上世纪50年代，新加坡住房问题十分窘迫。50多人挤在一个二三层楼的商铺房里，或是住在临时搭建的棚屋里的情况，并不少见。
居住环境，不是一般的恶劣。
一次，李光耀在经过一个正在发生流民骚乱的街面时，看到一个人从楼上跑下来艰难地把他的单车搬到楼上去。这时，李光耀深深认识到：
我深信，如果每个家庭有自己的住房，国家将会更加稳定。
▲ 李光耀（左一）面对群众发表讲话
今天我们聊聊新加坡的房地产。
其实网上关于新加坡房地产模式的材料非常多，各位读者搜索一下就能看到。今天我们撇开传统的叙事模式，剥开迷雾，用简单的方式为大家讲述最核心的10个问题。
1、组屋是政府为广大中低收入群体提供的廉价公共住房，组屋强调的是住房的社会功能及居住功能。
2、私宅是由私人房地产发展商投资兴建，完全按市场价格供应的商品房，私宅强调的是住房的经济功能，既可消费也可投资。
二者层次分明，互不影响，也就是我们常说的“新加坡模式”。
▲ 新加坡居住各类房产的人口占比新加坡是典型的多种族、多宗教、多语言国家，以华人、马来人、印度人为主，还有少量其他种族，李光耀领导的新政府深知归属感对这个刚刚结束一个多世纪殖民统治的新国家极为重要。
“有恒产者有恒心”，在土地资源极其有限的情况下，“居者有其屋”是新加坡百姓安居乐业的重要保障。
成功没有固定的标准，只能比较。倘若拿发展中国家与新加坡对比，或许过于苛责。那我们不妨找一个对比的地区：香港。同为“亚洲四小龙”的新加坡和香港在过去几十年是东亚和东南亚地区交相辉映的两颗明珠，两个明星城市有很多相似之处：都是世界著名的金融中心、贸易中心，都有低税率环境和优秀的法制、社会服务等营商环境。两个城市最大的区别之一在于房地产市场，我们从几个数据对比下：香港人均居住面积低。2021 年香港的人均居住面积仅为 16 平米，明显低于新加坡的 25.1 平米。
香港房价负担极重，房价收入比极高。香港的房价收入比非常高，根据《人口统计学：国际住房可负担性调查》数据，2022年香港房价收入比中位数倍数达到20.7，意味着一个家庭需要至少20年的收入才能购买一套住房。
新加坡的房价收入比大幅低于香港，仅有4.7，与大多数发达国家相当。此外，中国香港连续 9 年蝉联房价最难以负担城市。
▲ 香港和新加坡住宅自有率情况综上所述，新加坡模式确实更受群众的欢迎。可以说，在土地资源极其有限的情况下，新加坡在住房方面真正做到了孙中山先生理想中的“居者有其屋”，而这则受益于新加坡模式的住房制度。作为一个缺少土地的城邦小国，住房是民生，不是普通的商品或投资品，由此，住房问题不能完全利用市场机制来解决。新加坡政府交出了一份不错的答卷。落实新加坡模式的，主要是建屋发展局。新加坡建屋发展局（HDB）是新加坡国家发展部下属的法定委员会，负责规划、建设和管理所有公共住房及其相关设施，由HDB建造的房屋被称为“组屋”，“组屋计划”大致经历了四个阶段。第一阶段：推出“居者有其屋”计划，解决住房需求短缺，HDB也是在此期间创建成立的。
第二阶段：增加住房供应，改革转售市场。HDB大力开发建设组屋，到20世纪70年代中期，超过50%的人口住在政府组屋。随着生活水平提高，改善型住房需求增加，新加坡政府开始放开组屋转售市场。
为抑制投机，政府明确规定：每个家庭只能拥有一套组屋且只有两次购买新组屋的机会，同时设置组屋的限售期和禁购期。
▲ 新加坡建屋局发展局总部悬挂着杜甫的千古名句，当地政府致力于改善国民居住条件
第三阶段：建设综合性社区，提供完善的居住环境。组屋建设规模进一步扩大，上世纪 80 年代后期，超过 85%的人口住在政府组屋，已然形成了社区化规模。
