济南楼市内卷带来的最大负面影响来了，中介为了推销偏远地段的新房，开始狂喊：
地段为王的时代已经过去，品质成为决定因素。
一言以蔽之，有人觉得，买房不再唯地段论，要唯品质论了。
他们用来证明品质大于地段的例子听起来很合理：
同样的地段，保利珑誉3万+/平，万科城二手房成交价在一万五六。
同样的地段，龙湖天奕成交价在3.3万/平—4万/平，中垠雅苑小高层最近几套的成交价在2.4万/平左右。
在新房产品力的冲击下，济南市场上，很多地方新房价格已经是二手房的两倍，看起来，好像我们迎来了“品质至上”时代。
“品质至上”观点下，受益最深的莫过于郊区新盘，即使地段偏远、配套渺茫，但胜在品质高啊，再让中介用“品质>地段”洗洗脑，自有一堆讲究生活品质，看不清楼市真正价值的购房者冲锋陷阵。
别急着用二手房市场价格一棍子打死“地段至上”，好地段的房子能多抗打，超出你的想象。
第一，“产品至上”观点只是暂时的，楼市最终比拼的还是地段。
很多人意识不到，我们正处于楼市转型的时期。
楼市狂飙时代，是快餐的竞争。大家比拼是拿地规模、建房速度，那时流行的是拿地3个月就能开盘的碧桂园。大家挥舞着钞票挤满了售楼处，因为晚买到一天，房价就又多涨了一天。这种狂热下，市场对品质普遍不重视，看地段论价格就行了。
楼市转型时期，是米其林的精品竞争。大家都在产品力内卷，谁能率先出精品，谁能率先给出让市场震撼的升级，谁能抢先瓜分改善客群。
现在的“产品力至上”理论，说白了就是市场转型期，品质良莠不齐，精品太少，大家把对精品的一时赞叹误以为是楼盘的核心价值。
用楼市里的上等马（豪宅）证明“品质至上”，用楼市里的下等马（老破小）否定“地段至上”，田忌赛马算是被玩明白了。
但未来房子会越来越好，住房新规范已经出台，济南开始推行容积率新规，“好房子”成为楼市的关键词。换言之，产品力会普遍升级，乃至翻倍。
快餐时期60分就行的市场，碰到了90分才卖得动的米其林时期，“品质至上”理论自然让人目眩神迷。但我们正在迎来八九十分遍地走的时代，当市场上的好房子越来越多，楼盘的核心价值，终究还是地段。
第二，核心地段带来的优越城市配套，已经刻在房价里。
很多人支持“品质>地段”，是因为现在交通便捷，即使远在济钢片区，开车15分钟就能到龙湖北宸天街，30分钟能到奥体。既然时间代价不大，当然品质优先。
但问题是，再便捷的交通都比不上下楼即享。步行就能去的商场、医院、学区，和开车30分钟才能享受到的城市配套，根本是两个层次的生活水准。
何况，如果配套资源不重要，城市应该遍地是中心，哪里还区分什么豪宅、刚需？
事实上，无论是土拍楼面价、新房市场价、二手房成交价，几乎都在支持“地段至上”。
CBD西片区A1地块楼面价15000元/平，生来就是年度地王，就是地段给的底气。
科技城片区的诸多豪宅，房价基本都在3万+/平。工业北路附近的中电建国誉凤启，如果搬到工业南路，搬到科技城片区，你猜房价会不会也奔上3万/平？你让新东站的龙泉府的六层洋房搬到奥体附近旅游路沿线，你猜你猜房价会不会也奔上4万+甚至5万+？
同样是30多年房龄，历下区文化西路的老房子能卖到2.4万/平；济钢新村已经低到了6128元/平。
在部分人疯狂鼓吹“品质至上”时，16年房龄的浆水泉路11号刚成交了一套单价3.4万/平的房子。没有地段的坚实支撑，买家出这个价格是做慈善吗？
第三，好地段带来的优势，不只是城市配套，还有好的景观资源。
好地段，意味着窗外的风景，将成为房子的价值。窗外群山环绕，或者碧波荡漾的房子，和窗外一片荒凉的房子，价值压根不在同一起跑线上。
有人说，大明湖畔的二手房价格很低啊，好地段又怎样呢？
问题是，如果明湖小区拆迁盖住宅，你觉得看见大明湖的房子价值几万？距离大明湖700m的城发蓝城凤起历山，产品力并不强，三栋楼还有一栋回迁，售价却在3万+/平。房价里面，大明湖值几万？
在市场经济里，唯有稀缺出价值。而城市里真正的好地段只有那些，用一块少一块。但好品质的房子会越来越多。
别看那么多人鼓吹“品质至上”，“为了品质地段算什么”，当你走进售楼处，置业顾问第一个讲的，最着重讲的永远是地段。即使是郊区盘，也要先证明自己的地段有未来，有梦想。
而楼市永远是推陈出新的，之前3m层高令人欢迎鼓舞，但住宅新规3m层高是最低标准，过几年有可能3.15m层高司空见惯。
就算为了品质放弃地段，十年后也都是老旧小区，市场上早已经过三四轮更新换代，当年的小甜甜早已变成饱经风霜的牛夫人，又拿什么和新生代的小甜甜斗呢？
唯有地段，会不离不弃，成为楼盘的坚实支撑。
当然，选择地段不意味着抛弃品质。楼市里的好房子越来越多，意味着市场更加积极健康，对购房者也更有利。但不要为了品质抛弃地段，还不值得，也不至于，在交首付之前，多想想等你十年后换房子了，那时候你选择的小区，核心竞争力是什么？
是你放弃的好地段，还是在市场更新到苹果18时，你紧握手里的苹果13？
