越秀地产在番禺的 里仁洞 旧改项目——越秀万博城，首期融资房产品预计本月底开盘。

1、越秀万博城一分为三，先卖最靠近万博CBD的组团

整个里仁洞旧改项目的体量大约500万㎡，跟亚运城差不多，此前很多人也称越秀万博城为“万博亚运城”，但万博城的地段好于亚运城。因此虽然都是番禺的新城，但万博城应该会比亚运城好卖，而且能卖的贵很多。

经过十余年的高速发展，万博核心区的土地几乎开发殆尽，可供出让的宅地接近于0，这是里仁洞进行旧改的核心因素。

项目首开的组团属于整个里仁洞旧改项目的核心板块，现在对外都叫“CBD组团”，相比较另外两个组团，这里融合了融资房、回迁房、商业综合体、学校、医院、艺术中心、青少年宫、社区活动中心和中央公园等筑园林配套，是真正意义上的大城概念。

项目融资住宅，也就是可售商品房，建面约104.56万平，仅占整个旧改总建面的20%。

改善户型为主，可售商品房总货量大概8000多套。

这比超3.26万套（已取证货量）的亚运城少太多了，也就相当于2个万博和樾府（约4000套），2个长隆万博悦府（居住建面约51万平）。

2、CBD组团首推两栋楼，全部为4房

资料显示越秀万博城首期CBD组团的容积率为3.81，融资房总户数为566户，首推是这个F1-2组团的1栋和3栋，其中1栋是2梯4户32层高，户型是2个103㎡的四房、2个122㎡的四房;3栋是2梯3户38层高，户型约为142㎡、168㎡、188㎡的四房单位。

这两栋楼都是临近二手小区锦绣香江的别墅群，视野无遮挡，但户型都不是正南正北，偏西南和东南朝向，夏天日晒时间会比较长。

销售坦言，接下来将官宣学校引进，未来已经在用的里仁洞小学也一并会收编统一挂牌管理（盲猜是广大附系） 。目前项目价格未定，参考周边一手价格。

3、越秀万博城卖什么价位?

万博板块在售的新盘包括华润长隆悦府、新世界耀胜尊府、越秀万博城等。目前两个在售的新盘成交均价都在6.5万/㎡左右，而越秀万博城大概率首开是没办法卖出这个价钱的，原因如下：

1、离地铁站较远，通勤时间更长;

2、旧改周期很长，体量巨大，后期小区内新房要跟二手互搏，首开价格定高了，后面就更难定价了。

3、近几年内周边城市面貌远不如另外两个在售项目，要知道里仁洞村刚开始拆迁，先拆然后再建，这个场面，可以自行想象。

按坊间的测算，整个越秀万博城可售的融资房套数估计超过1万套，这对于整个万博板块、乃至番禺住宅市场，都是巨无霸的存在。

如果首推价格在4-5万元/㎡，总价在500万以内有得选的话，估计会卖得不错，毕竟145㎡以内的户型华润和新世界都有产品与之对打。

大户型的如果套均总价超800万，会卖得比较艰难，毕竟这个价格在中心区也是有不少选择的。

不知道你怎么看待越秀万博城这个项目?你预估首开会卖多少钱?

项目合适哪些人群购买？

1、本身在番禺、万博长期工作生活的，有改善需求的家庭；2、总价够不上华润悦府，要教育要4房的买家；3、在核心区上班，但是不想买主城区三房，一定要4房的家庭；作为一个旧改大盘，各种配套应有尽有，离万博核心区也不算远，户型非常先进，总价又不算很高，万博城还是值得一部分改善家庭关注的。