原创 UCANMAX 宜凯门 2024-01-26 17:00 河南

2023年初，疫情结束，各界对新年充满期待，一季度的开门红，有种触底的遐想，但是4月以来，经济持续下滑，房产持续萎靡，一桶冰水不期而遇...

普遍反应是，市场信心不足，“疤痕效应”，刺激不动，普遍迷茫，“等待戈多”...企业不敢投资，居民预防式储蓄，叠加海外经济放缓，三驾马车均面临挑战，房市、股市、汇率悉数承压。

但，2024能否迎来拐点？如何对待钱袋子？消费会起来吗？

刺激，治不了本

我总觉得一件事，需要通过大力刺激才去做的话，就已经晚了。趋利避害，趋乐避苦，这是人的基本理性，主导了所有经济活动。

比如鼓励二胎三胎，2016年，中国出生人口是1883.2万人，2023年直接跌到了902万人，一半多出生率直接就跌没了。

各地出台了刺激政策，收效甚微，核心原因当然经济问题。有人呼吁生孩子是社会责任，“如果生是社会责任，那社会应该承担抚养费用，如果生是个人责任，那么社会需要尊重个人选择"。

房地产也是这个道理。村里的二大爷有个轶事，“村里的猪集体便秘了，村长张榜四处求医。二大爷敲了敲烟袋说：如果使用了泻药和开塞露，也不管用，有没有想过很久没有喂食了。

二大爷的道理翻译过来是：不要看那些眼花缭乱的刺激。2024好不好，根本还是要看大家兜里有没有新钱。

从7月24日会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，明确稳楼市基调。到9月5日以来，沈阳、大连、南京、青岛、福州、郑州、合肥、武汉全面取消限购。不见效。

这一系列政策组合拳，力度为过去十年之最。但2023年全年，全国商品房销售面积同比下降8.5%，这是自2015年以来最差的表现。

我所在的大郑州，解除限购这么大的事情，也没有溅起水花，还是让我有点意外的。

2023L型底，2024L型复苏？

在香帅今年的财富年会上，看到L型复苏的概念时，觉得真实，无奈又好笑。复苏一下，然后躺平...

昨天，我去路边买个烤鸡腿，我说：“大妈一晚上能卖到50个吗？大妈说：现在不行了，最多的时候才卖30个，疫情之后大家不敢花钱了！

大妈的话让我明白：今年的热梗“不是羽绒服买不起，而是军大衣更有性价比”，比起购买力问题，无形的消费信心更难提振。

理性，低价。将在很长一段时间左右消费市场。那么，需求的变化传导至中上游，就要求生产商和经销商要在降低成本、提高效率、产品创新、渠道优化。这就是新的变化，机会就孕育在解决这些问题的过程中。

罗振宇跨年讲的那个“补窟窿””案例，让我颇受感触：

“龙华哥”，37岁，原来开工厂，生意失败，欠了200万债务，后来他发现深圳许多电动车的座椅上都有破洞，下雨之后就会很麻烦。

他就带着一些皮革贴去找电动车，补好破洞之后再贴一张收款二维码，上面写这“窟窿已帮您不好，多少请随意”，算是请车主随意打赏。第1天，总共31笔，收了184块钱。第二天，收款562块，利润有500元。他的人生，从新出发了。

这个故事的启发是：面对困难，有三种结果。最好的是战胜困难，其次是被困难击败，但还有没有更糟糕的结果呢？有。那就是被困难定义。

我不喜欢宏大的叙事，但经济史告诉我们，古今中外，经济发展好的时候都有一个基本特征：放水养鱼，减轻税负，尊重常识，勤劳务实，问题导向的实用主义。经济不好的时候，债务危机、信用缺失，舆论极端、社会动荡。

所以保交楼不仅是个经济问题，是社会政治问题。

2021年房地产热词是“延期”，2022就是“停工”，2023是“保交楼”，2024年可能是“房企重组”、“清算”或者“防止大面积烂尾”，这之后或许才会回暖。

3年也好，5年也好，但再大的雨也会总停，阴霾也总有散去的一天。关键，自己要作出利益最大化的应对！

2024年，房地产还能支楞起来吗？

一个时代，造就一个行业。可惜时代不会倒转。

大家都感受到了变化，为什么调整却困难。我觉得有两个原因一个就是路径依赖。过去的钱来的太容易了，还不太适应“微利”才是社会发展的常态！另一个就是舒适依赖。信息不断更新的今天，不进则退，想靠一种模式躺赢说明脑子老了。

中国的城镇化，可能在人类历史上绝无仅有。但现在房地产市场，预期变化了，刚需缩水了，改善暂停了，远郊不热了，到底哪里出了问题？

1、供需关系将逐步平衡

改革开放四十年来，中国城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。住建部公布的2019年城镇人均住房建筑面积39.8平方米。

一般而言，套户比小于1，表明一国住房供给总体不足；套户比等于1，表明一国住房总体基本供求平衡；考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况，成熟市场的套户比一般在1.1左右。

从国际看，当前美国、日本分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03，中国城镇住房套户比接近1.1，表明住房供给总体平衡。

但是也要看到不均衡：城市发展不均，拥产不均，产品需求不匹配，改善和豪宅缺乏，这些都是未来的机会点。

2、价格脱离支撑

房价收入比，是指住房价格与城市居民收入之比。

按照国际惯例，比较通行的说法认为房价收入比在3---6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。

我国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北上广深、沈阳、贵阳、南京、大连和西安的比率都超过了10，郑州也超6。

显然居民收入支撑得很辛苦。

3、出生率下降

2016年，中国出生人口是1883.2万人，2023年直接跌到了902万人，一半多出生率直接就跌没了，这里面有很多原因，但是房价太高，年轻人生活压力太大，绝对是主要因素之一。

人口出生率下滑会带来一系列的不良连锁反应，房价是首当其冲的。

4、刚需和改善难支撑的市场

根据克尔瑞统计的数据，购房客户中郑州改善客户占比由2015年的20%上升到2021年的45%，且在进一步的上升。

2010-2016年是郑州刚需置业高峰，主力产品为90㎡小两房。

经过近几年的打拼，其中一部分人有了足够的积累，区域性改善盘就成了近两年的香饽饽，支撑市场。

但一二线城市的教育、医疗等资源对地市的虹吸效应，源源不断的人涌入，刚需也仍会是未来的主力。

其实，即使是当下，依旧有很多人需要房子，比如年轻人结婚需要婚房，有添丁的家庭需要置换房子，想让孩子上优质学校的有购学区房的需要等等。

最后

人始终是情绪动物，大多数思考都缺乏理性思考。乐观的时候会过分乐观，悲观的时候过分悲观。做投资恰好与之相反，当人们都乐观的时候，我们反而要悲观一点，当人们都悲观的时候要乐观一点。

2024会不会是至暗时刻，我不确定。但只要我们积极应对，改变些思维，调整些认知，认真探索，新的机会往往孕育在这死亡期。

回到在买房这事上:

刚需买现房，更有性价比。

投资需谨慎，暴利不现实。

改善耐心点，好饭不怕晚。

Jcak.G丨文

宜凯门图片库丨图

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