昨日，11月LPR报价出炉：1年期和5年期均维持不变。1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

看来，高位站岗的购房者想继续降利率，还得寄希望于商转公以及传说中的存量房降利率。

不过，一部分还贷人正迎来一波福利：洛阳商转公已于昨日（11月21日）开始办理。

此外，近期传得沸沸扬扬的存量房降利率也为购房者带来一丝曙光。

（1）什么是“商转公”？

商转公（商贷转公积金贷款）是指符合公积金贷款条件的职工，向洛阳市住房公积金管理中心申请将尚未结清且已办妥房屋所有权证的商业性个人住房贷款（商贷）转为住房公积金个人住房贷款（公积金贷款）。商贷是指具有完全民事行为能力的自然人购买自住住房时，以其所购住房为抵押而向银行申请的商业性个人住房贷款（不包含住房公积金和商业组合贷款、住房公积金转商业贴息贷款）。

与全国其他城市“商转公”相比之下，洛阳的“商转公”有着自己的特色与优势。

全国大多数城市“商转公”贷款业务的启停与个贷率挂钩，不少城市因个贷率高于90%停止了业务；绝大多数城市采用“先结清商业贷款再申请纯公积金贷款”模式办理业务；各地“商转公”贷款资金占当年住房公积金贷款发放总额的5%—40%不等……

对此，洛阳都有所优化升级。

（2）洛阳“商转公”疑问解答

●洛阳市市“商转公”贷款业务有什么特点？

采取“先还后贷”和“以贷冲贷”两种方式同步运行模式。

“先还后贷”方式支持我市行政区域内所有银行的商贷转住房公积金贷款。

“以贷冲贷”方式仅限于洛阳市住房公积金贷款受托且已与市住房公积金管理中心签订“商转公”以贷冲贷合作协议的银行。目前已有12家银行签订协议：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行、中原银行、中信银行、农商银行、招商银行、民生银行、光大银行。

●申请“商转公”有哪些渠道？

洛阳市缴存职工登陆洛阳住房公积金管理中心网上业务大厅进行申请，后续可通过工商银行、农业银行和中国银行手机客户端进行申请；异地缴存职工须到住房公积金窗口进行申请。

●异地缴存职工申请洛阳“商转公”有何条件？

申请“商转公”者须为符合住房公积金贷款条件的职工(含异地缴存职工)且在我市行政区域内购买自住住房。

●为何办理“商转公”必须要有“房产证”？

住房公积金贷款和商业银行贷款一样，属于抵押贷款，所以确定抵押物是前提。为有效管控贷款风险，要求办理“商转公”的房屋产权清晰，拥有不动产权证(《房屋所有权证书》和《土地使用权证书》)，能够防范资金风险，维护缴存职工的权益。

●组合贷款商贷部分能不能转为住房公积金贷款？

不能。若此类贷款办理“商转公”，则需要将商贷和住房公积金同时还清，再申请住房公积金贷款，那么，同一个借款人家庭就对同一套住房则申请了两次住房公积金贷款，不符合相关政策。

●“商转公”贷款额度和年限怎么计算？

贷款额度按洛阳市现行住房公积金贷款政策执行，且不得超出原商贷剩余本金(取千元以上整数)；年限按我市现行住房公积金贷款政策执行，且不得超出原商贷剩余年限(以年为单位计算)。

目前，洛阳市单笔住房公积金贷款最高额度为：单职工缴存家庭55万元，双职工缴存家庭65万元，青年人才65万元，高层次人才100万元；洛阳市住房公积金贷款期限为：购买商品房、保障性住房的，最长可贷款30年；购买二手房或建造、翻建、大修自建住房的，贷款年限为30年，减去房屋建成年份数，但不得超过20年。

●哪些公开征求的意见在实施时得到采纳？

主要有5个方面：在“先还后贷”基础上增加“以贷冲贷”方式；将异地缴存职工纳入“商转公”范围；“商转公”业务在全市范围内(包含县区)同步开展；“先还后贷”的提前结清和抵押注销手续时限调整为60个自然日；明确“商转公”业务暂停前已审批通过的贷款申请继续办理。

●“商转公”业务启动和暂停的条件是什么？

当洛阳市住房公积金个贷率连续三个月低于85%(含)时，开展商转公贷款业务，个贷率连续三个月高于95%(含)时，暂停商转公贷款业务。

目前，洛阳市虽然未达到个贷率连续三个月低于85%(含)的业务开展条件，鉴于我市首次开展商转公业务，为减轻缴存职工生活压力，经报请市住房公积金管理委员会批准，自11月21日起，在全市范围内开始办理商转公业务。目的是为了把这项惠民政策及时执行好、落实好，让更多的缴存职工尽快得到政策惠及。

