2021年平均房价出炉了，根据国家统计局最近公布的数据显示，2021年底全国平均房价为10139元/平方米，低于2021年上半年最高11030元/平方米的平均售价，但是却高于2020年9860元/平方米的平均房价。也就是说，相比于2020年，2021年全国总体房价还是上涨了的，只是在2021年下半年房价出现了下跌的势头。可以说，2021年是房价走势的转折点，也是房地产行业的转折点，作为6年多以来房价的首次环比下跌，这是过去5年多以来楼市调控的成果。比房价下跌更重要的是，在2021年下半年房价出现下跌之后，现在越来越多的人开始看跌房价，认为房价未来不会再继续上涨了。

人们不看好房地产行业未来发展也是正常的，因为现在国家正在扶持实体行业和高新技术产业的发展。就比如在2022年2月18日，12部门联合发布了促进工业经济平稳增长的若干政策的通知，在通知中重点指出：财政税费、金融信贷、保供稳价、投资和外贸外资、用地、用能和环境6个方面的政策措施。具体方面就是降低企业社保负担、加快5G建设进度、启动实施北斗产业化重大工程、推动重大战略区域北斗规模化应用、加快实施大数据中心建设专项行动等。从这些政策支持的项目和产业来看，我国正在努力发展其他实体经济和高新技术产业，以此来摆脱对房地产行业的依赖。很明显，在2021年房地产行业遭遇重大困难之后，在2022年并没有大规模支持房地产行业，这说明我国产业正在转型。

当然，房地产行业依旧是经济发展的龙头，转型也不是那么容易的事，所以目前各地也在出台一些救市政策来维护楼市的稳定。与此同时，各地也开始通过支持半导体、云计算、人工智能以及其他高新技术产业来削弱了房地产的载体作用。有专家表示，在过去5年楼市调控政策已经取得了阶段性成果，不仅房价上涨的势头被遏制了下来，而且很多城市和区域的房价也都出现了下跌的现象。特别是在2021年9月份，全国平均房价出现了6年多以来的首次下跌，这意味着房地产行业在2021年已经出现了转折点。进入2022年，楼市行情依旧没有出现回暖的迹象，很多专家和学者都不看好2022年的房价走势。就比如中国社科院财经战略研究院发布了《中国住房年度发展报告（2021-2022）》，在报告中预测2022年全国商品房的平均价格增长率应该在-3%-3%之间，房产销售的面积增长率应该在-1%至-5%，房产开发投资速度在2%-5%。

可以看出，对于2022年的房价，社科院首次预测房价可能会出现下跌，要知道，社科院可是连续8年“神预测”中国房价。很明显，社科院对2022年的房价走势也不怎么看好了。其实，现如今很多人都不再看好房价走势了，就比如笔者身边的很多人，他们原来都不相信房价会下跌，但是在2021年之后，他们之中的很多人都不再相信房价会继续上涨，都认为房价已经到顶了，未来将开始下跌之路。另外，最近一段时间，在网上广泛流传着一个房价下跌时间表，就是未来一线城市平均房价将降到20000元/平方米，二线城市平均房价将降到8000元/平方米，三四线城市房价降低到2000元/平方米。那么这份“房价下跌时间表”最终有可能实现吗？对于这个问题，在笔者看来很难实现，起码一二线城市很难实现，部分三四线城市也有可能实现。

对于房价下跌这个问题，融创集团董事长孙宏斌在融创集团的年会上明确表示，“如果房价下跌超过30%，那我们（这里指房企）就都死了”。另外，潘石屹也曾在接受采访时表示，如果房价下跌超过20%，那么大部分房企都可能会消失。为什么孙宏斌和潘石屹会这么说，原因也很简单，那就是绝大部分房企都是实行的高负债高周转的运营模式，也就是房企负债率非常高。一旦房价下跌超过20%或者30%，很多房企都将面临资不抵债的情况，这也是为什么很多房企宁愿资金链断裂也不愿意降价卖房的原因。就比如一位房产专业人士透露，如果一个房企不降价，就算房企资金链断裂了，剩余的房子还能抵押。而如果大幅降价，这个房企最终也会因为资不抵债而破产。其实，大家也都知道房价下跌很难，就算是在2021年，全国总体房价也上涨了一点，一些房价下跌的城市和区域房价跌幅也不是很明显。

万科董事长郁亮前不久在万科2022年会上的总结发言表示：房地产进入“黑铁时代”，并称2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。可以看出，虽然郁亮认为房地产行业进入“黑铁时代”，但是房地产行业并没有结束，他的意思是只要安全渡过2022年这个难关，未来还会迎来新时代。也就是说，目前对于房企来说，注重的不是多高的利润，而是要想办法活下去。既然房企想活下去，就不会降价促销回笼资金，但是也不会降价降到自己资不抵债。因此，最近一两年，房价上涨会非常困难，房企降价促销将成常态，但是降价力度也不会太大。

当然，很多人会说，为了楼市稳定，最近几年房价走势稳定不会出现大跌，但是并不意味着未来房价不会慢慢降低到很低的水平。确实，未来随着楼市越来越稳定，一些房价严重偏高的城市，房价自然会慢慢回归到合理水平，但是不可否认，对于那些一二线热点城市，未来人口会越来越多，经济也会越来越发达，这些城市的房价未来反而会继续上涨。

所以，一线城市平均房价降低到20000元/平方米和二线城市平均房价降低到8000元/平方米基本上很难实现，而对于部分人口不断流失的三四线城市，随着人口越来越少，这些城市的平均房价真有可能降低到2000元/平方米，甚至可能会更低。