文丨楼叔

提到金地，很多人会立马想到“招保万金”的火红岁月。但如今，形势比人强，地产行业的大环境变了，身处其中的房企往往也无法独善其身。

比如，金地。

4月25日，金地集团召开2021年度业绩说明会，全年公司累计实现签约面积1377万平方米，同比增长15.25%；实现签约金额2867.1亿元，同比增长18.15%——压线完成年度目标。

从大环境来看，上述两个“面上”的指标，金地都还算完成得不错。可以说，在“规模”上，金地在过去地产行业“大转向”的一年，仍在膨胀。

但是，揭开“里子”来看，金地显然不复往日之光环：

归母净利润94.09亿元，同比减少9.5%，系近6年来首次下滑；整体毛利率21.18%，创下近23年来的最低值。

这份答卷，就连金地自己也不得不坦承——“不及预期”。

而同样在日前公布的今年一季度数据显示，金地集团累计实现签约面积183.2万平方米，同比下降 38.49%；累计实现签约金额 455.1亿元，同比下降 33.7%。

去年盈利表现滑落到历史低谷，今年又开局不利，属于金地的时代真的过去了？

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数据显示，2021年金地的营业收入992.32亿元，依然保持了两位数的增长，达18.16%。

但是，未能“免俗”的是，金地同样掉入了“增收不增利”的普遍性困境，并且，还比较严重。

2021年，金地归属于上市公司股东的净利润为94.09亿元，同比减少9.5%；毛利率21.18%，更是较2020年直降了差不多12个百分点。据搜狐财经，这一数据创下了近23年来的最低值。

营收继续向左大增，净利润却向右大降，这样的反向曲线，的确很尴尬。

虽然说，房企“增收不增利”如今并非个别现象，但据第一财经报道，2021年，百强企业净利润率均值也只下降了2.2个百分点。显然，金地净利润的下滑幅度，已远超行业平均水平。

对于原因，金地相关负责人回应称，一是因为去年市场急剧调整，出险房企不断增加，在房企纷纷降价求生的大环境下，金地也对未来可能会亏损的项目进行了减值计提，减值的金额为15.2亿元。

二是，去年年底，长三角疫情多点散发，对项目的工程进度、交付、结转产生影响，原计划交付结转的面积没有达成。

应该说，上述原因是比较客观的。但是，它也说明金地自身的抗压能力，并没有表现出足够的韧性，多少有点“泯然众人矣”。

并且，需要提醒的是，金地的盈利危机其实早就敲响——毛利率已经连续三年下滑。

此外，如果说去年底，长三角的疫情对金地的盈利表现造成了不可忽视的影响，那么在今年3月以来，长三角疫情波及面较去年有过之无不及的情况下，金地是否会“重蹈覆辙”，不得不让人捏一把汗。

要知道，去年，金地在全国十多个城市的市场排名位列前十，其中在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山的市占率均排在第一位。这里面，多数城市正位于长三角地区。

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如果说，“增收不增利”对于金地来说，只是近几年才出现的困境，那么，权益占比低的“虚胖”之弊，则可谓是金地的老毛病了。

数据据显示，2018年到2020年，金地新增权益土地投资额占比分别为40.4%、49%、51%，远低于行业平均水平。而这一状况，在2021年不仅没有改善，反而继续加剧。

2021年，金地全年投资地块111宗，总投资额约1309亿元，权益投资额约523亿元；新增总土地储备约1636万平方米，其中权益储备约648 万平方米——仅占40%不到。

如此低的权益占比，很难不对盈利造成蚕食。要知道，金地在2021年的债务融资加权平均成本下降至4.56%，在行业中已经处于低水平。也就是说，相比不少同行，金地已经占据了融资成本上的优势。在这个情况下，盈利能力却并没有体现出明显的“抗跌性”，权益占比低，或是一个不可忽视的因素。

对此，金地方面也明确表示，公司也关注到了权益比例的问题，在未来的投资合作过程中，公司将尽可能地提高项目权益占比。

愿望当然是好的。但在当前的大环境下，“合作拿地”成为新的趋势，金地能否逆势补短板，不得不打上一个大大的问号。

如果说过去对于规模的追求，都如此依赖于合作拿地，在当前的背景下，金地拿什么和大势对抗，又还有多少腾挪的空间？

不得不说，“老牌”金地确实需要好好反思自己的“盈利术”了。

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当然，金地不是没有为谋求新的盈利点而努力。

如在地产主业之外，金地近年又开始涉足代建行业。

数据显示，截至 2021 年底，金地代建业务已布局全国超30座城市、 管理服务项目近90 个，累计开发管理面积超1500 万平米。

不过，这并未能真正改变金地对于主业的依赖。数据显示，去年金地房地产开发营收883.63亿元，同比增长17.54%，营收贡献比达89.04%。可见，“副业”要担当重任还为时尚早。

并且值得注意的是，代建业务看起来利润高、前期投资低，属于轻资产模式，但这个钱却并不是那么好赚。

一方面，如今这条赛道已经颇为拥挤，在当前地产下行环境下，势必更为“内卷”。

其次，如绿城等“前辈”的经历所示，在代建的过程中也很可能受到合作方风险的连累，再加上自身管理半径的扩大，也给品牌维护和品控，提出了更高的要求。

事实上，近几年高速扩张的过程中，金地在多地出现了质量维权风波，已经发出了警示信号。

另一个值得注意的信号是，在去年下半年，金地惨遭第二大股东的“抛弃”。

自2021年9月开始，大家人寿六次减持金地集团，至当年底，合计减持金地集团约6.77亿股，占总股本的15%。减持后，持有金地集团股份比例下降至5.43%，从第二大股东变为第三大股东。

盈利能力继续下探，虚胖风险待解，第二增长点依旧稚嫩，同时又遭股东减持，金地真的是英雄迟暮了？