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有雅居乐前员工称，“如果用海南清水湾融资分分钟解决，但这是老板压箱底的项目，全集团的利润就靠这一个项目。”

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布

作者：陈欣苗

编辑：陈涧

设计：岚昇

实习生：叶敏

7月、8月，集中偿债大坎，房企又一个难关。

雅居乐老板陈卓林，也迎来了8月大关——6亿元美元债（约合40.68亿元）要还，还有36天，就是截止日。

去年下半年开始，雅居乐偿债压力加剧，外界对其直接躺下早有预期。神奇的是，它还挺着，降价卖楼、甩卖资产、裁员降薪，至今未发生实质性违约，圈内多认为，公司的偿债意愿较强烈。

可现实仍是残酷的，公司还有大坎要迈，而陈卓林也亮出最后的底牌——“金蛋”海南清水湾项目。

早在3月，市场便传出“雅居乐的海南清水湾大概率要交割了”，“最大最大最好的文旅，很不错的产品，是那种很舍不得的东西”。

而今，多舍不得，也要舍得了。度过此关，或许，雅居乐便能否极泰来了？

为还债，穷尽招数

“打不死的小强，粤系民营房企之光。”雪球讨论区，一位网友如此表示。

论“不躺平”，雅居乐在一众民企中确实较为突出。

算起来，雅居乐的自救行动已持续近一年。

去年下半年开始，地产形势急转直下，陈卓林便开始卖资产，快速回笼资金还债。

彼时被卖的还是非核心资产，涵盖酒店、商场、公寓等，半年时间卖了约28亿，当中有16.51亿元是在今年收回。此外亦通过配股、发债等方面筹集了超百亿资金。

这远远不够。今年才是雅居乐的还债大年，年内需要偿还的债务规模（含美元债、境内债、存量ABS）约115.57亿元。

于是，被摆上货架的触及核心资产，还有曾被寄予厚望的多元化板块。

据无冕财经（ID：wumiancaijing）统计，今年上半年，通过出售资产，雅居乐累计变现近54亿元。这当中，就包括了优质项目广州亚运城，还有多元化中营收规模仅此于物业、投资规模较大的环保业务。

▲今年以来雅居乐资产出售情况。

销售端也是马不停蹄，疯狂降价。今年上半年，雅居乐卖房均价12848 元/平米，对比去年同期，每平下降了近2700元，降幅17.31%。

有报道称，广州荔湾区的江景豪宅雅居乐天际715，价格从2021年的550万-600万元/套，腰斩至2022年2月290万/套。此外，中山、珠海、佛山均有项目传出降价消息。

销售额仍因市场低迷，同比下滑47.63%至394.5亿元。只是，现在的情况，预售金优先用于保项目运营，能用来偿债的比例有限。

投资端，今年上半年，土地市场已没有雅居乐的身影，去年新增土储面积也已腰斩。

为了偿债，雅居乐还于6月24日发了一笔利息高达20%的夹层融资，融资额8.94亿港元，抵押物为香港的两宗土地，根据协议，若达到某些条件，比如公司无力偿贷，夹层贷款人可选择将贷款转换为借款人的所有已发行股份。

啃下20%的高息，雅居乐，着实称得上拼。

对内，公司也是下狠手。

从年前到今年，多轮裁员、降薪。“年前第一次降薪，今年中旬继续裁员，薪资方面，中层当月不发，基层薪资减半。”一位知情人士对无冕财经（ID：wumiancaijing）表示。

雅居乐发布的2021年环境、社会及管治报告显示，公司98466名员工，流失比例达42.42%，即年内离职约41769人。另据年报，公司的人员工资及福利同比2020年下降了19.4%。

然而，这也仅够雅居乐安然度过上半年，下半年才是大考。

除去7月份雅居乐已赎回的15亿境内债，接下来的8月14日、8月31日、10月19日，公司分别有2亿美元、4亿美元、15亿元规模的债务到期，合计55.68亿元，特别是8月到期的6亿元美元债（约合40.68亿元），尤为急迫。

怎么还？

拿出“压箱底好货”

“如果用海南清水湾融资分分钟解决，但这是老板压箱底的项目，全集团的利润就靠这一个项目。”对于债务压力，一位雅居乐前员工对无冕财经（ID：wumiancaijing）表示。

3天前，7月21日，据风财讯，雅居乐已与一家公司谈妥出售清水湾项目部分股权，回笼约20亿资金，并结合自有资金，用于偿还8月到期的6亿美元债。而此前，公司的计划是质押清水湾部分股权融资，获取3亿美元贷款。

