2025年的济南新房市场，依然是改善楼盘的天下。
我对2025年济南新房产品力抱了前所未有的期待，一方面市场的压力在这，2024年只有约4.9万套的新房成交量，2025年的市场同样不容乐观，激烈竞争之下，新房市场到了不破不立的时代；一方面地产政策在不断给出利好，洋房一楼带院合法了，一楼架空层不计入容积率了，据说第四代住宅也会有新政策，这个2025年估计还会不断有新政策催生高品质住宅。
所以，2025年的新房市场，得房率100%的产品会不会接连涌现？精装修、景观配置维度还能再升级吗？会有打破期待的新产品吗？这一切的答案，都在2025年的这十个改善楼盘里。
1，财富中心四期
2025年地段最好的楼盘之一，东侧是转山，北侧是CBD，万象城、省博、美术馆都是再近不过的邻居。融创暴雷以后，财富中心四期由建邦独自开发。
户型面积为190平-460平，从规划来看，产品也很动人。标准层层高3.3m，首层（架空层）层高3.9米，对比以往3.15m的豪宅层高，3.3m俨然是新的起跑线。
标准层打造开敞式阳台，边户带有拐角露台。外立面主要由金属板、真石漆等构成。
值得注意的是，项目一期规划的两栋楼首层均为架空层，根据济南容积率新规，架空层、风雨连廊等不计入容积率。以后一层多安排架空层，也是新盘品质的及格线了。
这个楼盘的隐忧在于
30层大高层，规划亮相的1号楼、5号楼都是30层大高层。在市场更偏爱小高层低密产品的情况下，如何应对市场对大高层的抗性，显然考验项目的营销能力。
财富中心一、二、三期大都是高层产品，就连四期北侧还在建的商务地块也有100来米的高层产品。想要保证采光，最好选择中高层。
2，转山片区财富中心南DSJ-081-02地块
2024年12月24日，转山片区财富中心南DSJ-081-02地块由建邦底价拿下，成交楼面价13320元/平。按照建邦的开发速度，有财富中心四期在前面忙活，转山公墓旁的地块未必会很快面市。
这是个优缺点很明显的楼盘。占地面积约0.96公顷，容积率1.9，总建面约1.69万㎡，按照套均200平米计算，那就是转山公墓旁，84套山景豪宅。
对于想在济南核心区买洋房等低密产品的购房者来说，这堪称最核心的地块。转山环绕，临近万象城、奥体商圈。
这也是最考验购房者接受能力的楼盘。地块南侧就是转山公墓，从航拍能看出，基本毗邻而居。而根据规划，转山公墓将由政府组织实施提升改造，也就是说，搬迁无望。如何解决对望公墓的心理障碍？你觉得多少钱一平你愿意买？
3，瑞马CBD地块
2024年12月19日，中央商务区茂岭苑周边地块由瑞马拿下，底价成交，楼面价为9109元/㎡。
项目位于工业南路以南，昆仑御小区以西，茂岭花苑旁。这也是开发殆尽的CBD核心区难得一见的新盘，顶级地段、顶级配套，优势早已不必多说。
问题在于，瑞马CBD地块占地面积只有约11455㎡，商住混合用地（地上容积率≤2.3，其中商业不小于0.33），整个地块呈凹字形，将茂岭花苑环抱中间，这样的先天劣势，该如何满足购房者对高品质楼盘的期待？
如何戴着脚镣跳出优美的天鹅湖，是道难关。毕竟，购房者看新房早已过了唯地段论的时代，CBD大把的二手次新房等着瓜分客户呢，瑞马这次需要不破不立。
4，云顶1号二期
云顶1号二期位于和平东路北侧，浆水泉路东侧，地块分为东西两个区域。
东区包含5栋楼，2栋7层洋房产品，2栋15-17层小高层，1栋25层高层。其中有两栋首层为架空层，东区总户数169户，户均面积218平。
西区包含4栋楼，2栋5-6层洋房产品，2栋12-17层小高层。其中一栋首层为架空层，社区大堂、下沉会所也在西区，西区总户数103户，户均面积258平。
二期的配置比较亮眼，洋房标准层层高3.3m，小高、高层标准层层高3-3.1m，首层架空层层高3.6m，外立面是low-e玻璃+铝板。
云顶1号会所、样板间实景给市场带来的震撼感不少，估计二期的实景示范区还能有升级之处。
云顶一号是中恒信控股作品，根据企查查显示，公司由青岛和盛佑投资发展有限公司、鹿鸣祥和文化投资（海南）有限公司、山东兰亭商业管理咨询有限公司三家股东组成。
5，济南中央商务区西片区城市更新项目（一期）A-4地块
