行业总有一股力量在无形牵扯 无非是我们是不是能感知到 真叫卢俊作为行业最大的发声源头，其实也是行业最大的信息接收源头 几乎每一个消息每一个动态都会提前的感知和知晓 但是今天这个来自我的实地感受 我几乎每周都在出差的路上，一个月会去四五个城市看十多个项目 但是过完年后这一个月，我看了鹏瑞1号、翠湖滨江、滨江凯旋门、汤臣君品、蔚蓝卡地亚，即将还要去看保利世博、缦合…… 我想和大家表达什么 这些都是在过往楼市中我们认为的超级顶豪项目 一度被认定为一年大概只会出来一两个的项目，在2024年的一个月时间内密集和市场接触 并且都强烈表达了自己想要进入市场的态度和冲动 全国能级的豪宅项目即将倾泻而下了 这些背后，暗藏了什么逻辑 为什么都在这个时候和我沟通，他们对市场是怎么判断的，为什么都潜移默化地选择在这个时候入市 这是今天这篇文章想要回答的问题 01 当真的看过这些项目之后才会知道，真正碾压级别的产品力到底是怎么样的 确实在某种程度上刷新我的认知 比如会看到真正的大户型，不是简单的把每个房间的功能区放大，更不是多增加几个卧室变成五房六房七房 而是将一些区域细分创造出更多的衍生空间 比如在鹏瑞1号，我就看到在完整的客餐厅一体化之外，又衍生出了家庭厅 而客厅衔接西厨作为社交，家庭厅衔接中厨作为家庭沟通 另外当过道开始变多之后也创造出了艺术展览厅的概念 包括衣帽间也会二度细分为男衣帽间和女衣帽间，同步女衣帽间又装下了梳妆台的功能 所以在这样的真豪宅里我看到了更多的创新，对于人性功能研究之后的再放大 更重要的是 几乎每一个项目，在房子外花的精力要比房子内还更多 很多时候会所都是起步，结合商业和配套往往能够渗透更重的服务理念 要注意这里的服务不是简单的资源整合 而是真服务的贯穿 比如在蔚蓝卡地亚的天际，除了交付一个社区和一套房子，每一户未来都会规划12人的服务团队，一栋楼光服务团队就有一百多人 想想这个数量有多夸张 而在翠湖滨江，主打的花园里弄街区，也会在单体的花园内植入真的“花元素”创造空间美学的常看常新 你会发现哪怕顶级豪宅，整体的品质颗粒度都拿捏的非常细腻 深究其背后的原因，我想起当初在看北京缦合的时候操盘手和我说的一句话 我到现在还记忆深刻：买我们房子的人家里一定有很多套房子，但是我这套是他们一定会住的 是的 如今我看到的所有顶级豪宅都不再是简单的放大空间堆砌材料，都在追求生活感温馨感和居家感 通过设计和规划创造出理念，从而让家的感觉变得更重 在顶级操盘手眼里，奢华和温馨本来就不是相悖的，而是可以共通共融的 也因为看了这些项目，我感受到整个居住产品的产品理念远未到达极限，超级顶豪依然在无限探索更好的生活可能 02 而背后的原因，在和汤臣的负责人日常闲聊的时候说到一个观点值得我们思考 说，现在在楼市里活跃的，其实都是old money的持有者 那些财富新贵，暴富一族在最近的这段周期里已经消失了很大的比例 但是对于old money一族来说则可以保持根基的坚挺 市场整体的购买决策已经发生了变化 现在不是没有购买力，而是购买力在游走 现在购买力不是在纠结，现在购买力是在比较 对于他们而言，买的不是趋势不是未来，买的都是当下的肉眼可见 这些决策都在系统性的变化 而对于他们的购买诉求而言，更加质朴也更加原始 更关心房子本身的居住功能，他们不论买几套房子，每一套都不是拿来看看的，都会考虑日常的居住 对于他们来说，能够具备居住属性的房子反而才是真正能够穿越周期的 但是从供给侧来说，这一类房子的供应恰恰相反，非常的少 是非常非常非常的少 我曾经和一个老派购买力聊过天，他和我说了一句耐人寻味的话：很多开发商都习惯做伪需求 什么意思 就是自己骗自己 把室内做的大红大绿，配套做的华而不实，看上去好看，用起来一点都不好用 不知道他们是把我们当成傻子还是他们想要自己骗自己，反正这一类房子在市面上非常多 所以现在看到的是，刚刚文章里提到的房子 虽然贵但是因为做的真的好，在供给侧依然是稀缺的，所以在市场端引起了强烈的反馈 鹏瑞1号是2023年过亿级别的房子里卖得最好的，但所有排名里只有鹏瑞1号不是住宅属性，是公寓属性 所以各位可以感受下真正的好产品和好服务在客户端的强势 购买力都已经不关心土地属性了，只在乎自己拥有的生活，这才是行业内真正的稀缺 03 但是又为什么这些项目选择现在这么着急进入市场 其实这背后有两个非常重要的原因 首先是对当下市场心智的占领 