司法实践中，对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同，各地法院普遍认定合同有效。但对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同，各地法院对于合同效力的认定不完全相同。北京中恒信律师事务所刘鹏律师依托法律要点及裁判口径，整合探析了农村房屋买卖合同效力裁判规则，供大家参考。

1.城镇居民与农村村民之间的房屋买卖合同，一般认定为无效。

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。买卖房协议书违反了我国现行土地管理法律、法规、政策之上述规定，应当认定无效。

（1）村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村的村民，合同无效

非本村村民购买集体土地上的房屋，因违反《土地管理法》的规定，侵害了村集体其他成员宅基地使用权，合同应属无效。

（2）城镇居民购买农村私有房屋的合同无效

根据国家政策，非本集体经济组织成员因购买农村宅基地或者房屋而与农民所订立的买卖合同应当认定无效。因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。出卖人对合同无效负主要责任的，应当赔偿买受人的信赖利益损失。

2.对确认“小产权房”买卖合同无效的纠纷要综合评定

对确认小产权房买卖合同无效的纠纷要根据交付时间的长短，结合房屋本身的重置成本价、土地的区位补偿价，作出综合的评定。一方面充分考虑房屋的翻建、扩建带来的添附价值，另一方面考虑土地升值、房屋升值带来的拆迁安置补偿预期的巨大经济利益及原购房一方因重新购置造成的巨大财产损失。

3.不同集体经济组织的农村村民之间的房屋买卖合同，以无效为主，有效为例外。

（1）宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，目的是保障本集体组织成员的基本居住条件，其他集体经济组织成员无权取得或变相取得。

（2）虽然签订合同时非该集体经济的成员，但后来取得该集体经济组织成员资格的，一般认定合同有效。

（3）合同签订者虽非该集体经济组织成员，但其配偶系该集体经济组织成员，且转让行为得到村集体同意的，一般认定合同有效。

（4）农村房屋经过多手转让，最终买受人为房屋所在地集体经济组织成员的，考虑到有利于妥善解决现有纠纷，一般认定合同有效。

4.同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同，一般认定为有效。

同一集体经济组织成员之间的房屋买卖和宅基地流转，未损害村集体经济组织和其他村民的利益，并未被我国法律和相关政策所禁止，因此此类案件一般认定为合同有效。