A-4地块位于济南中央商务区西片区内，历下区政府正南，解放东路以南、二环东路以东，占地面积5247㎡，容积率2.7，总建筑面积约2.3万㎡。2024年10月30日，历下城发集团城市更新公司以底价成功竞得，楼面价14502元/平，当天上午拿地即开工。
地段很好，可惜是个小面积地块，这意味着园林有限，很难做出品质感。再加上平台公司项目，目前还没听到合作开发消息，能不能做出个高品质的楼盘，还需要时间检验。
6，海信长岭山项目
2024年土拍最大的爆点，海信在长岭山大战242轮才拿下的地块，成交楼面价10462元/㎡，溢价率51%。
地块位于兴港路以南、凤歧路以西。西侧是璟悦府，东侧是天齐奥东花园。就地段来说，这是经十路沿线难得的住宅供应，附近就是地铁4号线雪山站。向北是长岭山片区成熟的商业配套，向东不远是融创茂。地段、交通、配套都不错。
值得注意的是，项目归属于历城区。面对历下还是历城的选择题，海信长岭山项目能给客户的心理天平加上什么砝码，考验很大。
7，港沟南片区
港沟南片区去年推出了4个住宅地块，2宗由历城城发、中电建联合拿地，2宗由历城城发拿地，都是底价成交。
这四个地块位于绕城高速以西、港九路以东，北侧就是龙湖雲峰。容积率分别是1.2、2.0、1.7、1.8，成交楼面价在5771-7868元/平之间。
这四个地块最大的优势是低密度，最低1.2的容积率，还是旅游路旁边，称得上是绕城高速内，旅游路沿线最后的低密供应了。再加上周边的山景，对于痴迷旅游路山景的购房者来说，是个不小的诱惑。
对购房者来说，港九路是通往港沟收费站的交通要道，来往的大车、嘈杂的交通是减分项。而项目往南是被绕城高速、高铁、高压线，既无发展空间也无生活氛围，同样是个挑战。
8，华润兴隆山片区项目
在华润中央公园、仰山、紫云府、公元九里等多个楼盘之后，华润再次进军兴隆山片区。
2024年12月27日，华润拿下兴隆山片区两宗住宅用地。柏石峪片区11街区BSY1101-1地块，土地面积74576㎡，成交楼面价11503元/平；柏石峪片区12街区BSY1201-1地块，土地面积51632㎡，成交楼面价11726元/平；两个地块均是1.3的容积率。
这可能是2025年最值得期待的低密地块了。周边的有华润公元九里、鲁能领秀城这些成熟大盘，各类配套完善；1.3的低密容积率+优越的山景资源。再加上是华润开发，这几年华润在济南越战越勇，无论是唐冶润府还是雪山片区的凤鸣润府产品力都走在潮流前列。
这一次华润拿到这么优质的低密地块，估计产品力创新上会有些惊喜，据说大概率是第四代住宅，这里的环境如果开发第四代住宅，相信会更加打动有钱人。
9，保盛济南府项目
2023年10月，保盛为了拿下蟠龙山下地块，鏖战了236轮，土拍溢价超过50%，成交楼面价10362元/㎡，隔壁的鑫都森林山楼面价才7591元/平。
这是近两年济南市场最沉得住气的项目，拿地一年后，2024年10月才出规划图，前两天路过项目，很难说有多大工程进展，但好歹精神堡垒已经立起来了。
地块位于旅游路以北、蟠龙路以西，容积率1.2，属于难得的旅游路旁的低密山景地块，在鑫都森林山接近尾声时，给沉迷旅游路山景的购房者一个新选择。
占地面积5.6万平，一共19栋4-10层住宅，叠拼、洋房产品，一共298户。外立面为铝板、真石漆。叠拼产品1、3层层高3.3m，2、4层层高3m。
规划图看到的产品信息有限，目前还没看到有吸引力的创新点。
10，中建张马屯项目
2024年11月，中建底价拿下张马屯片区12个住宅用地，成交楼面价在6394-6999元/平，地块容积率在1.1-1.2之间。
12个地块均位于地块位于华山白泉景观廊道北侧，比张马屯最偏远的楼盘万科魅力之城还要向北。地段、交通、配套都乏善可陈，唯有低密是可取之处。这样的容积率往往是叠拼为主，洋房为辅。
但济南的叠拼，尤其是郊区叠拼，大部分卖得艰难。唐冶的保利和唐悦色、孙村的中海云麓公馆都是前车之鉴。中建这次这么大手笔，莫非是产品力创新到能引起市场轰动的程度？拭目以待。
话说回来，还没吹到2025年小阳春的暖风，开年各大楼盘的特价房已经迫不及待地刷屏了。2025年会是什么样的市场，会有什么样的政策，谁也不知道。但事实已经反复证明：
唯有好的产品，才能打动购房者。
2025年，你会选择什么样的楼盘？你觉得多少价格合适？核心区大平层、低密度洋房、山景叠墅……哪一盘，是你的菜？评论区里聊聊。
