房价到底贵不贵，对这个容易招骂的永恒话题做个简单探讨。

大家说房价贵，主要是从房价收入比和租金回报率这两个指标来看的。就租金回报率而言，如果就单看租金回报率而言，房价相当于现在房价的70%才合理。用的是当时的房价，当时的利率，如果在现在要加息的周期，加上和那时比微涨的房价，可能比例还会再低一点。

说回房价收入比这个指标，我记得快20年前刚工作时候就算过这个指标，当时很多大投行的分析报告也在算。房价收入比指标的目标是计算家庭对于房价的可负担程度，我们的计算方法是用平均的房价（套）/平均的收入（家庭年收入），得到是结论是一套房子是家庭多少倍年收入的结果。经济快速发展的国家往往看这个数字都很悲惨，一套房子总是要花一个神奇数字的年份不吃不喝才买的下。从普通人直观感受来看，现在中国的房价收入比肯定是处于一个比较高的区间的。

但其实房价收入比这个指标有很多天生的缺陷，不太科学。

一是没有考虑名义收入的快速增长，看问题过于静态。买房以后其实房价就锁死了，然后收入如果每年增加，实际上房价收入比就会快速下降，尤其是买房子的主力都是收入增长最快的年轻人，这方面效应很明显。

二是统计平均人群和平均房价并不能代表最终购房客户的房价收入比。平均房价是成交房价，但平均人群不是购房人群，购房客户总是人群中相对有钱的人，这些客户实际收入比统计局的收入中位数要高很多。

同时这个指标也没有考虑成交量差异造成的市场影响。往往房价上涨以后，成交量是萎缩的，这时候最终购房者反而是收入更高的群体，一算房价收入比还是下降的。

现实中收入差距往往超过人们想象，可能实际算下来，反而保障性住房的房价收入比是最不合理的，这足以证明这个指标的可参考性很差。

房价收入比，租金回报率这两个指标绝对值不重要（或者说没有客观标准），但变化的趋势可以在一定程度上反映市场的热度，房价收入比变高，租金回报率变低，都是市场变热的表现。

我自己判断市场是不是过热，还会看一些其他指标辅助，例如看市场成交金额占当地总人口的可支配收入总额的比例，如果超过30%，感觉是个比较热的市场，证明这里所有人收入的30%以上都用在买房上了。例如会看总家庭数字和新房成交套数的比例，粗略看看究竟这个城市的家庭多久会新建一次自己的住宅，这个倍数在40-80倍感觉都还ok，如果大于80，说明新房建设的太少了，价格暴涨基本都是因为供给不足；如果小于40，说明城市新房卖的太多了，要谨防市场被透支。

当然，说来说去，房价是不能单一用居住属性来解释的，房价之所以贵，恰恰是因为他的金融属性。因为房子和地不可分割，加上存量房屋持有者的足够分散，新增供给自然可控，房子天然就具备金融属性，在哪个国家都一样。有个特别经典的说法概括，房地产是周期之母。房子可能是我们最好的财富储存载体。

当然中国的房子贵，还有金融属性以外的东西，包括附着于住宅的其他权利。这种把权利附着在房子上（实际上是土地上）是农耕文明的文化传统，整个人类都如此。

我们怎么定义你是哪里的人，你属于哪一个群体，享受怎样的权利？用土地定义都是个简单有效的办法。所以很多人想象的租购同权，实际上很难实现，包括在防疫政策严格时，很多人也一下子体会到这种不平等。

总之，我觉得现在房价挺贵，但却贵的有道理，恰恰是房子居住以外的属性造就了这样的溢价。这种居住以外的属性也是自然形成的，很长一段时间不能改变。

理解现在中国核心城市的住宅，不能把租金回报看作是它的全部回报，它更像一个股息率不足2%但能稳定分红的股票，在有稳定现金流同时本身还具备一定的抗通胀能力。

社会有财富剩余，需要有个财富仓库，房子现在看最合适。未来或许还会有更多投资渠道，例如资本市场发达了，大家能持有股票赚钱了；商业REITs发达了，大家能更加便利的投资商业地产了。投资渠道的多元化，让社会上具备金融属性，具备价值储藏功能的东西多了，住宅的这部分溢价才会小一些。

改变它是个渐进的过程，过急过快的改变本身可能造成的问题会更大。

来源：newway，本文已获授权，对原作者表示感谢！

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