第四阶段：改进组屋的质量与服务，开展组屋翻新与老城改造。迄今为止，新加坡已建设超百万套组屋。除了推进新组屋的建设，新加坡政府也为较旧的市镇提供“组屋更新计划”，将老组屋及其配套设施翻新。
同时为了更好地利用土地，有选择性地将旧的组屋拆除，并在附近地段为受影响的居民提供新的住房。
土地制度、金融支持和按需供给是居民“买得起”的三大支柱。第一，从土地支持看，土地资源是确保组屋供应的基础。新加坡土地制度以公有制为主，私有制共存。在较高国有土地比例支持下，新加坡政府得以以较低价格征用大规模的土地用于建造组屋，为大量组屋供应奠定了基础。第二，从金融支持看，新加坡允许居民动用强制性退休储蓄来购买组屋，这极大提高了人们的购房能力。
一方面，动用公积金普通户头中存款支付买房的首付和房贷，现款压力减轻；另一方面，新加坡公积金制度向组屋倾斜，如购买组屋可用公积金普通户头中存款支付而无需现款，但购买私人住宅则只能使用银行贷款，使得组屋对居民的吸引力更高。
▲ 新加坡组屋第三，从按需供给看，新加坡政府采取预购制，即建屋发展局定期推出组屋项目购买申请，当购买申请超过70%时，项目则开始新建，有效避免先建后卖的模式造成供需错配、进而造成组屋资源浪费的问题。
要开展这样的房地产模式，无疑需要政府提供大量的财力支持。
新加坡是位于马六甲海峡海峡附近的一个小岛，除了地理位置和海港运输的优势外，它的国土面积狭小、自然资源匮乏、工业基础薄弱，先天不足的新加坡，后天如何变富？
新加坡作为马六甲海峡的中转站，其海港海运无疑为它带来了巨额财富。但为了长久的生存和发展，新加坡前后经历了几次大的经济转型：进口替代阶段（1959－1965年）出口导向阶段（1966－1978年）
资本密集型阶段（1979-1985年）
技术密集型（1986-1998年）
知识密集型阶段（1998年至今）
自上世纪50年代独立以来，坚持实施一以贯之的发展策略，紧紧抓住国际产业转移机遇，用一代人的时间将资源贫瘠、基础薄弱的小国打造成为东南亚唯一发达国家、世界上人均最富裕的国家之一，经济竞争力连续多年位居世界前列，创造了“新加坡奇迹”。
▲ 如今的新加坡新加坡的“局促”全球罕有，但是其“机遇”也是世界独一份。通过不断更新的经济发展政策，加之清正廉洁的国内环境，为新加坡带来了充足的资金和税收，这才使得新加坡政府有充足的底气与民众共享发展成果。新加坡模式有效地解决了住房短缺和住房支付问题，同时又在一定程度上保存了市场的灵活性。
一方面，保障中低收入阶层的住房需求：在新加坡发展的过程中，政府承担了“居者有其屋”的义务，通过低价转让国有土地、大规模兴建公共住房，以保障民众的住房需求。正是这一系列的保障措施，让新加坡的房价收入比始终维持在相对合理的水平，保证了绝大多数新加坡人都能够“居者有其屋”，安居乐业。
另一方面，低价格组屋不影响高端住宅市场：除了满足刚需群体的需求外，少部分高收入人群仍然可以通过市场方式来解决住房问题。保障住房的建设并不影响高收入人群选择高端住宅。
能同时兼顾到社会需求和市场需求，不仅有助于改善人民的居住条件，还促进了经济的繁荣和社会的稳定，这也使得新加坡住房模式近些年来受到广泛关注。
其实这个问题的另一个问法就是：为何富人愿意买更贵的房子？
现实告诉我们，在新加坡模式下，除了刚需群体，富豪们还是会选择高端住宅。最近几年，在新加坡，大户型越来越多，占据了70%的比例。而小户型逐渐被淘汰，或者用于租赁。为何新加坡豪宅广受富人青睐？第一，不得不承认，高端房产具备十分优异的避险属性，从过往的历史发展经验来看，在欧美、日韩以及新加坡，无论经济增长还是下跌，这些优质房产，都是富豪们抵御通膨和紧缩、乃至跨越经济周期必选的资产配置之一。第二，新加坡政治经济稳定，且监管严格，一直被视为金融市场不确定环境下的避风港，所以即使税再多，也挡不住富豪们对这座“花园城市”的向往。
