伴随着7月的到来，2022年上半年已正式画上句号。

然而对于整个洛阳楼市与很多开发商而言，这个句号画得并不圆满。

回顾今年上半年的楼市，从大环境的萎靡不振，到政策的频频松绑，从4月29日颁布的“洛18条”，到房贷利率的多次下调，可以说是将“逼你买房”四个大字写在了脸上。

尽管使出了浑身解数，但从数据上来看，今年上半年的洛阳楼市并未有明显起色，甚至同比去年出现了大幅度下降。

1、洛阳房企上半年销量排行榜

近日，克而瑞与中指院均发布了《2022年上半年洛阳房企销量TOP10排行榜》，从数据来看，房企与单盘销量同比去年均有不同程度的下降。

克而瑞数据显示，洛阳房企销量前十入榜门槛约2.56亿元，较去年同期相差巨大，同比降幅约达51%。

洛阳2022年上半年房企操盘销售排行榜显示：

碧桂园（约16.64亿元），建业集团（约13.32亿元），绿都地产（约10.59亿元）摘得操盘销售金额榜单前三名。

碧桂园（约16.02万㎡），建业集团（约12.63万㎡），绿都地产（约10.57万㎡）摘得操盘销售面积榜单前三名。

而洛阳2021年上半年房企操盘销售排行榜数据为：

旭辉集团（约18.38亿元），建业集团（约17.93亿元），佳兆业（约16.38亿元）摘得操盘销售金额榜单前三名。

佳兆业（约20.29万㎡），建业集团（约17.60万㎡），旭辉集团（约17.16万㎡）摘得操盘销售面积榜单前三名。

而商品住宅榜单上，2022年上半年数据同比去年，有大幅下降。

洛阳2022年上半年项目商品住宅销售排行榜显示：

碧桂园玖玺台（约5.50亿元），碧桂园凤凰湾（约4.73亿元），绿都中梁河风雅叙（约3.67亿元）摘得项目销售金额榜单前三名。

碧桂园凤凰湾（约4.99万㎡），华耀城佳兆业水岸项目（约4.35万㎡），碧桂园玖玺台（约3.89万㎡）摘得项目销售面积榜单前三名。

而洛阳2021上半年商品住宅销售排行榜数据为：

华耀城佳兆业水岸项目（约16.38亿元），和昌中央城邦（约13.04亿元），绿都中梁·河风雅叙（约9.96亿元）摘得项目销售金额榜单前三名。

华耀城佳兆业水岸项目（约20.29万㎡），和昌中央城邦（约15.04万㎡），建业定鼎府（约10.59万㎡）摘得项目销售面积榜单前三名。

今年与去年相比，入围前三的销售数据可谓相差甚远。

2021年全国房地产市场结束“白银时代”，2022 年大踏步走进“青铜时代”。

大环境影响以及城市内在发展双重因素下，洛阳在经历了房地产近五年的快速发展周期后也进入横盘停滞阶段，2021年开始城市量价表现开始下行，叠加疫情不断反复，城市经济发展受阻，楼市热度快速下降，令人始料不及。

洛阳市商品住宅成交量在2020年底达到近五年小峰值后快速回落。克而瑞数据显示，2021年上半年成交量仅约105万㎡，环比下降约36%，同比下降约17%，后维持低迷态势；2022年上半年成交量大概率同比下降，市场持续下行。

2017年-2022年1-4月洛阳市商品住宅半年度供求量价走势

数据来源：CRIC2020

2021年后，洛阳市场快速下行，楼市供需失衡严重，库存高企，特价房、分销、月供补贴、降首付、降利率等导客手段层出不穷，但在企业暴雷不断、经济收入受挫现状下，客户购房意愿减弱，观望情绪加重，政策宽松及销售让利短期难挽颓势。

据克而瑞《洛阳房地产市场白皮书》，2019年后洛阳市商品住宅供求关系出现逆转，2020年后供求差逐渐拉大，2021年市场供求比严重失衡。2020年供求差约为125万㎡，2021年供求差则上涨约至177万㎡，且成交量下滑明显，2021年月均成交量仅约18万㎡，较2020年下滑约7万㎡。

数据来源：CRIC2020

住宅供求失衡，成交流速减缓，库存高企。2020年洛阳市商品住宅库存仅约为293万㎡，以六个月月均流速来算，去化周期仅11个月，整体楼市库存健康；2021年库存攀升约至427万㎡，去化周期拉长约至24个月，库存压力显现；2022年近几个月，去化周期约达30个月，去化风险值得警惕。

2020年1月-2022年4月洛阳商品住宅库存及去化周期走势

数据来源：CRIC2020

库存高企之下，房企千方百计去化打出的组合拳，有的效果寥寥，有的则卓有成效。

据了解，通过购房补贴以及更改合同交房日期，比原合同提前7个月交房等一系列营销举措，星联开元府项目5月、6月分别销售43套、122套；借助给力的促销政策，绿都中梁河风雅叙5月、6月分别销售117套、85套。