确实楼市经历过最近这三年其实是很虚弱的，这虚弱的背后第一方面是主流房企的品牌瓦解，第二也是客户对于社区产品力的信心不足 换句话来说整个楼市认知端处于百废待兴的状态 也就是这个时候，是过往那些被时代淹没了的品牌重新崛起的大好时候 我们说类似阿那亚其实在行业内已经有十多年了，为什么过去很长一段时间在舆论端不被认知，本质上都是时代洪流的冲击 而当下这个时候恰恰也是时代在选择目标然后开始“造神”的过程 我相信关于这点那些老板一定有意识有察觉 选择这个时候进入市场，并且通过客户反馈夯实品牌，从而在市场端重新树立自己的行业地位 去年和麓湖的小伙伴聊天，他们内部甚至已经喊出了要做新时代下的行业第一品牌，可以看出这背后的决心和态度 当然另外一点，在商言商，现在这些高端品牌也能够在土地侧拥有极大的话语权 其实现在各个城市反而更加积极且盼望能够吸引来这些品牌 都开始主动的招商引资了，这种画面也是非常难得了 对于城市来说这也非常简单，这些口碑企业的进入，对于楼市是一种盘活 能够刺激市场，从而创造流量热门盘的场景 这件事对于现在楼市来说也算是非常稀缺了 当然，更重要的原因其实每个城市也都希望能够通过这一次的阵痛，完成一次供给侧改革 从而集体提升整个城市楼市的产品力 我们反观过往楼市发展，一些整体的转变基本都是典型个案的成功然后开始在全行业的落地 比如2010年前后万科开始推进的标准化，比如2015年碧桂园开始推进的跟投模式，这些模式后来很快在行业内大量采用 现在也需要找寻到优质企业，通过产品力的提升完成行业整体的产品力升级 这件事对于房地产的持续发展来说，也是拥有战略层面的意义 04 为什么要写这篇文章 其实我一直希望我们的读者受众能够拥有自己的判断能力，能够阅读市场、解构市场 我总感觉这个行业正在被一股力量牵引，可能不用很长的时间就会拨开云雾变成趋势 其实任何一个时候都有一万个焦虑的理由，但是在焦虑背后总能找出一万零一个线索穿过焦虑找到自己的身位 身位两个字我最近经常咀嚼 到底我们身处行业浪潮中什么位置，这其实是最重要的 我们说什么是楼市信心，其实没有什么复杂的论据，其实就是一句话：当一个城市贵的房子有人要，那么整个楼市就一定不会太差 现在的楼市来说确实暗流涌动 不过话说回来，什么时候不是呢 以上为正文，来自真叫卢俊 行业总有一股力量在无形牵扯 无非是我们是不是能感知到 真叫卢俊作为行业最大的发声源头，其实也是行业最大的信息接收源头 几乎每一个消息每一个动态都会提前的感知和知晓 但是今天这个来自我的实地感受 我几乎每周都在出差的路上，一个月会去四五个城市看十多个项目 但是过完年后这一个月，我看了鹏瑞1号、翠湖滨江、滨江凯旋门、汤臣君品、蔚蓝卡地亚，即将还要去看保利世博、缦合…… 我想和大家表达什么 这些都是在过往楼市中我们认为的超级顶豪项目 一度被认定为一年大概只会出来一两个的项目，在2024年的一个月时间内密集和市场接触 并且都强烈表达了自己想要进入市场的态度和冲动 全国能级的豪宅项目即将倾泻而下了 这些背后，暗藏了什么逻辑 为什么都在这个时候和我沟通，他们对市场是怎么判断的，为什么都潜移默化地选择在这个时候入市 这是今天这篇文章想要回答的问题 01 当真的看过这些项目之后才会知道，真正碾压级别的产品力到底是怎么样的 确实在某种程度上刷新我的认知 比如会看到真正的大户型，不是简单的把每个房间的功能区放大，更不是多增加几个卧室变成五房六房七房 而是将一些区域细分创造出更多的衍生空间 比如在鹏瑞1号，我就看到在完整的客餐厅一体化之外，又衍生出了家庭厅 而客厅衔接西厨作为社交，家庭厅衔接中厨作为家庭沟通 另外当过道开始变多之后也创造出了艺术展览厅的概念 包括衣帽间也会二度细分为男衣帽间和女衣帽间，同步女衣帽间又装下了梳妆台的功能 所以在这样的真豪宅里我看到了更多的创新，对于人性功能研究之后的再放大 更重要的是 几乎每一个项目，在房子外花的精力要比房子内还更多 很多时候会所都是起步，结合商业和配套往往能够渗透更重的服务理念 要注意这里的服务不是简单的资源整合 而是真服务的贯穿 比如在蔚蓝卡地亚的天际，除了交付一个社区和一套房子，每一户未来都会规划12人的服务团队，一栋楼光服务团队就有一百多人 想想这个数量有多夸张 而在翠湖滨江，主打的花园里弄街区，也会在单体的花园内植入真的“花元素”创造空间美学的常看常新 你会发现哪怕顶级豪宅，整体的品质颗粒度都拿捏的非常细腻 深究其背后的原因，我想起当初在看北京缦合的时候操盘手和我说的一句话 