作者 | 梁秀杰
编辑 | 刘玉娇、宋金煜
责编 | 韩玮烨
市场持续调整背景下，2024年二季度大宗交易市场成交规模环比、同比均有所上涨，单笔平均成交额再创新高，较一季度上涨了166%，整体市场投资情绪回升。
本报告根据睿和智库数据库资源（注：本数据库不含地块相关交易），经市场调研得出如下结论：
成交规模上涨，投资情绪回升。据睿和智库统计，2024年二季度中国内地房地产大宗交易成交总额为353.3亿元，环比上涨20%，同比上涨23.5%，涨幅明显，整体市场投资情绪回升。
交易笔数回落近半数。从交易数量来看，2024年二季度共录得40笔交易，较上一季度下跌了48.1%，较去年同期下跌了13%。
单笔平均成交额显著回升，再创新高。二季度40笔交易中，33笔披露了交易金额，单笔平均成交额为10.7亿元，较上一季度上涨了166%，较去年同期上涨了72.6%。
图表1：2021Q3-2024Q2内地房地产大宗交易一览
数据来源：睿和智库
从交易金额占比分布来看，二季度成交金额10亿以上的交易占比提升至35%，相较于一季度的14%，上涨了21个百分点，直接拉动单笔平均成交额上涨。
图表2：2024Q2大宗交易金额占比分布
数据来源：睿和智库
141.7亿元！上海大宗交易额翻倍上涨
从城市分布来看，一线城市仍然是大宗交易的主力市场，二季度交易额达259.7亿元，占比73.5%。其中，上海站稳大宗交易金额最高的城市，成交额达141.7亿元，较一季度几乎实现了翻倍增长。值得注意的是，成都凭借67.17亿元的成交额抢占第二位，排在北京之前。
图表3：2024Q2大宗交易金额排行TOP5（单位：亿元）
数据来源：睿和智库
典型案例方面，本季度最大笔交易为成都厚德天府置业有限公司100%股权及约20.24亿元债权，被成都交子公园金融商务区投资开发有限责任公司以约43.32亿元的价格接盘。
其名下项目为成都金融城核心地标项目——成都金融广场，项目位于交子公园旁，包含五星级酒店、超甲级写字楼、高端公寓、住宅及大型购物中心等多种业态，总占地面积5.25万平方米，总建筑面积87.08万平米。
接盘方成都交子公园金融商务区投资开发有限责任公司为成都国企，负责交子公园金融商务区9.3平方公里范围的统筹运作和整体开发。
其次，中国人寿、太古地产联合接手北京颐堤港二期64.79%的股权及相关债权，总代价40亿元，其中，中国人寿出资约31亿元，太古地产出资约9亿元，二者分别获得颐堤港二期49.895%、14.895%股权。本次交易完成后，中国人寿与太古持有同等比例的股权。
另外，上置集团出售上海金心置业有限公司51%的股权及相关债权权利，接盘方为项目合作方中崇投资集团有限公司旗下的中崇滨江，总代价为34.1亿元。
上海金心的主要资产为旧改项目“华府一号”，以江阴街为界分成南北两地块，占地面积约3.7万平方米，规划5栋高层住宅、1栋200米商办综合楼，总建筑面积约12.58万平方米。目前，该项目尚处于土地征收阶段。
图表4：2024Q2典型大宗交易成交案例（亿元，万平方米）
数据来源：睿和智库
内资买家占比持续走高，已达88%
二季度大宗交易物业类型依然保持多样化发展趋势。其中，办公写字楼交易依旧保持领先，二季度交易额达114亿元，占比较一季度有所提升，达35%。典型项目为北京颐堤港二期、上海中化国际广场、深圳前海周大福金融大厦等。
图表5：2024Q2大宗交易标的资产物业类型分布
数据来源：睿和智库
从买家类型来看，内资买家持续占据市场主导地位，占成交总额的88%。形成鲜明对比的是，外资普遍处于观望阶段，出手格外谨慎。
此外，最大的特点就是买家类型愈发丰富多元。尤其上海市场表现突出，除了实业企业、基金、保险、银行之外，还出现了私人投资者及另类的宗教机构等买家，抄底心态凸显。
从卖家类型来看，房企依旧是主要的卖方主体，且大部分集中在内资开发商，成交金额占比达39%。出售资产以缓解资金压力，依旧是其交易的主要驱动力。
图表6：2024Q2大宗交易买家类型分布
数据来源：睿和智库
图表7：2024Q2大宗交易卖家类型分布
数据来源：睿和智库
地方国资赶赴上海“抄底潮”？
近两年随着各种核心板块稀缺物业上架，上海“抄底潮”相比其它城市更为明显。
从买家类型来看，企业买家占据半壁江山。不仅有手握巨资的煤炭、能源、机械制造等实业资本在上海大手笔买楼，不少地方国企也在逆势加仓，目前不少睿和智库会员也在持续寻找优质资产。
“抄底”是主要原因之一。宏观经济收缩的大背景下，不少企业面临流动性危机，尤其是房企，“卖资产”成为企业最直接的求生手段。以往非常稀缺的上海优质资产也被摆上货架，而且价格可谈。
上海作为中国经济中心的独特地位，也吸引了全国各地有实力的自用企业和投资者。
短期来看，当下是各类企业购入自用办公资产的“好时机”。比如，机械设备龙头企业江苏苏美达集团，以1.7亿元的代价受让中国浦发全资子公司上海浦进所持有的吉润置业52%的股权，收购了由3幢写字楼组成的浦发江程广场。
从长远来看，企业也希望借此实现资产结构的优化。一方面，通过资产配置，实现多元化发展，来降低依赖单一市场的风险；另一方面，趁当下较低的价格抄底，以期在未来获得较高的回报。
从物业选择来看，买家也更青睐成熟资产，比如办公、酒店及科创园区等，同时对资产是否带有租约、租金收益以及区位等都有明显的要求，希望在这些优质资产上寻求更强的安全感和相对确定的收益。
此外，以宗教机构和私人投资者为代表的新兴投资者，投资热情高涨。
今年5月，上海天主教青年会以14.9亿元拿下上海徐汇区TOD项目美呈大厦。去年其还有两次出手，分别以15亿元、4.68亿元，收购了徐汇区漕河泾核心板块的锦和中心和黄浦区南外滩同创汇旧改项目。
三次收购，天主教青年会共斥资近35亿元，且入手标的均为上海核心板块稀缺资产。
图表8：近两年天主教青年会大宗交易一览（亿元，万平方米）
数据来源：公开资料，睿和智库整理
私人投资者则格外青睐优质酒店资产。二季度不仅有广东富豪买入上海雅诗阁衡山服务公寓，还有本地个人投资者买入上海中兴路板块的秋果酒店。
优质酒店资产在交易市场非常抢手，买家众多，并开始呈现出高溢价趋势。6月，位于上海黄浦区的原华美达酒店进行第二次拍卖，就吸引6个竞买方举牌19轮，最终以4.26亿元成交，相较起拍价3.24亿元，溢价率高达31%。
结语
二季度，上海大宗交易额翻倍上涨，且买家类型愈发丰富多元。睿和智库认为，这也一定程度反映了市场对于未来不动产大宗交易走势的预期，预计未来会有更多资本和主体投入到一线和热点城市的核心资产中。
