上周末连续做了两天咨询，还举办了一场私享会，嗓子都说不出话了，文章也没有时间写，感谢大家对拿铁团队的信任。

我知道周末新闻很多，翔龙天汇降价、华润高位开盘、中海大境开放售楼部等等，即便下了两天雨，也拦不住大家购房的火热之情。

本身网上信息就很多很杂了，我是向来都不喜欢蹭流量的，避免占用大家太多时间，热点出来的那一刻任何分析都是苍白的，事后才能看出所以然。

显然，在我看来，这些都是意料之中的。

香港在撤辣之后，楼市很火爆，外地客疯狂刷卡，都说盛况空前，北上广深应该学学香港一次取消所有政策，这样一次拉爆。以下是来自澎湃新闻的消息。

先不说香港这个火爆的水份很大，香港楼市经历了八年的低谷，北上广深这才刚进入低谷期，又准备在大宽松大放水下蓄势待发了，这种可能性是很小的。

香港的很多房子已经没有价值了，很难回到原来高位了，千万别听媒体过度宣传，说不定香港的中低产们等着你去接盘，他们好来内地买你处于上升期的优质资产呢。

目前内地一线城市还在消化疫情后的一些风险以及去杠杆化操作，毕竟2020-2022年内地一线城市的核心区都是处于一个翻倍上涨态势的，而从去年到今年，只是在泡沫破裂、价值重估的体系下，逐步回归市场化而已。

但这只大手并没有完全放开，导致楼市并未完全市场化。

广州深圳分别是在127和129放开的，为的就是助推年后的小阳春，显然，如果不在年前放开，那小阳春更加不行，而敢在小阳春前放开，说明也影响不了什么，不用过度担心。

一是二手的放盘量一直处于高位，而以二手为主的核心区成交量起不来，房价也就上不去。

二是去年供应的一堆都还没上市，今年又有一批靓地要出来，去化周期已经超过20个月，显然，不需要担心房价上涨的问题。

三是，怕三套三成首付的水放快了，一紧一松才能刺激到你，太松了怕你又没感觉。

新一轮周期一定是洗牌足够彻底才会重新开始的，从去年放松调控开始，未来置换将是永恒的难题，卖房难一直都会是无法改变的事实，对80%以上的人来说，都是买入容易卖出难。

但不管怎么难，还是会有人坚持在卖，坚持在置换，这部分置换的人他们各种心态不同，承受能力不同，导致买入决策和周期不同，而如果不是有非常紧迫的需求以及极大的诱惑，他们是不可能立马做出大降价割大肉的动作。

那开发商为了搓合促成他们下定决心，就提前挥刀自宫了，这也是为什么你看到擅长营销的保利，彻底撕破脸，只要钱不要房了。

上面这个逻辑说的就是这个小阳春的来源，既然需求无法同步，那就只能通过让利来完成，因为开发商也知道，天底下没有刚需，也没有卖不出去的房子，谁抢跑谁就赢。

谁有资本，谁有流量，谁就掌握了话语权。

保利之前的策略是卷户型取胜，在整个荔湾大获全胜，新规收紧，又开始靠定价取胜。

降价就有小阳春，不降价就没有小阳春。本质上刚需也是逐利的，有诱惑才会上勾，有利润才会下手，有预期才会进场。

这个市场上，永远都有人在赚钱，有些人是通过预期赚钱，有些人通过卷死别人赚钱，有些人是通过割别人肉赚钱，每一种赚钱方式都只有10%以内的人才能够做到，所以大部分人都是不赚钱的。

刚需虽然卖得多，但是太卷不挣钱，只要营销策略做得好，市场占有率排第一也就够了。

但现在核心区从这一轮周期，地价全面上扬后，已经不适合做刚需了，只有做豪宅了。

而现在你看到广州的核心区，但凡是带花园的或者看江的，都是单价8万+，总价至少1000万起。

豪宅买家有得选吗，其实是没得选的，要地段的产品一般，要户型的配套一般，这又何尝不是刚需们面临一样的难题。

就好比现在8-10万的中海大境，地段好但是产品不尽如人意，观樾产品好，但是配套又不行，琶洲南1800万起，也需要熬个五六年，现在周边还是很荒，去珠江新城买二手呢，连个像样的三房都买不到。

别急，这些难题在价钱面前永远都不是问题，有钱人选择的房子更少，更加逐利。

这也是我为什么说香港和一线城市放开，优质资产流动性更强的原因，同样一千多万的总价，或者广州更有优势，那如果价格再卷下去呢，珠江新城再跌下去呢，岂不是优势更明显。

之前的优势不明显是因为涨得太高了，价格太贵了，深圳在跌，广州在涨，资产和价格不匹配。

现在如果深圳广州都放开了，那资产的价值就要回归市场化。

从这个小阳春来看，3000万以内的一些改善和豪宅，预计还是会继续卷下去，今年的改善新盘会有一场硬仗要打，如果改善的价格便宜，那二手的业主就好置换，二手业主卖不掉，也无法向上置换。

刚需的龙卷风吹到了改善，再吹到豪宅，是大势所趋。

以上

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