今天A股市场迎来了久违的上涨，无论是各大指数上涨幅度，还是个股涨停数据、大涨数据，都是非常喜人的，甚至成交量这块都放大到了8800亿。两市有超过5000只个股红盘，房地产板块躁动，上演了涨停潮，万科都拉了涨停，房地产板块涨幅第一位。

对于房地产板块突然的启动，盘前没有政策层面的变化，那就是来自消息面了，又是来自鹏博士的报道：官方有意针对存量房贷利率，做进一步下调。先不说很多政策都是彭博社先知先觉，就拿这个传言来讲，即便是真的，对于房地产行业也构不成多大的刺激，房地产个股这种反应，真的有点过了。

咱们先分析这个政策给房地产行业会带来哪些影响。看问题抓重点，下调的是存量房贷利率，而不是购买新房房贷利率，也不是什么继续降低首付比例。什么是存量房贷？指的就是已经买了房子的，所积累的房贷，借款人是购房者，债主是银行，因此，这个降低存量房贷利率，仅仅涉及到老百姓和银行，跟房地产行业，没有关系。所以，周一房地产板块会如何？尽情展望一下！

接下来，我们分析存量房贷。根据官方数据，存量房贷规模近40万亿，中国有两波房价上涨周期，第一波是2003年到2013年，第二波是2015年到2019年，最后一波房价上涨，直接把各个地方的房价记录确立了，而很多购房者也是在那个时间点接盘。根据公安部在8月27日发布的数据，2014年以来共有1.5亿农业转移人口平稳有序进城落户，农民进城就是买房，买房才能落户，才能成为城里人。印象当中，2019年那波房价上涨，很多农民都是争着抢着在购房。其实，当农民都开始积极加杠杆买房的时候，房价就到顶了。

最后我们分析存量房贷利率。按照媒体的报道，官方要降低存量房贷利率，那就要进行存量转按揭，意思就是说存量的房贷要转给新的银行，然后购房者才能按照新购买房子利率，从银行那获得按揭贷款。此前，LPR做了下调，但是存量房贷利率下行，要等到转年1号才开始施行，因此，利率的下调，存量房贷是没有直接受益的。如果传言成真，存量房贷进行转按揭，然后利率下调，老百姓肯定是最受益的。因为存量房贷很多都是高位接盘者，当时购买房子价格到现在，降幅在30%到50%之间，使得购房者不仅背负着沉重的还款压力，还得承受房屋价值大幅贬值的心理冲击。

降低存量房贷利率，老百姓最高兴，但是银行就最不高兴了。老百姓少交利息，银行就得有损失。要知道，存量房贷利率普遍在4%以上，而新的购房利率在2%多，二者差距非常巨大，对于近40万亿规模的存量房贷而言，利率降低1%，影响的就是银行4000亿的收入，现在四大银行业绩增速已经开始转负了，存量房贷利率下调了，银行的苦日子，可真是刚刚开始。那么，今天银行股的下跌，与这个传言，也有一定关联。

对于降低存量房贷利率的用意，媒体报道说是刺激居民消费。

不可否认，存量房贷利率下调了，老百姓少还房贷了，但是，绝对不代表少还的房贷，直接就可以拿来进行消费和投资。如果认为存量房贷利率下调多少，就能刺激出来多少居民消费，那就是太天真了。

为什么老百姓不敢消费？那肯定是因为挣钱难，还有就是钱毛了。现在实体经济大环境，但凡是地球村的人，都有直观判断，不用多讲。现在蔬菜有多贵，去超市、菜市场转一圈，就知道了，这还是没闹个病、灾。因此，不敢消费，才是正常人的真实反应。如果大环境真不错，挣钱也容易，职场前景一片光明，即便物价贵，也不用降低房贷利率，老百姓也敢消费，甚至是进行奢侈品消费、超前消费。所以，我们需要向现实低头，这样才能活下去。