法子用尽，只得掏出“压箱底好货”，可见还债形势紧迫。

实际上，作为雅居乐旗下最重要的文旅项目，早在今年3月，市场上便传出海南清水湾项目要被接盘的消息。

雅居乐否认了此消息，不过，在流动性压力下，雅居乐已让渡了清水湾部分股权。

今年3-4月，清水湾下属一家项目公司海南雅诚（全称“海南雅诚房地产开发有限公司”）引入明星资本蔷薇不动产（全称“蔷薇不动产投资有限公司”），持股70%，雅居乐持股30%。同时，明星职业经理人朱荣斌操盘，担任董事长。

从体量上，海南雅诚持有的项目面积不到清水湾总体量的2%，蔷薇不动产也仅出资约3931万元，但引来明星资本和经理人加持，仍可见项目的含金量。

清水湾于雅居乐，着实是妥妥的利润王和粮仓。

“比融创、碧桂园等重仓海南的后来者幸运的是，雅居乐清水湾几乎零地价拿地，陈卓林的远见与魄力至今仍是业界美谈。”一位业内人士如此评价。

这个超级文旅大盘占地面积达1070万平方米，占据雅居乐海南区域项目总占地面积超9成；于2007-2009年分三期拿下，拿地成本不到300元/平方米。

2009年，清水湾首期开盘，洋房均价8500元/平方米，别墅均价1.8万元/平方米，到2010年，该项目均价已来到2万元/平方米。

2009-2018年，清水湾累计为雅居乐贡献了超800亿元的销售额；2017年、2018年，得益于该项目，公司整体毛利率高达40.1%、43.9%。

即便是2018年海南被“全岛限购”重击，进入严调控时代，陈卓林仍对其充满信心。

早在2019年的业绩会上，陈卓林就表示，海南是“金蛋”，有1000亿货值，足够5、6年开发，可贡献超20%的利润率，超过50%的毛利率，“为雅居乐未来几年准备了相应好的毛利”。

公司2021年年报显示，清水湾项目总土储建筑面积仍有约248.44万平方米，占海南区域总土储比例约75%；按规划性质分，“住宅及配套”占比超85%。

▲雅居乐清水湾项目仍在持续建设当中。

预计竣工时间要到2026年第二季度，也就是说，项目还够开发约4年。

“目前，雅居乐清水湾的销售单价从2.5万到6万都有。该项目在旺季时特别好卖，一线海景房，且在海南纯养老度假的区域，基本上没有商业配套，但它有。”一位海南房地产销售人员叶民（化名）对无冕财经（ID：wumiancaijing）表示。

他表示，现在为了快速回款，雅居乐采取包销的模式，将房子以低一点的价格卖给有资金实力的买家，而后买家转手，赚差价。”叶民说，但雅居乐还是赚的，项目毛利非常高，谈价空间大。

危机解除了多少？

为应对8月大考，雅居乐确实卯足了劲。

除出售清水湾部分股权回笼约20亿资金外，其还提到要结合自有资金偿债，这部分大约需要20.68亿元。

此外，其还要应对10月份到期的15亿元境内债。

作为资金重要来源的销售端，雅居乐的销售处于回暖状态。尽管上半年销售数据仍同比下滑，但过去的5、6月，销售额分别为61.3亿、82.7亿，环比增幅为56%、35%。

若按这个态势，雅居乐的现金流压力确实有所缓解。不过，上面也说过，目前开发商实际可动用的预售金额有限，雅居乐能从销售部分挪腾多少资金，尚未可知。

融资端也是十分艰难，这点从6月份公司发的20%高息债就能知晓。

穆迪在今年5月下调雅居乐评级时就指出，由于市场和融资条件疲软，雅居乐合同销售额下降，这也将减少该公司的现金流和流动性。其预计，2022年雅居乐集团的合同销售总额将从2021年的1390亿元，降至950亿元-1000亿元。

看起来，资产处置还是关键。

据网上流传的雅居乐6月24日投资者会议纪要，在资产处置方面，雅居乐在7月底还将再获得约20亿元。

土储方面，截至2021年底，雅居乐在84个城市共拥有总土地储备4737万平米。此外，公司还有环保、物业和代建等多元化业务，以及位于香港的地产项目、雅生活（03319.HK）的股权。

评级机构标普就指出，2022年雅居乐将通过资产出售获得100亿-110亿元人民币的资金；另有价值约110亿-130亿元人民币的境外资产，也可在必要时变现。

如此来看，雅居乐平安度过今年，还是可期待的。已有关注者持乐观态度。

“不会暴雷了，8月份美元债兑付后，两年没有境外债到期。只要公开市场不躺，信托什么的问题不大，毕竟还有抵押物。”雪球评论区，一位网友如此表示。

但也有人表达了担忧，源于永续债。“别忘了明年还有永续债，虽然赎回的几率不高，但不知道延期的时候市场什么反应。”该网友如此回复。

大规模的永续债，确实是雅居乐潜在的负担。

截2021年，公司永续债超130亿元。这类债务虽不计入负债，无明确到期时间，但需要付息，且会侵蚀利润。

再度难顶之时，陈卓林的“金蛋”清水湾或再成筹码。