曾经力超万达，碾压各大房企的地产“一哥”—绿地控股（600606.SH），日子过得尤为艰难。

一方面，近期绿地控股披露的2023年业绩预告极为糟糕，出现了巨额亏损。预告数据显示，预计2023年绿地控股实现归属于母公司所有者的净利润为-90亿元到-70亿元，与上年同期盈利10.10亿元相比，将出现巨亏。预计归母扣非损益后的净利润则为-94亿元到-74 亿元，而2022年这一数值是盈利18.52亿元。

另一方面，绿地控股在资本市场表现也极其动荡，股价持续低迷。截止4月12日收盘，其股价报收1.77元/股，创近15年来新低。按此计算，该公司的总市值仅约为249亿元。

顶着内外压力，绿地控股近期又陷入了“屋漏偏逢连夜雨，船迟又遇打头风”的境遇。

据天眼查经营风险信息显示，4月8日，绿地控股集团有限公司新增2则欠税公告，欠税税种为城市维护建设税、增值税，欠税余额分别为71.5万余元、742.7万余元。且该公司现存多条被执行人及股权冻结信息，被执行总金额超9.1亿元。

当然，如今用房地产将绿地控股进行挂钩，是有失偏颇的。毕竟早在2021年11月份之时，绿地已经做出了逃离地产行业的选择，将公司所属行业类别已由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”，试图转换赛道寻求新增长。

但从如今面临着巨额债务压力，以及盈利能力堪忧的现实情况下，“换马甲”求生的绿地控股，接下来所要做的事情仍有很多很多。

一、多元化转型受阻，业绩掉头而下

据最新的2023年三季报显示，绿地控股的股权结构中，以张玉良管理层为首的员工持股方代表——上海格林兰持股比例为25.88%，代表上海国资委的上海地产与上海城投合计持股46.37%，剩余社会资本合计持有27.75%股份。上述股东中没有任何一个股东能够单独对公司形成控制关系，该公司无控股股东。

可以说，绿地控股是有国企光环来加身的。但实际上，通过2020年的第二次混改，绿地控股已经不是完全意义上的国有企业，国资在这里只是充当一个财务投资者的角色，而该公司的实际经营权还是掌握在以张玉良为首的管理层手中。

缺乏明确的实际控制人，也间接地导致了绿地控股的发展陷入困境。由于没有实控人的稳定领导，企业的发展战略方向变得不够明确和稳定，这可能导致了盲目的多元化扩张，从而加重了企业的财务负担。

毫无疑问，2014年是绿地控股发展历程中的一个重要里程碑，当年销售额高达2408亿元，成功超越了万科，坐稳了房地产行业的销售冠军头把交椅。当年营收更是同比翻了近294倍，净利润翻了超79倍，一时间风头无两，也为第二年成功上市夯实了基础。

在2015年上市后，绿地控股马不停蹄进行了战略调整，确立了“一主三大”战略，即以房地产开发为主业，同时成立大基建、大金融、大消费三大板块，地产业务从规模导向转为盈利导向。

客观公允来说，在当时的时代背景下，这种及时调整战略的方式似乎更有前瞻性，也意义深远，其逻辑很简单，那就是希望通过板块之间的协同效应，产生“1+3大于4”的效果。比如，在大基建领域，通过“地铁+物业”综合开发模式，推动地铁项目大规模落地的同时综合开发地铁沿线物业产业。布局TOD不仅能够使绿地集团以较低的价格、更容易的方式获得土地，而且可以盘活集团自有的商业资源，提高商办类物业租售率。

但万万没想到，市场瞬息万变，此次的战略调整并不成功，也直接导致了整个公司业绩的下滑，财务状况开始一步步走向“深渊”。

比如，在第二次混改的2020年，绿地控股的净利润达到历史以来最高值，为211.36亿元，但随后的两年时间里，净利润一泻千里，如股价一样大“跳水”，到2022年末之时仅盈利45.97亿元，相当于回到2014年的水平。

而销售毛利率方面，地产板块销售毛利率长期保持在17%左右，但加入多元化业务之后的整体销售毛利率却只有7%；基建业务毛利率更是连5%都不到，并没有地产业务赚钱。整体毛利率也从2019年的15.46%高位每年一路下行，到2022年末之时已降至10.5%。

