有人说，济南豪宅，遍地都是，只要是个稍微不那么偏的地，都要打造豪宅，以至于有钱人快不够用了！

最近，又有豪宅地块新动向！济南楼市最好的地段之一，文博西两个住宅地块规划变更，有利有弊，也可以说土地素质又向上拔了一个台阶。不过这也给原本拥挤不堪的豪宅市场又扔了一个深水炸弹。

此前规划是住宅、商业混合用地，最大容积率2.6，建筑高度不超过54米，预计会是17、18层产品，原计划2024年8月加入土拍市场。

规划变更后，纯居住用地，容积率2.7，建筑高度上限80米。按照3.15米层高，最高在25层以内。两个地块土地面积分别为4.84万平米，2.06万平米。规划变更后，估计土拍也快了。

同时，学校从60班规划，改为30班，幼儿园从15班，改为12班。

从变化方向来看，趋势越来越明显了：

高品质住宅这张船票，从供地端就已经开始优化。告别商住混杂，打造纯居住社区，提升豪宅的纯粹属性。

这两个地块，应该是济南2025年综合素质最好的两块地了：

1，济南最好的地段之一，东侧是省博省美、万象城，南侧是经十路，和经十路的车水马龙保持着交通便利又相对安静的位置，向东北看CBD的五指山一览无余。

2，可能是土地综合素质最高的住宅。

万象城对面的财富中心星辰，位置可能比他好，但是容积率比他略高，容积率3.0，打造的是超高层社区；CBD西片区的“地王”保利A1地块容积率2.9，位于解放东路以北，有茂岭山山景优势；但容积率上，文博西更胜一筹。

文博西两个住宅最恰逢其会的地方在于：这是各路指导文件下达后，全新规划的地块，意味着无论是建筑标准、容积率赠送，都将达到全新的高度。

这一点从配套建设要求的提升就能看出来：

原本的配套为，将配建建筑面积900㎡的老年人日间照料中心，建筑面积约250㎡的文化活动中心心，用地面积770㎡的小型多功能运动场。

在此基础上新增，建筑面积1000㎡的社区综合服务设施，建筑面积200㎡托育，用地面积770㎡的小型多功能运动场，用地面积6㎡的再生资源回收点。

随着文博西地块加入战场，济南核心区，即将上演18个高端楼盘、6800余套豪宅的贴身肉搏战。

仅CBD周边，就有2600余套住宅涌向市场

文博西两个地块一共占地6.9万平，容积率2.7，按照户均180平计算，将新增住宅约1035套住宅。

瑞马茂岭花苑地块，148套住宅规划已经公示。

财富中心星辰，一期174套。接下来还有。

云顶1号，一期还剩84套未网签。二期规划亮相东区169套、西区103套。再加上雁翔苑南侧A地块去掉回迁房还有几十套房子，姑且按照400套算。

历下城发A4地块，占地面积5247㎡，容积率2.7，按照户均140平计算，大概能提供约100套住宅。

保利金茂琅誉，还剩约73套未网签。

保利CBD西A1地块，容积率2.9，占地面积37271㎡，按照160平/套计算，能提供约675套住宅。

科技城片区，5个楼盘，约1363套住宅驰骋沙场

保利珑誉，还剩约392套未网签。

中信泰富玖著，还剩约151套未网签。

悦澜山，还剩约256套未网签。

尊御府，还剩约453套未网签。

三发和岳府，还剩约111套未网签。

高新区、长岭山片区，目前还有约2925套存量改善房

济高保利·云上璟誉，还剩约400套未网签/推售。

凤凰路壹号院，还剩约468套未网签/推售。

银丰玖玺城七期珑和院，还剩约1013套未网签/推售。

海信君安，整盘1044户。

这还只是当下的市场供应，小鸭地块还要新推出住宅地块；贤文09街区1.6、2.3容积率的地块蓄势待发，CBD西片区拆迁二期还有可供应住宅地块……

都知道改善成为济南新房市场的主力，但眼下的供应，已经丰富到超乎想象。问题是，这些豪宅动辄500万起步，济南有那么多千万身家的有钱人吗？

根据《2024胡润财富报告》数据，济南千万人民币资产高净值家庭数量为6800户。这里面，有多少家庭是意向购房人？

对于当下在售的高端改善盘来说，市场环境已经率先进入冰川时代：

1，4月新房网签不足3000套

截至4月25日，济南新房市场网签量2368套，大概率4月份连3000套的生死线都守不住了。

2025年1-3月份，新房成交约1万套，二手房成交约1.4万套，二手房靠着性价比优势已全面反超新房。

3月的小阳春转瞬即逝，4月的新房购房者，越来越少了。

面对二手次新房的竞争，新房仅凭高品质这一项，还能不能扛得住？

2，住宅标准全面升级，改善盘还在舞台上，就已经要过气了？

住宅新规、容积率新规、好房子指导标准，各路政策轮番出马，新地块拿着新规划带着新升级登场，得房率更高了，建筑品质更高了。高端改善市场，要靠品质实打实硬碰硬了。

当然，得房率也很关键，银丰玖玺城珑和院的得房率有的也达到100%以上了，海信君安传出得房率超90%，华润兴隆四代宅预计也是超高得房率，中海盛福四代宅也可以在得房率上期待一下。

接下来的问题是：

在遍地豪宅的济南，在激烈的市场竞争之下，济南改善市场的未来，到底靠什么打动那些有钱的改善购房者？

对购房者来说，选择更多。但考验的不只是看准楼盘，能不能看准下手时间，同样很关键。