专家学者因为在某些方面有独到的见解及专业优势，其言论历来被作为经济活动的重要参考，比如专家一直说房产是优质资产，可以保值增值。买房的人也就多了起来。

疫情后情况就不同了，特别是房地产进入下行周期后，大家并不认同房子是优质资产，房子并不能保值增值，相反有的人被深度套牢。

套牢的人多了，房价一天不如一天，卖房的人也多了起来，就连一线城市挂牌出售的二手房也是以十万数量为单位。

除了挂牌卖房外，还有一些人因为还不起贷款，索性弃房断供，如果房子是优质资产，为何要卖掉，房子若是优质资产，又为何要断供弃房，所有的原因只有一个，房子是不是优质资产不过是一句诺言。

那么房子是不是优质资产呢？

房子是不是优质资产，这个问题等一下再说。

先看一下，优质资产要具备哪些特征。

不同的优质资产特点不同，但所有的优质资产都有一个共同点，那就是变现性非常好（可交易性强）。所谓变现性：就是一种资产可以快速变现并获得相应的市场价格，也就是说快速转变成现金的能力。

房子能不能快速转变成现金呢，我看未必。说这句话可能不被一些持房子是优质资产人的认同，认不认同无所谓，反正房子不能马上转换成现金。

房子不能马上转换成现金，主要源于房子这种不动产的特性。

01 首先房子价值量非常大

抛开豪宅、别墅不说，就是五线左右城市的房子动辄几十万，一二线三二百万元已经是很常见的了，这种以万元为计量单位的资产价格，不比萝卜白菜交易时的三瓜两枣，交易简单，贵一点咬咬牙也能承受得起的黄金白银首饰，或者车辆凑一凑短时间内可以凑齐并尽快成交。

房子则不同，除了统计上意义不大的少数人买房没有压力外，大部分甚至绝大部份人买房要花费大半生乃至一生的积蓄。

对于依靠工资为主要收入的人，去做几十万，几百万元的交易是很困难的，有点积蓄的基本上要掏空，有点依靠的也就要掏能掏的几个钱包了。

房地产价值量太大的这种特性，决定交易起来需要的钱多，从而增加了交易的难度，不是马上能交易，先是自己家里人要合计怎么筹钱，就是贷款的话，少则三两个月，多则半放款也屡见不鲜。

因为价值量大，导致购买的人不能轻易出手，买方不能马上下单，卖方就不能脱手，房子也就不能轻易完成，更谈不上快速转换成现金的能力了。

房地产价值量大导致交易不可能经常、频繁地发生，一个人一个家庭一生能有两次三次交易也就是高频交易了，交易次数少周期长决定房子不是优质资产。

02 其次房子的交易手续复杂

房子是不动产，其买卖不像动产交易，钱货两清交易即可完成。房子无论是二手房还是新房交易极其复杂。

新房预售需要商品房预售许可证，没有商品房预售许可证，这样的新房风险非常大。理由是合法的新房预售通常办理了商品房预售许可证，不能办理此证的，不是土地有问题就是规划有问题，或者两者都有问题。

事实上很多没有预售许可证的商品房，很少最后能交房，即使交房了也很难办理不动产登记证（也就是过去的房产证）。

至于二手房买卖过户也不轻松，若买卖的二手房办理了他项权利，过房起来也要花费不少精力。

因为上述原因，房子的买卖手续复杂麻烦，付款时也设定了诸多条件，通常是先付多少，然后根据证件办理情况，再决定后续付款进度。

全部流程走下来，没有三五月的时间是办理不了的，更何况三五个月还算相对比较快的速度，市场平稳时期拖个三五个月还好说，如果市场有较大波动，别说三五个月就是相隔一个月，房价的变化就比较大。

2019年某一线城市曾经有一起买卖纠纷，两方签订了房屋买卖合同后，在合同约定的付款期内，卖方没有交房，偏偏那段时间内市场变化较大，五个月内房子每平米上涨了五千多元，120多平米的房子涨了近60万元，卖方就将房子卖给另一个购买者，原购房人不愿意引起长达一年多的官司。

买卖手续如此复杂及其引起的其他问题，导致房屋交易不能短时间内完成，因此也不具备优质资快速变现的特性。

03 受地域区位的影响非常大

作为优质资产，不基本不受地域区位的影响，或者影响小。比如黄金作为优质资产，不会因为一线城市的黄金的价值高，二线三四五六线城市的黄金价值就低。

同理作为另一种优质资产的现金，无论是人民币还是美元，特别是人民币不会因为地域的差别人民币的价值量就有所不同，虽然在汇率上有离岸价和在岸价的区别，但离岸价是统一的，在岸价也是一致的。

