原创 张岳
最近，信号越来越强烈了。
先是政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”。
随后住建部发声，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
深圳住建局也发文表态，将更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
而就在前天（8月9日），有媒体报道，一场由高层召集京沪广深主官的会议即将在8月召开，主题关乎房地产相关政策如何调整优化。
这一连串政策其实释放两大信号：
第一，从高层喊话到现在，为何一线城市政策迟迟不到？
因为国家担心一旦松绑力度太大，一线城市就会像“抽水机”一样，把全国各地的钱都吸走，这会导致其它城市楼市复苏更难。
但如果一线城市不动，又会限制楼市的天花板，进而影响全国楼市的复苏。
这也反过来说明，一线城市是最有价值的。
第二，深圳楼市，即将迎来真正的政策底。
从各方的表态来看，深圳接下来大概率会出台关于降首付、降利率、降税费、认房不认贷等措施，这种程度的刺激手段基本到位了。
如果深圳楼市的政策底到了，市场底还有多远？
01
真实的深圳市场
现在的深圳楼市，就像盲人摸象。有人摸到鼻子，有人摸到耳朵，大家都以为这是市场的模样，到底谁才是正确的？
事实上，当下的深圳市场已经不能用单纯的“冷或热”来形容，它已经撕裂成一个“二元结构”，上下两端聚集着不同的购买力、截然相反的预期、以及定位差异化的产品。
在需求端，位于二元结构上端的购买力相当旺盛。
中国经济的增长方式，正在从之前依靠“大基建、房地产”，变成依靠科技创新+资本市场实现经济转型。新能源汽车、数字经济、人工智能、初创科创企业等慢慢扛起经济增长的大旗。
处于这些行业的尖端人才，他们对未来收入预期，对城市发展预期，对楼市的预期都非常强烈。
在供给端，位于二元结构上端的产品价格已经被打至谷底。
过去3年，楼市调控、218+715新政、新冠疫情、全球经济衰退、美国加息、去全球化浪潮……深圳市场经历了如过山车一般的混乱旅程。
毫不夸张地讲，现在很多项目的价格和价值处于一种“失真”的状态，这是几十年都难得一见的“捡漏”机会。
不管当下是否处于政策底or市场底，遇到好价格，好地段的好产品，就是上车的好时机。
02
深圳“不可能三角”被它打破
其实对于购房者而言，政策和市场不算是买房环节中最重要的。
想想看，那些在十年前买了深圳房子的人，他们还会纠结于当时的政策和市场吗，他们现在只可能后悔没买对地方，或者没多买两套。
与其关心市场，政策，不如研究如何“在有限的预算内，让资产价值最大化”。
当下的深圳楼市存在一个“不可能三角”，即总价，地段，品质三者不可兼得。
这是很多深圳年轻人买房不得不面对的现实，要么买得很远，要么接受高价盘，要么选择居住体验很差的老破小……
打破这个“不可能三角”，对深圳市场来说，是比任何松绑政策都更重磅的刺激手段。
近期深圳有一个项目即将开放美学空间，并打破了楼市的“不可能三角”，它就是京地海樾府。
效果图
综合比较总价，地段，品质三个维度，你才能明白这个项目有多难得。
一、在价格上，京地海樾府总价400万起就能买入前海核心住宅。
四五百万预算，在深圳能买哪里？如下图所示：
这个预算的选择范围，大部分在深圳东部，远郊，新区，绝对与“城市核心”不沾边。
想买前海核心，即使在新房限价的今天，没有1000万预算也很难上车。
而京地海樾府的珍贵之处，就是推出建面约55㎡小户型，实现400万上车前海核心，这是今年唯一低总价买入前海核心的机会。
二、在地段上，京地海樾府位于“大空港-前海桂湾/宝中-大铲湾”的黄金三角腹地。
在整个粤港澳大湾区，最有价值的片区，就是由“大空港-前海桂湾/宝中-大铲湾”构建的黄金三角。
黄金三角示意图
大空港：即将以机场东枢纽为核心打造深圳版的“虹桥商务区”，在机场、高铁、地铁流量基础上，导入会展和商务功能，配套住宅、写字楼、公共服务设施等，吸引企业总部聚集，未来这里，将诞生一个面向大湾区、服务大湾区的新超级CBD，它将是深圳又一个重要的商业流量入口。