●“商转公”会不会很快暂停？

“商转公”业务是首次在我市实施，市住房公积金管理中心将做好资金统筹，确保“商转公”业务能够平稳实施一段时间。

（3）“先还后贷”和“以贷冲贷”流程是什么？

（4）商转公贷款所需资料有哪些？

（5）注意事项

申请人有三种情形之一的，洛阳市住房公积金管理中心将停止其“商转公”业务，停止发放贷款或提前终止借款合同并要求借款申请人立即偿还全部贷款本息。

这三种情形包括：对原抵押房屋设立居住权，设定其他抵押，原商贷银行不是唯一抵押权人；原抵押房屋被依法查封、扣押、冻结；其他影响洛阳市住房公积金管理中心抵押权实现的行为。

此外，“商转公”业务的开展和暂停根据洛阳住房公积金个贷率、政策调整、房地产市场形势变化等进行调整；当“商转公”业务暂停时，此前已审批通过的贷款申请办理至贷款发放为止。

近两个月，一条关于存量房利率下调的消息在社交平台传得沸沸扬扬。

这个爆炸性的消息，让不少5.88%乃至6.37%利率上车的大冤种们激动万分，毕竟，真的执行下来，能省好几十万呢！

本人就是6.37%高位站岗者之一，咱先来算一笔账。如果贷款100万元等额本息还款30年，按照6.37%利率计算需要还款224.48万元，月供为6235.43元；如果存量房贷利率真降到4.1%，那么总计需要还款173.95万元，月供为4831.98元；总利息减少50.53万元，月供直降1403.45元。

这五十来万的利息，妥妥地省出了洛阳核心区一套150平大房子的首付出来。

然而问题是，这项政策真的会落地吗？让银行主动把吃到嘴里的“肥肉”再吐出来，谈何容易？

其实，下调存量房贷利率，确实有其合理性。主要原因有以下几点：

（1）目前救市效果并不理想。

近一年，从一二线城市到三四线城市，楼市销量都异常惨淡，这从今年十一黄金周40个典型城市商品住宅成交情况可见一斑。

某种程度上说，2022年十一黄金周的去化表现，是给之前的救市成绩做了一次小结——并不及格。

不可否认，市场端在高声呼喊大量的重磅买家……

（2）需要释放更强大的购买力。

定向解救存量房，释放出的购买群体，相对而言不差钱、经验足、还更有信心，一旦让他们变成购买力冲进楼市，对新房市场的去化必然形成利好。

站在更高的格局来看，存量房贷利率下调，居民债务必然走低——不仅有利于新房市场回暖，对刺激消费、扩大内需也是大好事一件！这与高层一直在强调的“六稳”、“六保”同样不谋而合。

（3）金融端政策一再松绑，降低存量房利率众望所归。

今年来，全国金融端的政策真的太密集了，银行不断放水，央妈频频出手。

比如LPR利率降低，全国多个城市利率跌破4%。此前LPR连续20个月不变，却在今年短短的10个月内，进行了三次下调。五年期利率已从最初的最高位4.85%降至如今的4.3%。

此外，根据人民银行、银保监会发布的通知，地方可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。所以当前不少地方都在下降20个BP的基础上，进一步下调了房贷利率，一些城市已经跌破4字大关。

国庆假期前的最后一晚，央行突然公布下调首套房公积金利率。虽然只下调了15个BP，但信号很强烈，因为此次下调是央行自2015年以来的首次。

在公积金利率本来就降低的前提之下，不少城市还提高了公积金贷款的额度，支持“一人购房全家帮”、“公积金用作首付款”等政策。

金融侧政策频出，将购房门槛一降再降，买房成本也尽量压缩，对未购房的朋友们来说，确实是重大利好。

但是不要忘了之前5.88%乃至6.37%利率高位上车的那拨人，他们已经在山顶瑟瑟发抖很久了……

所以，降低存量房利率，其实是更广大一批购房者的迫切期望与需求。

（4）存量房利率下调早有先例。

那么存量房利率到底有没有可能下调呢？其实，这是有先例的。

2008年，全球经济危机。为了刺激消费、提升经济，当时银行针对存量贷款利率较高，且征信良好的客户，实行了利率7折优惠。

2009年中国存量房贷实际利率水平从5.94%降到了4.55%，中间差139个BP。

而现在，我们按照去年不少城市普遍的5.88%利率来算，现在大部分银行的执行利率都是4.3%，这中间的差值已经达到158个BP！

而且据不少专家的预测，接下来LPR报价还会持续下降，五年期LPR不排除单独下调的可能，届时，存量利率与执行利率的差值还会进一步拉大。

单从利率的差值来看，存量房利率下调有其合理性。

不过，最终存量利率会不会降、能不能降，到目前为止，没有任何权威机构出面确认或辟谣。

而目前已经有越来越多的迹象表明：楼市一日不会暖，救市一日不收工。所以说，接下来的两个季度，无论发生怎样的超预期救市举措，大伙儿都不要大惊小怪。

如果明年上半年，存量房降利率这事儿还没有落地，以上几点只当作是本人的意淫吧。