房子则不同。

有关房地产有三句有名的话：第一是区位、第二是区位、第三还是区位。因为区位不同导致房地产的价值千差万别。

同样是钢筋混凝土的合成体，再说通俗一点水泥、沙石、钢筋的混合体，因为区位不同价值相差特别大。

在强一线城市这种钢筋混凝土的混合体平方米能达到上10万元，甚至数十万元，如魔都的陆家嘴。而在五线以外的城镇，一平米不足3000元，价值相差数十倍，更不用说论套卖的合岗位，鄂尔多斯的房子了。

同样的构成元素，价值却千差万别，原因就是一个，这种资产根本就不是优质资产，这种资产的价值不在于资产的本身，而在于资产之外了。

房子的功能本身的功能就是避风挡雨，用于居住，而给房子赋予了金融属性后，再加上专家学者的加推才蒙上了优质资产的光环。

黄金现钞作为优质资产，最具优势的特点是想变成其他资产快速、容易，能流通，能度量其他资产的价值，房地产则不能。

就凭这一点，不能说房地产是优质资产。

04 房地产已经不具有稀缺性

优质的资产都有稀缺的特性 ，凡是不具备稀缺性的资产必定不是优质资产。“物以稀为贵”说的大概就是这个道理。道理

房子具有稀缺性吗，显然不具备，不仅不具有稀缺性，甚至有点供给过剩。

从供给总量来看，据权威部门公布的调查数据，全国共有6亿栋房屋，注意是6亿栋房屋，不是6亿套。这6亿栋房子90%是农村房屋的话，5亿多栋房子，农村居民可以达到人均一栋了。事实上现在大部分农村都己成为空心村，人均可能不止一栋。

这6亿栋房子10%的房子是城市房屋，也就是6千万栋，一栋房子按20 套计算，也有12亿套房子，一套房子住3人，可以住36 亿人。

就算这6千万栋中有一半是公共建筑，如学校、医院、写字楼、商业地产等其他非住宅建筑，保守也有6亿套，人均也有一套了，这与央行的调查结果95%左右的家庭都有一套以上的住房相吻合。

从供给总量来看，房子不具有稀缺性，不是优质资产。

从人均居住面积来看，我们的人均居住面积己从过去的7 平方米左右，上升到35 平米左右，人均居住面积已经超过国际标准。超过国际标准的人均居住面积，决定了房子不具有稀缺性，也不是优质资产。

05 房子并不能保值增值

建筑物也有使用寿命，工业与民用建筑的使用寿命是70 年，达到使用寿命的建筑物功能退化，其组成材料老化，房子已经不具备原有的价值，现在的老破小当时也是新房。

尽管可以通过维护维修来延长建筑物的使用寿命，房子看似保值了，实质上并未保值，只不过是新的投资（维修改造）使建筑物保值罢了。

从现实的市场情况来说，低买高卖似乎是增值的有力证据。低买高卖确实存在，只发生在地产较短的上升时期，较多出现在一线二线城市。城市

现在无论是一线二线城市，还是三线以下城市，从一月份公布的数据来看，全部进入下行通道，环京地区，经济最具活力的深圳南山区，相当多的楼盘下调的幅度较大，部分楼盘下调幅度甚至达到30%以上，别说保值增值，保本已经不可能了。

深圳刚推出二手房指导价的那一阵，很多人以为不过是说说而已，指导指导参考参考，上有政策下有对策，买卖双方可以通过阴阳合同应对和回避。

没有想到的是，现在无论二手房，还是新房，包括法拍房，成交价格己经远远低于指导价，能卖出去己经很不错了，哪还有时间和机会去考虑保值增值。

至于三线以下的城市，无法一一列举，个别极端的市场，如鹤岗、鄂尔多斯，几万元就可以买到一套房子，在这样的城市谈房子保值增值，就是一句玩笑话了。

相对于动产来说，房子只是不动产。

相对于流动资产，房子是固定资产。

相对于轻型资产，房子是重型资产。

但房子不是什么优质资产，在卖房和弃房断供面前，全部原形毕露！

行文至此，房子是不是优质资产基本上可以作出判断了，不能够快速变现，又不具备稀缺性，怎么也算不优质资产哈。如果您认同，请在评论区聊一聊，顺便用发财的金手指点个赞呗，太谢谢啦。