前海桂湾/宝中：目前前海地段最核心、成熟度最高，城市界面最优的片区。宝中不仅聚集了各行各业的上市公司和龙头企业，还有湾区之声、湾区之眼、滨海文化公园等新城市地标。
桂湾是前海的金融中心，前海深港国际金融城已吸引200家金融机构签约入驻，港资外资机构占三成，恒生前海基金、联易融数字科技、大新银行等重点港资、外资金融机构落子前海。
大铲湾：这里将打造腾讯企鹅岛，建设六基地一平台，预计将容纳8-10万腾讯员工，聚集超10万+科技精英高质圈层。
企鹅岛效果图，图源：NBBJ设计公司官网
由“大空港-前海桂湾/宝中-大铲湾”构建的黄金三角具备湾区顶级流量和资源，未来3-5年会形成井喷的流量爆发局面。
京地海樾府就处于黄金三角腹地，位于地铁11号线碧海湾站地铁口，置业于此等于和深圳城运捆绑，你将收获满满的安全感和确定性。
三、在品质上，京地海樾府的设计风格是更符合新贵阶层的轻奢人居。
过去十年的产品，放在今天已经过时了。
伴随物质丰富和文化发展成长的新一代深圳人，对房子的定义不再局限于“居住”，而是延伸出对颜值、社交、身份认同、生活品质的塑造。
而京地海樾府产品的用材、用料、设计、包括对深圳人居的洞悉，都让人感到惊艳。简单说一些细节：
如外墙部分使用铝板，不仅在阳光下熠熠生辉，这种材质还能有效抵抗酸雨和紫外线的侵袭，使用寿命很长，而且不易吸附灰尘，具有优秀的自洁性。
效果图
门窗系统使用了贝克洛系统门窗，贝克洛是国内外豪宅专配，深圳如中心天元、恒裕滨城一二期、恒裕香蜜湖九号大院等品质项目中都配备了贝克洛系统门窗。
相比于普通门窗，贝克洛系统门窗中采用了多层玻璃、硬质合金和精密五金件等高端材料，保证了门窗的质量和安全性，而且具备更好的隔音、隔热、防盗性能。
双银Low-E中空夹胶三层玻璃，即由3片玻璃组合形成一个中空层+一个夹胶层的复合玻璃产品，隔音效果更出众、节能效果更优秀、安全属性更完善。项目住宅的客厅、餐厅、卧室/书房均使用这种玻璃，使室内空间更加静谧。
效果图
项目住宅产品的主力户型为建面约55-58-78-88-105㎡2-4房，每个面积段都有各自的优点，满足不同需求不同预算的购房者。
如建面约55㎡两房，不仅拥有小面积，低总价的优势，户型空间还特别方正。该户型一大亮点是在厨房配置了生活阳台，双阳台设计不仅保证了良好的采光通风，也极大满足了生活中对于收纳空间的需求。
建面约55㎡A-01户型图
建面约78㎡三房，不到80㎡做三房，满足三代或二胎家庭的居住空间，这在深圳西部是相当少见的。除了高实用率，该户型还有1.5卫设计，在完整卫生间基础上做了空间拓展，让洗漱与卫生间的使用更加灵活。
建面约78㎡A-04户型图
建面约88平米的三房两厅两卫是项目的王牌户型之一，整体的空间尺度不亚于市面上95㎡的同类型产品。并且88㎡户型是两梯四户的配比，可以享受到堪比豪宅的出行便捷。
建面约88㎡B-02户型图
建面约105㎡四房两厅两卫是项目的“王炸”户型，两梯四户的配比，餐客厅一体化设计，方正实用，通风、采光效果更好，是改善置业、一步的到位首选。该户型仅58套可售单位，非常稀缺。
建面约105㎡B-01户型图
项目还有太多细节无法一一展示，据悉，京地海樾府将于8月13日开放美学空间，感兴趣的粉丝抓紧时间看房吧。
在价格方面，目前项目所在片区新房和二手房之间仍存在明显的价格倒挂，买到就是赚到，没有升值焦虑。如下图所示：
新房如榕江壹号院、越秀潮樾府等均价在7万+，而二手房如华丰前海湾、松茂御龙湾、碧海君庭、泰华阳光海等品质住区，成交价格普遍在8-9万，均于指导价上浮条件成交。
03
更强的确定性
在当下复杂经济环境下，京地海樾府更大价值在于它是一个安全资产。
第一，小户型占用资金量少，首付月供压力小，抗风险能力强。
第二，地铁11号线覆盖深圳高净值生活圈，好住好租好出售。
第三，周边小户型租金普遍6000元/月，租金回报率可观，提供稳定现金流。
在当下购房者都在寻找确定性的背景下，京地海樾府可住、可租，转让不愁接盘侠，急需用钱能变现的特点，是很多购房者心中的理想标的。
如果深圳在8月出台关于“四限”的调整政策，支持刚需和改善群体购房，那么将进一步加快优质项目的去化速度。
纵观整个深圳市场，能像京地海樾府这样同时满足总价、地段和产品的项目，基本找不到第二个。
类似于京地海樾府这样的稀缺产品，大概率要靠抢了。