这一成绩，在低迷的行情下绝对堪称优异。

4、5月份洛阳单盘销量的平均数据为20套左右，而单月销售三四十套的楼盘也不在少数。

上半年，洛阳开盘项目个数已缩减为1月1个，而新入市项目也屈指可数。

下半年，洛阳将有哪些项目入市呢？据河洛楼市不完全统计，数量仅为个位数，分别是：

君泽园（君河湾收官之作）、碧桂园金地商置观唐、中弘珑悦、建业洛神广场、宝龙都会龙园、建业龙城三期。

此外，还有此前已经拿地或已公示规划信息但尚未入市的项目：宝龙关林路地块，美嘉和园、中泰甘泉府、光华雅居、万福公馆等。很多项目已经拿地一年以上，部分项目拿地已超两年，至于会不会在今年下半年入市，还真不好说。

▌君泽园（君河湾）

2021年12月20日，洛阳市自然资源和规划局发布听证公告：洛阳旭辉置业有限公司（注意：并非全国房企旭辉）申报君泽园项目53#、55楼-60#楼（万千包装厂地块）规划设计方案。该项目位于九都路与桂园路交叉口，用地面积22393.3平方米，总建筑面积约7.9万平方米，容积率2.2，总户数319户。

项目位于老城区定鼎大道与瀍涧大道交叉口西南角，规划建设有幼儿园、高层住宅、洋房、商场等。

目前售房部在建中，位于中央百货附近的项目城市展厅已经开放。户型已经出炉，高层户型约为89-140m²，洋房户型约为140-166m²。

▌中弘珑悦

项目位于洛龙区关林板块开元大道与忠义街交叉口东南角。东侧为关林成熟板块，周边有开元壹号、中成浩德钰珑府、鼎盛国际、绿都悦府等小区，以及正在规划建设中的开元万达广场。

项目位于西工区王城大道与滨河北路交叉口，为建业高端“筑”系产品，规划建设集酒店、写字楼、商场、公寓、住宅为一体的城市综合体。

目前项目正在办理规划审批手续，建成后有望成为洛阳一座耀眼的城市地标。

项目位于洛龙区定鼎门街与伊洛路交叉口东北角，占地面积约61亩，规划建设商业街、公寓、住宅等产品。

项目总建筑面积16.67万m，其中公寓面积7.8万m，商业面积1.2万m，住宅面积7.67万m。项目共规划建设住宅248套，其中90-120m的户型共176套，120-144m的户型共72套。

项目位于洛龙区兴洛湖与伊洛路交会处。建业龙城北区、南区、东区目前已经全部交付使用，北区地块已开发完毕，南区、东区南侧均保留有后续开发地块。

据了解，建业龙城三期由河南同昇与建业集团联合开发，更多信息暂未公布。

项目位于洛龙区望春门街与关林路东北角，土地面积约31.81亩，该地块于2021年6月8日被宝龙置业拿下，摘地单价约820万元/亩，成交楼面价约2860元/㎡。

根据土拍要求，项目住宅占比30-35%，商业部分占比65-70%。

项目位于洛龙区瀛洲东路与龙和南路交叉口东北角，占地面积29亩，容积率1.9。该地块于2020年6月5日成交，至今已逾两年，摘地价1075万元/亩。

该项目开发商为洛阳市美好家园置业有限公司，在洛阳开发有美景城、美景九悦山项目。

项目位于洛龙高新区丰北路与东坡路交叉口西北角，占地约109.5亩，西侧紧邻甘泉河湿地公园和银隆新能源园区。

该项目开发商中泰地产为洛阳本土老牌房企，曾在洛阳开发过中泰花园、中泰华庭、中泰世纪花城等项目，口碑较好。

项目位于唐宫路与光华路交叉口东北角，摘地价1358万元/亩，是西工区的地王项目；项目规划建设两栋高层住宅项目，户型设计为79-159m²，小区内配备有部分回迁房。

项目紧邻九洲池遗址公园，玻璃厂高架和玄武门大街，往南有建业凯旋广场，往西有科大二附院，生活配套丰富。

项目位于金业路与九都路交叉口东南角，占地面积约16亩，容积率2.5，建筑限高为60米，摘地价1014万元/亩，楼面价约6084元/㎡，是老城区的地王，备案名为万福公馆。

据天眼查信息显示，万福置业是一家洛阳本地房企，公司最终受益人史万福为河南通达电缆股份有限公司的大股东之一。

作为老城区唯一一宗单价过千万的地块，限高60米的万福公馆大概率会建设17层左右的小高层产品。

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