而到了2023年，虽然全年的详细业绩还有待披露，但正如开篇提及的利润巨亏预告，就足以说明去年绿地控股财务困境极大可能进一步加剧了。此外，我们也能从前不久绿地控股披露的两则简报中，窥见其当下面临的巨大经营压力：

2023年第四季度房地产经营情况简报数据显示，2023年1-12月，绿地控股完成新开工面积76.8万平方米，同比减少46.0%；实现合同销售面积1058.4万平方米，降幅17.3%；实现合同销售金额1114.69亿元，同比下降15.8%；去年新增房地产项目储备仅仅只有1个。

其基建业务情况同样不容乐观，同期披露的基建业务经营情况简报显示，2023年绿地控股新增建筑施工项目总计4069个，总金额为2874.42亿元，同比大幅减少40.89%。

不难看出，一方面仅占总营收45%的地产开发业务，在楼市寒冬的背景下，也没能帮助公司提振多少利润，反而还受连累被拖垮。另一方面，并不赚钱的基建业务也还在面临慢慢萎缩的风险。两大业务均陷入了两难境地。

二、高企债务压顶，如何破解？

事实上，绿地控股在地产领域的业务与自身其他多元化领域之间的协同作用相对有限。尤其是考虑到绿地另一核心业务—基建业务，它需要大规模的资金流动来驱动，这就导致各个业务板块之间存在错综复杂的资产与债务联系。

在这种背景下，地产板块往往扮演着为其他多元化业务提供资金支持的关键角色。简而言之，房地产在绿地控股中起到了“金融输血”的作用，以支持其他业务更好的发展。

身肩重任下，也意味着压力就大，而为了增强自身的“输血”能力，绿地控股开始在房地产领域进行大规模的扩张。

就拿绿地控股最钟情的在全国各地建立地标项目为例，可谓是名副其实的“地标收割机”。从2005年450米高的南京紫峰大厦为开端，绿地控股后续在十多个城市开始疯狂不惜砸重金加码投入，在这些一二线城市里，都能找到绿地旗下的地标项目。比如，还未完工的在成都投资120亿的最高楼项目“468”；中西部第一高楼，而如今被戏称为“平头哥”的武汉绿地中心等等。

然而，这种扩张策略导致各个业务板块的负债率持续上升，居高不下。

实际上，绿地控股地产板块的资产与负债规模早在2019年就分别达到了1.95万亿和1.75万亿，远高于并表之后集团整体的1.14万亿和1.01万亿。

直到2023年第三季度末，绿地控股的总资产为1.19万亿元，但总负债高达1.03万亿元，资产负债率高达86.24%，离资不抵债已越来越近了。

中指研究院发布《2024百强企业研究报告》显示，2023年，百强企业剔除预收账款的资产负债率均值为66.1%，绿地控股在去年三季度末时该指标已经高达81.13%；百强企业现金短债均值比为1.67倍，而绿地控股仅约为0.92倍。

更为危险的是，就在2023年7月份，绿地控股通过跨境担保方式发行的境外债券“绿地集团 5.875% 2026-07-03”（债券代码5769.HK）发生了付息违约，违约金额0.18亿美元，这也是其首次发生债券实质性违约，这显然不是一个好兆头。

除此之外，绿地控股存续境外债券还有共计8只，本金余额共37.19亿美元，分别将于2024年6月至2027年1月之间陆续到期。

但就目前绿地控股自身岌岌可危的财务状况，能否正常兑付以上到期债券，也得打上一个问号。要知道，截至2023年三季度末，绿地控股货币资金仅为401.95亿元，但一年内到期的流动负债却高达591.96亿元，已无法完全实现覆盖。

对此，早在去年7月份之时，穆迪就在其发布的评级报告中，将绿地控股家族评级从“Caa2”下调至“Ca”，并预计，鉴于绿地控股的高债务杠杆率和运营子公司层面的大量融资，在破产情况下，其离岸债券持有人的预期回收率将较低。

如今绿地控股的真实写照，也正印证了一句古话：“一个人的命运，当然要靠自我奋斗，但也要考虑到历史的进程。”

对于一个企业而言，也同样如此。

绿地控股的命运，既有自我多元化转型变革的失策，也有身处当下房地产市场大变局搅动下的无奈，接下来能否“活下去”，离黎明曙光更近，市场和时间会给出最终答案。

来源：贝多财经

作者：多客

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