安建工成立于2009年，由西安市城市建设开发集团公司、西安市建筑工程总公司、西安市建筑设计研究院合并组建而来，是西北地区第一家拥有建筑施工总承包和市政公用工程施工总承包“双特级”资质的建设企业。
2017年，西安建工通过与绿地控股集团开展战略合作，率先实施混合所有制改革，实现了股权的多元化配置，成为绿地控股集团成员企业。混改之后，西安建工的业务开始大幅度向房地产倾斜。但房屋领域快速扩张的结果便是，民营房企出问题后，相关风险迅速传导至公司。
西安建工的主要客户，偏偏就有两大爆雷房企——绿地和恒大。
• 截至2023年6月，西安建工承接绿地集团项目在手合同额达到96.61亿元，已完工金额72.47亿元，回款金额48.99亿元。
• 截至2023年6月，西安建工共承接13个恒大地产项目，合同额总计43.04亿元，形成的应收账款、合同资产、存货和其他应收款账余额达到10.69亿元，计提坏账准备或减值准备4.34亿元。
第三方评级机构指出，西安建工违约主要存在三方面原因：
第一，“股东掏空”。绿地自身已先于西安建工违约，难以给予后者支持，并且其早已通过股东身份占用西安建工的资金，截至2021年末应收账款、其他应收款、合同资产三个科目中应收绿地及其关联方款项合计为50.2亿元，截至2023年末仍有31.1亿元未收回。
第二，涉房敞口大。混改完成后，西安建工业务承揽规模快速扩张，并向房建领域倾斜。在业务类型上，房建占比提升，2020年以后房建新签合同额占比基本在60%以上，而市政交通及基建占比则不到20%。房建领域快速扩张的后果是，在民营房企出现大面积流动性危机后，相关风险传导至公司。
第三，西安建工的基建项目逐渐从西安市向外拓展，市外承接项目较下沉，从截至2021年3月末主要在建项目看，基建及安置房项目涉及攀枝花盐边县、乐山井研县、遂宁市。从应收账款前五大看，涉及开封经开区、阳城经开区、邯郸、菏泽市单县、汉中等地。随着地方经济财政压力加大，相应项目回款亦较为困难。
02
无独有偶，广东国资控股上市公司、业内老牌文旅环境企业——岭南股份，也于近日宣告债务违约。
岭南股份表示，公司现有货币资金无法偿付48953.50万元转债余额，这标志着岭南转债违约成为既定事实。
值得一提的是，岭南股份这一违约，直接打破了可转债30多年“0违约率”的历史。
资料显示，岭南股份创立于1998年，起初主要经营园林和生态环境业务。2015年，岭南股份通过并购恒润科技、德马吉、新港水务等多家公司正式涉足文旅业务。也正因大举并购，岭南股份的资产负债率始终在高位运行，这也为其日后发展埋下祸根。
对于债务违约的原因，岭南股份在公告中表示，近年来，因行业周期性波动及市场供需变化的影响，政府投资缩减，公司推进优化业务订单结构及战略布局调整，新增订单不达预期；公司工程业务结算周期拉长、应收账款回款延迟，资金偏紧制约了公司在建项目的施工进度；加上日常经营支出仍需维持，造成了公司资产负债率较高，盈利能力及偿债能力持续下滑，存在流动性压力。
简单来说，岭南股份遇到的麻烦与大多数依靠PPP项目（政府与社会资本合作，共同参与公共基础设施的建设和运营）为主的地方文旅企业类似——受累于地方财政困难和PPP政策转向，近年来不仅新增项目急剧减少，还拿不到回款。
此外，从岭南股份财报来看，其业绩大幅恶化始自文旅企业万马齐喑的2022年。彼时，岭南股份文旅板块遭受冲击，导致PPP项目等应收账款回笼滞后、计提大额资产减值等问题逐渐显现，即使在旅游业回暖的2023年亦未见好转，两年亏掉了过去十年的净利润。
03
回到南通房地产市场，这两年，国资房企、城投公司也逐渐成为市场的主角。据不完全统计，2020-2023年之间，南通大市共计成交了664宗涉宅地块，其中有443宗是由本土国资企业单独拿地，占比高达约67%。
不同于民营企业的高周转模式，国资房企、城投公司拿地后开发节奏普遍较慢。粗略统计，上述443宗本土国资企业摘牌地块中，目前还有超370宗尚未开发。
以南通市区为例，2021年7月，南通城市建设集团有限公司摘牌滨江板块5宗地块，但目前仅有R21012地块已入市，剩下的4宗地块疑似都还未动工。
再比如苏通园区，目前还有7宗地块疑似未动工，其中6宗都是由南通苏通科技产业园滨江房地产开发有限公司摘牌。
通州区同样存在这种现象。以金沙湾板块为例，过去四年先后出让的10宗地块，目前还有8宗未动工，均由本土国资企业摘牌——南通神辉置业（5宗）、南通空港置业（2宗）、南通华山实业（1宗）。
当然，从平衡房地产市场供求关系角度来看，放缓地块动工入市节奏，也不失为明智之举。
毕竟，经过这几年的深度调整，南通房地产市场结构已经从刚需主导转变为改善主导，房屋功能也从金融属性主导转变为回归居住属性。
在当前市场环境下，相比于量的高速增长，高质量增长显然更为重要，更高品质的人居产品才是买房人的心之向往。
