南通楼市又现“价格屠夫”！位于通州金沙湾新区的万科燕语光年官宣惊人折扣——洋房9XXX元/㎡起

从拿地时的“限价1.9万/㎡”到如今的“9字头”，万科燕语光年的这场“亏本买卖”，再次印证了当下开发商的生存法则——宁愿牺牲利润，也要维持生存。

▲图源万科燕语光年官方直播间，信息仅供参考

Part.1

从"高价拿地"到"割肉求生"

万科燕语光年当初拿地价高达16810元/㎡，楼面价高达9339元/㎡，溢价率达到15%。

如今房价比地价低了大几千，几乎是贴着楼面价在卖，开发商“割肉求生”的决心显而易见。

事实上，在笔者看来，万科燕语光年从拿地之日起便有些“生不逢时”的意味。

第一，项目拿地时间为2021年7月，当时南通房地产市场已达“顶峰”，随后便急转直下进入下行通道。

第二，金沙湾作为新兴板块，生活配套有待完善，购房者的认可度本就不高，且前期已有多个项目消化了大量购房需求。

第三，万科燕语光年占地超10万㎡，规划27栋住宅，近1600套的庞大体量，偏遇上持续低迷的市场环境，去化艰难在所难免。

其实，早在2023年下半年，万科燕语光年就开始大降价，当时折后价在1.4万/㎡左右。但随着市场继续下探，这样的折扣力度显然已无法打动购房者，毕竟金沙湾板块次新房的最新成交价已经跌到了8000元/㎡以下。

Part.2

是“潜力新区”还是“空中楼阁”

放眼南通市场，开发商大幅降价的案例并不少见，苏锡通板块的大华铂璟湾便是典型。

该项目2021年首次入市均价近2万/㎡，去年二次入市骤降至1万/㎡以下。大幅降价确实取得显著效果——大华铂璟湾2024年全年成交423套，夺得南通市区年度销冠。

万科燕语光年此番降价能否换来理想流速？这无疑值得持续关注。但在笔者看来，更值得关注的是，万科燕语光年的大降价是否会引发金沙湾楼市的连锁反应？板块二手房价会继续下跌吗？大量未入市地块又何去何从？

根据统计，过去四年内，金沙湾新区共成交了15宗、约93万㎡涉宅地块，目前仅有万科燕语光年入市销售，剩下的14宗、约83万㎡宅地至今都未入市。

这14宗未入市地块，全部都是由本土国企托底，其中，南通空港置业斥资约42亿元托底4宗，南通神辉置业斥资约34亿元托底5宗，南通华山实业斥资约31亿元托底5宗。

当一个新板块的规划红利被消耗殆尽，后来者将要面对的是购房者用脚投票的理性觉醒。当产业导入与配套新建速度跟不上房价涨幅，所谓"城市新中心"恐将是一场自嗨的空中楼阁。

▲地块大致位置示意图

Part.3

是“倒在黎明前”还是“涅槃重生”

万科燕语光年此番"割肉求生"并不意外，毕竟当前的万科，正在经历一场前所未有、生死攸关的巨变。

2月5日，万科发布一则重大人事公告，官宣了集团战略投资、财务、法务等核心职能部门及重要区域公司负责人的聘任。

至此，辛杰、李峰、华翠、李刚、田钧、赵正阳、肖静华、商德良、王智余、陈武、万梅、鄢伯通、段军、李海洋、郭伟等出身深圳国资体系的15名高管已集体上位。

万科原高管中，郁亮、韩慧华、刘肖、张海、朱保全、孙嘉、解冻等仍在职，分别担任公司执行副总裁、财务负责人、执行副总裁、开发经营事业集团总经理、物业事业集团总经理、商业事业部总经理/印力公司总裁、监事会主席（监督博商、鹏金所及财顾事业部等工作及历史遗留问题处理）。原总裁祝九胜辞职，朱旭辞去董事会秘书职务仍在长租公寓事业部就职。

万科创始人王石对此次变动给予了积极评价，认为这是国家队出手相助。但顶着450亿元亏损、巨额债务压力下的万科，能否依靠国资力量蹚出一条出路？还有待时间验证。