来自房东宠爱计划
3月9日，住建部最新政策犹如一颗深水炸弹，将2000年前建成老旧小区正式纳入城市更新改造范围。
住房和城乡建设部部长倪虹表示，将实施一批惠民生、促发展、防风险的更新项目，其中在民生项目，将着力抓三件事：
一是把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。
二是城中村改造，现在范围已经扩大到全国地级及以上城市，要在去年新增100万套基础上，再继续扩大改造规模。
三是大力推进完整社区建设，重点是聚焦“一老一小”，完善无障碍适老化配套设施，政府托育服务设施、儿童活动场地。
此外，倪虹在回答为人民群众建设“好房子”有关问题时表示，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，住宅层高标准将调整为不低于3米。
还表示，将大力推广惠民实用的新技术、新工艺、新材料、新产品，着力解决隔音不好、渗漏、开裂、反味等大家最关心的问题。
01.哪些小区在改造范围？
楼龄25年及以上的老房
住建部明确2000年以前老房优先列入改造，意味着楼龄25年的老房将迎来“重生”。
1980年代建设，东园新村
城市核心区的老房子
核心区周边配套完善，一旦拆迁改造启动，这片区域将优先纳入。
比如普陀的曹杨板块，是老破小的聚集地，建造年代是1986-1992年，成交总价在200-400万之间。
杨浦区鞍山板块也是老房子扎堆。
浦东的潍坊和梅园板块，老房子也很多。
田林板块的平均房龄高达29.7年，300到400万的老公房成交占比高达58%。
更别说，远一点闵行梅陇，宝山淞宝、共康、庙行，徐汇长桥等。
预制板房
预制板楼随着时间的推移，很多都已经出现安全隐患，不适合继续居住。
新政策落地以后，这些危房将优先划入拆迁之列。
关于拆迁补偿，可以参考最近拆迁项目：
某上海市区两幢16层住宅拆迁：最高补偿超2000万元，单套房至少1500万。
有业主透露：“包括拆迁补偿、装修补贴等等，拆迁款标准有17.5万元/平方米。”
02.上海拆迁加码
2025年上海的拆迁预算共计1402亿元，对比2024年是增长了14%，在近3年里，是预算额度最高的一年。
今年的拆迁力度一定会很大。
首先是1月3号，国常会上就宣布今年要极加大城中村和危旧房改造的力度。
在新政100万套的基础上继续扩大改造规模。
上海已经明确，在2025年要全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造。
同时对于后两年的都下了死命令：
2026年底，全面启动城中村整体改造项目。
2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造。
最后，上海在政府工作报告中透露的，2025年上海将启动25个城中村改造。
2025年上海的巨量拆迁已经在路上了。
不过，2025年上海各区县拆迁预算很不一样。
徐汇力度最大，430亿的金额，基本在去年的基础上翻倍了。
全上海1402亿，徐汇占了近31%。
黄浦区的预算264亿元（同比+1375%），外滩、南京东路等地段是重点。
杨浦区拆迁速度加快了，预算比2024年翻了两倍多。
虹口区今年拆迁预算达到101.4亿元，北外滩的开发正在持续推进。
2025年上海拆迁预算增长的区全部在市区。
分别是徐汇、黄浦、杨浦、长宁，黄浦区今年再度发力，已经要赶上浦东了。
青浦区下降83%；普陀区下降71%；奉贤区下降<63%。总体来说，郊区的下降很普遍。
近期一些市区的知名项目，已经接近有1万户人家要动迁了。
郊区的力度不如市区，但都不容小觑。
03.拆迁or保留
1月份，徐汇区江南新村又启动了动迁征询工作，中介就在江南新村门口支起滩，13-13.5万/平的价格收购小区内房源。
因为参考东安这边，他们有信心未来的拆迁补偿金额能达到15万/平以上。
今年初，东安的拆迁户们已经陆陆续续拿到钱了。
一批手握几百、上千万的买家提钱入市，为上海楼市成交回暖做出了实在贡献。
不过，也不是都能拆迁成功。
据悉，崂山二村并未进行全部的原拆原建工作。
此次改造更新的区域包括：浦东新区陆家嘴街道崂山六村小区内的浦东大道290弄1-2号、浦东大道310号以及浦东大道312号。
据了解，此次改造更新不属于征收范畴，也不涉及解困问题，因此不适用于房屋征收补偿的相关政策。若同意率低于80%，则本项目在未来5年内不会进行更新或改造。
随着陆家嘴东扩计划的公布，春节前后，陆家嘴崂山、乳山的老旧小户型房价突然飙升。
在去年11月，成交的单价仅为6万多，但到了春节前夕，成交价已经攀升至大约10万，高价买的人可能要哭出来了。
此外，杨浦区新一轮动迁计划正式启动，此次改造是杨浦区2025年旧住房成套改造“新一轮三年行动计划”的一部分，计划完成3.17万平方米的旧改拆迁。
隆昌路165弄、247弄、461弄、88弄的临街房屋因位于拓宽范围内，大概率将被纳入拆迁范围。
总的来说——新一轮拆迁潮，将在今年出现大的爆发，很多城市和居民，以及产业链上的各类主体会深度和不断受益。
