2025年，房价的下降趋势依然存在，根据中指研究院发布的1月份数据，百城二手房的平均价格已降至14130元/平方米，环比下降0.51%，环比下降幅度达到7.22%。而这一趋势，似乎也印证了马云早在2017年便做出了警告——未来房价如葱，尽管这种说法或许有些夸张，但从当前的市场形势来看，确实并非全无道理。对于手中拥有多套房产的业主来说，尤其是炒房客，如今面对低迷的市场环境，压力也是巨大的。很多人不免担心，2025年房价还会持续下跌吗？为什么房子越来越难卖？未来几年，持续存在的压力和难题有哪些呢？

.01为什么房子越来越难卖？近两年有卖房经历的朋友一定会有感知房子难卖，比如网友@笑意盈盈：2019年花163万买的房子，首付48万，现在市场价70万卖了近1年还没卖出去。很多人不禁会问：我的房子怎么卖不出去呢？

1、房子过剩过去10年高周转开发模式导致库存积压，三四线城市空置率超20%，部分新区沦为“鬼城”，另外保障性住房、人才公寓等分流刚需客群，商品房市场客源被稀释。2、需求端萎缩人口红利消退：出生率连年走低（2023年出生人口跌破900万），老龄化加速，婚育刚需持续减弱。城镇化放缓：中国城镇化率已达65%，增速从年均1.4%降至0.5%，进城购房增量见顶。

3、购买力透支

居民杠杆率超62%，6成家庭资产集中在房产，消费贷、经营贷收紧后，加杠杆空间几近枯竭。4、“只涨不跌”神话破灭2023年超90个城市二手房价格下跌，部分二线城市房价回调至2017年水平，投资属性消退，购房逻辑从“增值预期”转向“实用主义”，学区房、文旅地产等概念溢价崩塌。中国人喜欢买涨，不买跌，房价下行周期中，购房者普遍选择观望，导致交易周期拉长（部分城市二手房成交周期超18个月）。

5、二手房与新房的“内卷式竞争”“零公摊”、精装交付、送车位等政策，使新房实际得房率反超二手房（如某新盘套内100㎡=二手房建面130㎡）。开发商通过工抵房、员工内部价等变相降价，挤压二手房价空间。新房可享受契税补贴、低息贷款，而二手房中介费、高额个税（满五唯一限制）进一步削弱二手房的竞争力。

.02未来，手上多套房的要面临3大难题近年来，随着房地产市场的不断变化，手上持有多套房产的人开始面临一系列新的挑战，无论是投资客还是普通房东，未来都可能遇到3大难题。

1、房子越来越难出租

过去，房子出租相对容易，尤其是在一线城市和热门二线城市，租房需求旺盛，房东几乎不愁找不到租客，随着房地产市场的饱和和人口流动的变化，租房市场的供需关系正在发生改变。随着城市化进程的放缓，部分城市的租房需求开始下降，尤其是一些三四线城市，人口流出严重，租房市场供大于求，另外长租公寓的兴起也分流了部分租房需求，很多年轻人更倾向于选择管理规范、服务完善的长租公寓，而不是个人房东的房子，最重要的是经济环境的不确定性也让部分租客选择合租或降低租房预算，导致出租难度加大。

2、持有房子的成本增加持有房产的成本不仅仅是房贷，还包括物业费、维修费、税费等，未来这些成本可能会进一步增加，给多套房持有者带来更大的压力。未来房产税的实施可能成为一大负担，虽然目前房产税尚未全面铺开，但试点城市的政策已经让不少房东感到压力，房产税的征收将直接增加持有房产的成本，尤其是对于那些持有多套房产的人。随着房屋老化，维修和保养费用也会逐年增加，尤其是一些老旧小区，电梯、管道等设施的维修费用高昂，房东不得不承担这些额外的开支。

3、财富贬值风险逐渐增加过去，房产被视为保值增值的最佳工具，但未来这一观念可能会受到挑战，随着房地产市场的调整，房价上涨的预期正在减弱，甚至可能出现贬值风险。如今房价的上涨空间有限，随着“房住不炒”政策的持续推进，房价暴涨的时代已经过去，尤其是一些人口流出、经济增速放缓的城市，房价可能持续下跌。另外房产的流动性较差，相比于股票、基金等金融资产，房产的变现能力较弱，在市场不景气的情况下，房子可能长时间卖不出去，导致财富“冻结”。

.03普通刚需，买房需注意什么？

1、算清“收入账”

买房前，首先要算清楚自己的经济实力，月供最好不要超过家庭月收入的50%，否则生活会变得非常紧张，举个例子，如果家庭月收入是2万元，月供应控制在9000元以内，这样可以确保在还贷的同时，还能维持基本的生活质量和应对突发情况。

2、留足“压力账”

首付至少要准备4成，这样可以降低贷款压力，减少利息支出，此外还要预留2年的应急资金，以应对失业、疾病等突发情况。比如，如果月供是8000元，那么至少要准备20万元左右的应急资金。

3、规划“未来账”

买房不仅是当下的决定，还要考虑未来5-10年的职业发展和家庭规划，比如如果计划生孩子或换工作，就要考虑房子的面积、学区、交通等因素，选择房子时，多关注周边规划，看看是否有地铁、学校、商业配套等长期利好的发展潜力。

4、 理性决策，不被市场情绪左右

房价涨跌是市场常态，不要因为短期波动而焦虑，作为刚需，买房的核心目的是自住，而不是投资，只要房子能满足家庭需求，且经济压力可控，就不必过于担心房价的短期变化。

未来，你希望房子是涨还是跌呢？