我到现在还记忆深刻：买我们房子的人家里一定有很多套房子，但是我这套是他们一定会住的 是的 如今我看到的所有顶级豪宅都不再是简单的放大空间堆砌材料，都在追求生活感温馨感和居家感 通过设计和规划创造出理念，从而让家的感觉变得更重 在顶级操盘手眼里，奢华和温馨本来就不是相悖的，而是可以共通共融的 也因为看了这些项目，我感受到整个居住产品的产品理念远未到达极限，超级顶豪依然在无限探索更好的生活可能 02 而背后的原因，在和汤臣的负责人日常闲聊的时候说到一个观点值得我们思考 说，现在在楼市里活跃的，其实都是old money的持有者 那些财富新贵，暴富一族在最近的这段周期里已经消失了很大的比例 但是对于old money一族来说则可以保持根基的坚挺 市场整体的购买决策已经发生了变化 现在不是没有购买力，而是购买力在游走 现在购买力不是在纠结，现在购买力是在比较 对于他们而言，买的不是趋势不是未来，买的都是当下的肉眼可见 这些决策都在系统性的变化 而对于他们的购买诉求而言，更加质朴也更加原始 更关心房子本身的居住功能，他们不论买几套房子，每一套都不是拿来看看的，都会考虑日常的居住 对于他们来说，能够具备居住属性的房子反而才是真正能够穿越周期的 但是从供给侧来说，这一类房子的供应恰恰相反，非常的少 是非常非常非常的少 我曾经和一个老派购买力聊过天，他和我说了一句耐人寻味的话：很多开发商都习惯做伪需求 什么意思 就是自己骗自己 把室内做的大红大绿，配套做的华而不实，看上去好看，用起来一点都不好用 不知道他们是把我们当成傻子还是他们想要自己骗自己，反正这一类房子在市面上非常多 所以现在看到的是，刚刚文章里提到的房子 虽然贵但是因为做的真的好，在供给侧依然是稀缺的，所以在市场端引起了强烈的反馈 鹏瑞1号是2023年过亿级别的房子里卖得最好的，但所有排名里只有鹏瑞1号不是住宅属性，是公寓属性 所以各位可以感受下真正的好产品和好服务在客户端的强势 购买力都已经不关心土地属性了，只在乎自己拥有的生活，这才是行业内真正的稀缺 03 但是又为什么这些项目选择现在这么着急进入市场 其实这背后有两个非常重要的原因 首先是对当下市场心智的占领 确实楼市经历过最近这三年其实是很虚弱的，这虚弱的背后第一方面是主流房企的品牌瓦解，第二也是客户对于社区产品力的信心不足 换句话来说整个楼市认知端处于百废待兴的状态 也就是这个时候，是过往那些被时代淹没了的品牌重新崛起的大好时候 我们说类似阿那亚其实在行业内已经有十多年了，为什么过去很长一段时间在舆论端不被认知，本质上都是时代洪流的冲击 而当下这个时候恰恰也是时代在选择目标然后开始“造神”的过程 我相信关于这点那些老板一定有意识有察觉 选择这个时候进入市场，并且通过客户反馈夯实品牌，从而在市场端重新树立自己的行业地位 去年和麓湖的小伙伴聊天，他们内部甚至已经喊出了要做新时代下的行业第一品牌，可以看出这背后的决心和态度 当然另外一点，在商言商，现在这些高端品牌也能够在土地侧拥有极大的话语权 其实现在各个城市反而更加积极且盼望能够吸引来这些品牌 都开始主动的招商引资了，这种画面也是非常难得了 对于城市来说这也非常简单，这些口碑企业的进入，对于楼市是一种盘活 能够刺激市场，从而创造流量热门盘的场景 这件事对于现在楼市来说也算是非常稀缺了 当然，更重要的原因其实每个城市也都希望能够通过这一次的阵痛，完成一次供给侧改革 从而集体提升整个城市楼市的产品力 我们反观过往楼市发展，一些整体的转变基本都是典型个案的成功然后开始在全行业的落地 比如2010年前后万科开始推进的标准化，比如2015年碧桂园开始推进的跟投模式，这些模式后来很快在行业内大量采用 现在也需要找寻到优质企业，通过产品力的提升完成行业整体的产品力升级 这件事对于房地产的持续发展来说，也是拥有战略层面的意义 04 为什么要写这篇文章 其实我一直希望我们的读者受众能够拥有自己的判断能力，能够阅读市场、解构市场 我总感觉这个行业正在被一股力量牵引，可能不用很长的时间就会拨开云雾变成趋势 其实任何一个时候都有一万个焦虑的理由，但是在焦虑背后总能找出一万零一个线索穿过焦虑找到自己的身位 身位两个字我最近经常咀嚼 到底我们身处行业浪潮中什么位置，这其实是最重要的 我们说什么是楼市信心，其实没有什么复杂的论据，其实就是一句话：当一个城市贵的房子有人要，那么整个楼市就一定不会太差 现在的楼市来说确实暗流涌动 不过话说回来，什么时候不是呢 以上为正文，来自真叫卢俊