不仅仅是富人，不仅仅在新加坡，好房子不论何时都自带光环。
顶级地段、一流学区、名师设计、完善配套，当一套房子同时具备了这些优良属性，满足了客户对各个领域的需求，总会引人争相购买，哪怕付出更多的金钱。
由于新加坡公共住房解决的好，很多国家都在向新加坡取经。但是，世上没有什么事物是尽善尽美的。随着时间推移，新加坡的公共住房也面临一些挑战。首先，公共住房的建设速度和周期效率难以满足现阶段需求。近几年来，新加坡的公共住房涨价十分明显，最根本的原因是供不应求，未来如何尽快增加供给是当前政府面临的最大问题。其次，落实和利用好公共住房的同时，仍需民众承载相应的社会责任。众所周知，新加坡已逐渐步入老龄社会，养老公寓、老年活动中心等的社会需求势必会越来越旺。但是，有些居民在面对建设此类福利设施和住房时，出现了“不要建在我家后院”的排斥态度。因此，享受公共福利的同时提升民众的社会责任感，也是一个很重大的社会问题。
虽然新加坡经验难以完全复制，但在组屋制度方面确有一些经验值得借鉴，例如：
1、始终保持住房政策连续稳定。新加坡始终以“居者有其屋”为目标，在住房制度发展的半个多世纪内从未动摇。不同于大多数国家住房政策的频繁波动，新加坡一直保持住房政策的连续性，循序渐进实现“居者有其屋”的住房目标。
2、构造阶梯化住房供给体系。住房按收入分层是新加坡住房市场的主要特点，形成“廉租房—廉价组屋—改善型组屋—私人住宅”的阶梯化供给体系，满足不同收入阶层住房需求。
3、重视房地产政策的社会属性。将住房问题纳入社会发展政策，将住房政策上升为国家政策，完善法律法规对公民居住权的保障，平衡社会性住房与商品房之间的市场关系，实现协调发展。
新加坡独特的住房保障制度在短短数十年内成功地解决了普通老百姓的住房难题，在一定程度上反映了市场的公平性和规律性，尽可能避免泡沫化的风险。有了这样一个成功案例，我们能否借鉴学习？毕竟我国和新加坡在经济体制、市场环境和文化背景等方面都存在着很大的差异。第一，新加坡并未在土地市场上盈利，土地出让金占新加坡政府收入的比重甚少，土地不能炒，这就极大地压低了建房成本。第二，新加坡组屋仅分配给本国居民，新加坡入籍门槛颇高，人口总体相对稳定，人均GDP世界领先。第三，这一政策之所以在短时间推行成功，主要还在于新加坡国土面积狭小，只有城市而没有农村，只有中央而没有地方，可谓是一个鸡犬之声相闻的城市。同时，新加坡也不存在不同地区之间经济、社会文化等方面的巨大差距。在这种背景下，政府对房地产领域的管控都更有可能实现。
反观我国，幅员辽阔，人口众多，既有城市又有农村，56个民族共居，是一个典型的大而复杂的国家。
橘生于淮北则为枳，管理一个城邦小国的模式，很难直接移植到一个大国。
取其精华，因地制宜。所以，即便我们不断推出了一轮又一轮房改，它的终点也并非直接复制新加坡模式。
结语在新加坡模式下，尽管人多地少，但房价稳定，不受经济波动影响，年轻人负担少，创新能力强，经济活跃，政府收税有保障，同时，政府也不需要高价卖地来维持财政运转，经济社会更有可能进入良性循环。
近期国务院《关于规划建设保障性住房的指导意见》颇受公众关注，一些业内人士将之解读为“中国将推动新一轮‘房改’”，更是引发热议。这或许意味着国家也将从供给侧改革入手，打造新住房供应体系，以解决当前面临的住房困局。
两千年前，孟子说：居者有其屋，病者有其医，老者有其养，勤者有其业，此乃理想世界。
前路漫漫，但我们至少走在通往理想的路上。
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