文｜邓浩志

3月16日电，管理层印发《提振消费专项行动方案》。方案提出，更好满足住房消费需求。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房。落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策。适时降低住房公积金贷款利率。扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作。

请注意，文件的标题是《提振消费专项行动方案》，也就是说刺激房地产市场已经纳入到提振消费目标和计划当中了。先说个冷知识，房价一直都没有纳入CPI（居民消费价格指数）的统计当中，意思是房价变动不影响物价指数的变动。但房租价格的确纳入CPI，租金变动会影响物价的变动。因为一直以来，房子都被认为是资产价格，而非普通消费品。所以不动产的购置，更多时候被当作投资，而非消费。所以有一个基本概念是：房子去金融属性是不会真正出现的，因为它一直被定义为投资品，被定义为资产。就算不是资产也有可能成为金融产品，更何况资产呢？

另外就是这份行动方案提及的内容。既然买房被定位为住房消费，属于消费行为，那就可以套用刺激消费的相关政策，享受补贴，获得相应的扶持。去年底的时候，市场一直在讨论，楼市松绑政策都放开了，支持性政策也快出完了，接下来还能有什么招数呢？而这份行动方案已经给出了答案。未来将从刺激消费政策上给予支持，包括但不限于：降低公积金利率，提高额度，发行专项债支持政府买商品房，政府收储土地，还有城中村改造，老旧社区改造等等。

总之，新的大门已经打开，招数源源不断。

房地产市场持续调整过程中，加力实施城中村改造及危旧房改造，成为地方推动楼市止跌回稳的一个重要抓手。洛阳在城中村改造中引入“以购代建”方案最近受到媒体关注。所谓“以购代建”，是在保持前期城中村改造新建安置房安置方式的基础上，创新引入房票安置、自主购买、组织购买三种以购代建安置方式。

“以购代建”是个全新的房地产词汇，于是我认真查阅相关文件，发现它和货币安置其实一模一样，完全没有区别。其实就是拆掉老房子后不安排回迁，让你购新房。如果硬要说区别，那就是加了一些配套政策，比如税费、学费等方面的内容，但这些变化并不影响核心逻辑。至于房票制度，也是货币化安置的一种形式而已。

需要特别注意，从近期一些报道和地方政府的筹备工作看，“危旧房改造”走的很可能是“棚改”的老路，就是通过拆旧，逼迫主体进入市场换新，从而刺激房地产市场需求；而“城中村改造”的路径，和当年各地所谓的“大拆大建”也有相似的逻辑，即通过城市更新，促进土地市场和房地产业规模的扩张。

以上两个旧政策当年很好使，直接拉爆市场需求，直至楼市过热，最终导致房价暴涨。之后被发文禁止。如今市场低迷，且三番四次出招，效果仍不及预期。所以各地才又想起了旧招。只不过这次对目的、手段、方式都在用词包装上进行了美化，但基本思路是完全没有变化的。

为什么会出现这种情况？是简单的路径依赖吗？我认为不是，恰恰是当前各地方所面临的问题都有高度的相似之处的结果。比如房地产下行导致经济不景气，比如土地卖不动导致的地产财政紧张，比如高科技产业的“蛋糕”根本不够分等等。所以不是简单的地方不作为和魄力不够，而是在现行分税制下导致的地方财政焦虑。是地方要管的事情太多，但收入来源又太少产生的入不敷出。是管控过严过细导致的形式主义包装。