2020年的最后一天，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下称《通知》），明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。

《通知》综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

从《通知》的内容来看，旨在增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性。《通知》自2021年1月1日起实施。

这是继“三道红线”之后，对房地产行业调控的又一记重拳。

五档考核房地产贷款占比

根据《通知》规定，中资法人银行业金融机构被分为五档。第一档为中资大型银行，包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行；第二档为中资中型银行，包括招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行；第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括城市商业银行、民营银行、大中城市和城区农合机构；第四档为县域农合机构；第五档为村镇银行。

指标方面，第一档银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为40%、32.5%，第二档分别为27.5%、20%，第三档分别为22.5%、17.5%，第四档分别为17.5%、12.5%，第五档分别为12.5%、7.5%。

值得注意的是，该比例并不是一成不变。《通知》指出，在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，可在2.5个百分点的范围内增减。

此外，《通知》还设置了过渡期。2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

业务调整过渡期结束后因客观原因未能满足房地产贷款集中度管理要求的，由银行业金融机构提出申请，经人民银行、银保监会或当地人民银行分支机构、银保监会派出机构评估后认为合理的，可适当延长业务调整过渡期。

另外值得一提的是，有两种情况暂不纳入房地产贷款占比计算。一种是住房租赁有关贷款，目的也是为了支持大力发展住房租赁市场。另外一种是为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

多数银行业金融机构符合管理要求

应该说，建立房地产贷款集中度管理制度，既有利于市场主体形成稳定的政策预期，又有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

实际上，自2019年以来，人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。

根据央行《2020年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2020年三季度末，金融机构人民币各项贷款余额169.37万亿元，其中人民币房地产贷款余额48.83万亿元，房地产贷款占比约28.83%，低于房地产贷款集中度管理要求中第一档40%占比上限，略高于第二档27.5%占比上限。从个人住房贷款占比来看，2020年三季度末个人住房贷款余额33.59万亿元，个人住房贷款占比约19.83%，低于第一档、第二档32.5%和20%占比上限。从实际情况来看，分别代表第一档和第二档的中资大、中型银行是房地产贷款的主力军，目前设定的管理比例要求基本符合实际情况。

对此，两部门在答记者问时表示，目前大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。对于超出管理要求的银行业金融机构，将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。

未来房地产融资环境仍然偏紧

如果把之前的“三道红线”看做是对房企资金需求端的管理，那么此次发布的房地产贷款集中度管理制度则是在资金供给端的收紧。

另一方面，自2020年以来，银保监会和各地银保监局延续了一直以来的严格监管态势。据不完全统计，2020年银保监系统至少开具了496张涉及信贷问题的罚单，其中至少有130张罚单涉及房地产贷款。从被处罚的原因来看，大多为信用贷资金流入房地产市场，以及违规发放流动资金贷款用于房地产等。此外，房地产开发贷款管理严重不审慎，以及对四证不全房地产项目发放贷款同样占比较多。

中国银保监会主席郭树清此前曾指出，房地产与金融业深度关联，目前我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业，因此，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。

金融监管层的多次表态，意味着对房地产金融风险的防控工作，需要引起足够的重视。

中国社会科学院房地产金融研究中心主任尹中立表示，无论是对房地产开发企业的财务指标设置监管红线，还是对商业银行的房地产金融业务设置监管红线，都是在宏观审慎管理制度方面的创新，这两项监管制度将对房地产市场产生深远影响，不能简单地理解为打压房地产市场，但在这些政策实施之初，会出现房地产金融边际收紧的效果。不仅对房地产行业产生影响，也会对其他部门产生深远影响。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，未来房企整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。同时，房地产贷款集中度管理要求的发布，也进一步验证了其对行业步入无增长时代新逻辑的验证。丁祖昱表示，过去若干年，房企高歌猛进，资金带来了巨大的动力，时至今日，在“三条红线”和“央行房贷新规”的要求下资金被限制，由于没有更多的资金进入，整个行业再往上走的动力被大大削弱，因为整个行业的主体是房企，缺乏资金的支持，会使得企业动能不足，从而使得行业动能不足，就将步入无增长的时代。