我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为8800+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过12年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

成都这一波楼市新政算是意料之中的，全国各大一二线城市都在陆续推出政策的同时，成都也不得不顺应呼吁及时跟进，如果说8月底9月初的系列优化政策是全国和金融层面，那么9月底的这波政策则是更为地方化的因城施策。

整体给我的感觉是，去行政化，全面转向市场化，成都楼市不再过多干预，未来的房价和板块分化，会更加明显，当前是一个具有标志性的重要节点，再过1-2年，大家体会会尤为深刻。

市面上相关的解读很多，我们还是按照细节分析，然后汇总评判的节奏来解读。

1、天府新区直管区、高新南区+5城区（即5+2）实施同一限购，其他区域（二三圈层）不再限购。

关于这一点，很明确，高新南和5+1汇总成为一个统一的限购区，互通，以前5+1想买高新，还需要把社保腾挪一下，现在直接解除限制，有粉丝马上就停缴了高新南社保（有天新户口），所以这种本来限也限不严格的章法，直接去掉，是避免内耗的必然。

高新南的限购相当于打开了，这对高新是利好还是利空呢？有人觉得利好，毕竟更多的人能轻松买到，也有人觉得利空，认为限购不再具有稀缺性。

但我认为亲儿子的待遇是一直很稳健的，外部环境不一样，能投喂的政策也大不一样。当外部凶险，则需要保护起来，避免学坏（保持平稳健康），当外部太平，则喜迎四方来客，有的放矢（核心还是保持买卖体系的平衡）。

与此同时，5+1产生了微妙的变化，大家发现了吗？以前二圈可以买5+1，现在不可以了，类似大面卖了不可直接买三圣乡了，华府也不能去买生态带了。

这一点确实没想到，好些人觉得有点“开倒车”的感觉，对二圈的买家，对5+1的卖家（包括新房）来说，都存在了限购壁垒，严格来说，这两类人是利空的状态。

再一点就是二三圈层，全面放开限购，不再审查购房资格，这一点倒是挺干脆的，限购解除的本质就是吸引买家的同时，利好卖家。

二圈层这些年，卖得挺痛苦，尤其是新房+非核心区产品，如今一是限购套数解除，二是限购资格解除，对于吸收外市资金和本市改善来说，是积极的有效补充。

至此，三个层面上来说——

高新南区：买家利好（限购范围扩大）、卖家利好（购买力扩大）。

5+1区：买家持平（二圈买家资格受限，主城买家竞争变小）；卖家，轻微利空（二圈来不了，本地往高新跑）。

二圈：买家利好（不限购），卖家轻微利好（购买力聚集），尤其是一些核心区，比如华府、怡心湖、十陵、行政学院这类，可以依附在主城周边捡漏城市红利。

三圈：持续利空（不解释）。

2、限购区内，买144㎡（不含）以上住房，不再审核购房资格。（对土豪们一路开绿灯）

早在之前就有144平以上不再政府统一摇号，再加上现在不再限购，基本上可以说充分理解了上层对“深刻认识改善需求”的批示。为什么是刚好卡在144这个数字不多解释了，要问就问国家层面是怎么设定的，反正就是觉得144以上这类大户型偏家庭改善状态。

大户型在成都并不多，新房二手房都是如此，大户型意味着高总价，限制没必要，反而应该充分鼓励。

也有人担心，开发商是不是在连夜改图纸，把143变为144（这里指144平以上，下同）？多虑了，真正了解开发商成本的话，就不会这样说了。

至少我了解到的是，改为144意味着要多交税，平均每平需要多卖2k，才能持平成本，而这个成本又会转嫁给购房者（预算）和开发商（去化），与所谓的达到144就不限购带来更好的去化相比，存在冲突。

而且144以上的户型，很多购房者会担心后期的房地产税问题，也抑制了去化问题，所以大家可以接下来观察一下，核心区的改善新房，大概率不会把143户型改为144户型。

3、限购区内买144㎡（含）以下住房，需要同时满足：①限购区的户籍，或者限购区社保6个月以上；②、2人以上户籍家庭限购3套；单身或者非本地户籍限购2套，在此基础上二孩可以再多买1套，三孩可再买多2套。

这里有个前置条件，那就是限购区，144平以下的住房，才是真正意义上的限购。

限购要求是要么户口，要么6个月社保，户口早就不限时了，不多说，社保改为了6个月，可以说大幅缩短了要求，这里不方便展开，但大家都能理解，可以说节省费用又节省精力了，只要愿意花钱花心思，限购并不难。

关于限购套数，也直接做了最大程度的放开——

夫妻家庭原本限购2套，现在变为3套（自住改善1套，TZ1套，读书/老人1套，我觉得刚合适）；

单身个人或者非本地户籍（有社保），限购由原来的1套，现在变为了2套（之前我遇到粉丝，户口外地，天新社保并一套房，死活不能买二套高新的，现在终于解除了，是实打实的利好）；

