“红五月”表现失色二手成交环比下跌14%

2024年5月（统计周期:4月26日至5月25日），广州市二手住宅网签宗数和面积为7838宗和78.97万平方米，环比下降14.13%和12.18%，主要原因如下：第一，受强降雨天气频发影响，市民外出看房意愿较弱。第二，部分潜在购房群体预期首付、利率、税收等政策有优化空间，观望心理强烈。第三，恰逢“五一”，部分新房项目加大营销力度，尤其是海珠、黄埔等区域陆续有具备实用率、区位或价格等优势的产品推出，一定程度上分流二手客源。花都、海珠跌幅明显，从化成交逆市而上各区成交情况来看，本月大部分区域成交出现不同程度下滑，本月花都、海珠、黄埔三区成交跌幅最为明显；

三区分别成交740宗、951宗、438宗，环比分别下降19.7%、19.1%、16.9%。另外，从化成交则不降反升，本月成交340宗，环比上涨1.8%。增城区成交整体网签环比有下滑5月增城区二手住宅共网签11.01万平方米，环比下降4.20%；全区二手住宅共网签852宗，环比下降13.50%。

5月增城区二手住宅（中介促成+自行交易）网签情况十大活跃楼盘方面，碧桂园凤凰城占据榜首，网签84宗，环比减少5宗；誉山国际居第二位，网签29宗，环比增加6宗；翡翠绿洲跌至第三位，网签环比减少10宗；锦绣御景国际花园跌至第四位，网签22宗；碧桂园豪园第五位，网签21宗；敏捷绿湖国际城、恒大山水城和金地荔湖城的网签分居第六位至第八位；锦绣天伦花园网签14宗，排名第九位。

5月增城区二手住宅十大活跃楼盘细看成交，较为活跃的境均为大盘，前三的碧桂园凤凰城、誉山国际和翡翠绿洲都是新塘永宁的传统大盘。而且碧桂园可谓是一枝独秀，一个盘顶得上后面2，3，4加起来的总和了。新政放开首套资格不少业主选择不放盘528新政后，不少二手房的业主开始惜售了。原因主要有三个：首先，现在二手房，砍价最狠的不是中介，而是买房。随便一个客户，上来就按放盘价直接砍五折，已经不是让业主放血那么简单了，不少业主接受不了。其次，因为新政后，要置换的客户觉得首套资格放松了，按15%首付的话，也不用卖掉之前买错的房子的来置换，所以不如拿来出租；第三，这个是最伤的，如果按目前的价格成交，除掉亏损，因为售价不能覆盖剩余贷款，还要倒贴银行2，30万，业主想了想要不还是继续供吧！到底二手能不能买我还是要帮增城说几句话增城一二手的差别在哪里？首先，一手的户型相对更新，实用率更高，甚至目前一手的性价比更高；其次，二手个别区域楼龄太老，这种就要慎重选择了。那么，增城能不能买呢？我们之前就说过，不是不想买市区，是真的只能够得到增城！其实现在，依然很多人在买增城，也是事实。为什么这还有很多人购买呢？

首先，市区外溢少了，但本地的居住需求还是有的。以降价非常狠的石滩为例，我们看了几个楼盘，销售都很坦诚告诉我们，买他们楼盘的，要么是当地周边的，要么是更靠近石滩的东莞客户。广州主城区的客户来的比例，确实不多。这种情况甚至反映到永宁，荔城，甚至新塘也都是这种情况，成交的本地地域客户占比不断上升。

其次，具体到不同板块，绝大部分的居住氛围也并不差。以21号线沿线的朱村板块为例，这里是增城楼市的主力购买板块。虽然价格不高，价格也一直起不来，但这么多年发展下来，板块的居住氛围是有的，各大住宅小区的人气，其实也没那么差的。有好几个朋友就买了这，按照他们的话来说，预算就那么多，通勤有地铁，周边靠小电驴出门，家门口基本消费也有，附近有学校。

过个小日子，还是很好的。以上，构成了一个复杂的增城楼市。第三，增城的价格对刚需还是非常友好。不管是一手开发商的销售政策，还是二手降价的内卷，算是刚需购入的好时机。

加上目前利率也在低位，对于刚需来说，已经是购入的最佳时机。一定做好买入分析面对多元化和复杂化的增城那么，增城的二手又值不值得买呢？增城的这些共性和特性，还会延续。

但有不适合买的，自然也有适合买的，任何一个区域，本身都是复杂多元化的。当然，如果你做好买入增城的心理预期，我们的建议是：增城是一个不能乱买的区域，入场，更要有针对性。以永宁板块、朱村板块、新塘板块这三个成交热门板块为例，适合人群也完全不同。永宁板块（开发区板块）拥有国家级经济开发区，吸引了汽车及新能源汽车、新一代信息技术、金融科技等一批优势企业品牌进驻增城经济开发区。但交通有短板，目前还是没有地铁，只能依赖未来的变量，再加上周边工厂仓库也多，所以认知感不算强。但这个板块，购房者要承受供应量带来的风险，在缺乏需求增量的情况下，房价被供应量拖累，一直涨不起来。还要进一步考虑未来二手房市场的流通性，太多房子进入存量房市场，会不会造成“无价无市”的情况。尤其是在当下的市场，这个风险性会更加被放大。

图源：增城区融媒体中心至于适合什么人群呢？一是本地和周边通勤人群，这一类的地缘属性比较强。其次是在黄埔科学城工作的人群，永宁板块价格不高，靠近科学城，有一定的价格分流优势。朱村板块之所以成交多，就在于楼盘多、内卷严重。小区多，居住氛围起来了，也有地铁。但价格上不去、流通性不高，板块价值迟迟上不去，也是大家在没买之前就需要先完成的一道心理自我疏导。能不能选，也一样因人而异。看重自住属性、可以通过21号线通勤上班、不追求太大的涨幅空间、没有太多平替选择、对板块楼市前景有清晰的认识，这里可以选。新塘板块作为增城几个板块当中配套相对成熟、东部中心最核心的板块，有融入黄埔的区位优势和距离市中心不算太远的区位位置。再加上13号线和新塘站的开通，具备了距离和交通的双重优势。

另外，新塘的居住氛围不差。配套相对齐全，有烟火气，决定了住在这，平时和周末的生活商业休闲，是可以在周边解决的。但也存在城市界面有待升级，以及供应量过大，二手流通性不够（这也是整个增城的通病）的问题。而且新塘由于前几年供应的问题，二手楼盘相对楼龄老，这个也是需要考虑的一个因素。所以，更加多元化和复杂化的增城，真要买，越要做好包括通勤、学区和开发商背景等情况买入分析