鼓励生育，以前多孩家庭可以多增加1套，现在二孩可以增加1套，三孩及以上可以多增加2套（也算是鼓励实力家庭多生育多买房，有钱任性，一路绿灯）。另外在金融政策上也有额外支持，多子女家庭的第三套商贷可以按照第二套来认定。

需要特别注意的是，有人问家庭名下在主城区已有3套了，还能再买主城区144平以上住宅吗？

我认为是可以的——限购区域内住宅，144平以内的，才计算限购套数。

4、个人卖房，增值税免征调整为满2年即可！（以前是满二唯一或者满五才免），满二计时时间是从下房产证或者缴纳契税开始，孰先原则。

这一点可以说是利好天下所有人，除了zf，我说过对买家最有诚意的政策就是降房价、降税费以及降利率。

增值税一般是计税总价的5.3%，一套200万的房子就要实打实地给出10.6万元，放到总价里（比如新房）不觉得，但是放在二手房，尤其是需要从捉襟见肘的首付里抠出来10万，这就非常具体了。

这也导致了很多卖家买家都介意有增值税的房子，迫不得已有人去做了JLH等规避方式，现在直接放宽为满二不需唯一即可免增值税，让利于民，真的很好。

但有粉丝问月初刚给了高额增值税的怎么办？我能怎么办，同情理解但给不了帮助，毕竟这政策是9.26才开始施行。

当然，坊间也传很多二手房东因为免除了增值税魔咒，在调价涨价（挂牌量在短短几小时增加了几百套）。

我觉得还是有些自负了，二手房市场并没有到拐点，下行压力很大，真正聪明的房东，应该维持原价甚至再自砍一刀以力促成交。

当然，这也建立在自己房源本身优质程度的基础上，20%的优质地段优质楼盘，价格会有上涨趋势，但其他80%的平庸二手房，以价换量才是主流思维。

5、取消“限价”，开发商拿地后根据市场情况自主定价。取消“精装限价”，开发商根据市场自主确定（此前土拍时有约定的除外）。

这个其实相当王炸，这意味着什么呢？成都楼市更加市场化，卖多少，精装怎么设定，完全由企业自主来设定（当然也有相应的监管政策），市场环境好的地方，你可以卖高价（但品质要提升上去，去化压力自己把控），市场环境差的地方，你就不得不顺应行情，降低房价。

所以很多人理解为房价要一飞冲天？这是非常片面的，80%的购买力只关注到了20%的核心板块，这种错位就是认知的缺陷。

进入深秋，当前新房在买方市场下，卷产品，卷价格，卷颜值装修户型得房率，还大有可能持续利好购房者的一面。但另一面，确实核心的地段，高阶的产品，价格又必然会因为取消限价而上涨。

分化，核心目的还是分化，房产行情由市场说话，以前碍于各种政策引导和控制，所以成都房价基本还是在维持着表面和谐，低的万把块，贵的三四万，其实根本没拉开差距，没有体现出楼市的价值来。

成都未来不乏停留在几千单价的住宅，也不乏动辄四五六万的豪宅，这是可以预期的，也是更加合理的分化。从这个角度来说，资产的置换优化，为时不晚，大家好好品味。

总结一下我的看法——

1、成都这次限购的放开，虽然没达到裸奔状态，我也多次预测不会全面放开，有多种原因就不赘述了。但这次政策在社保时长、144平等角度都有放松，实际上够得到“重磅”的程度。

2、限售没有解除，依然是备案满3年+取证或者取证满2年，这一点符合此前预期，限售会迎来踩踏，并不利于当前库存24万的海量房源，对二手房和新房的健康度都会有所冲击，得不偿失。

3、这次政策效力明显比一个月前的更生猛直接，这一针强心剂，预期好的话，大概会持续半年之久。

4、二手房和新房市场，都存在强烈的分化趋势，200万内看二手，400万以上看新房，200-400万之间的，可以反复跳横。

5、房价和成交量，随着这一轮政策的刺激，短期能带来一波拉涨，但等购买力消化到一定程度，又会肉眼可见地萎缩。针对二手房卖家，见好就收，积极让利成交；针对新房开发商，目前已经卷得天昏地暗，中秋国庆必然是最惨烈的抢收季。

6、政策对高新南最为利好，对其他5+1轻微利空，二圈层自有命数。对好的地段和产品是大大利好，对差的板块和产品则是大大利空。

7、成都楼市就是财富蓄水池，整体是积累的、杠杆的，外地人买二圈层，二圈层买主城区，主城区汇聚在几个核心板块，刚需置换为改善...时代从不怜悯穷人，但一定眷顾积极向上的人。

8、套数的放开，实质上利好多点布局，多种需求布局的答案，比如通勤需求（产业就业），学区需求（学区房，包括老破小学区房），改善需求（以前限购，现在放得很宽）。以前可能需要一套满足所有，现在可以多套满足需求，把房产由神还原为人，抓住最核心的自住需求、客观实际需求，才是房住不炒真正的奥义。

9、非必要不买房，但现在来看，好的地段，好的产品，确有必要。

10、一切交给市场，几乎想买多少买多少，想怎么买怎么买，当然，想不买就不买。