（亚晨/文）上海易居房地产研究院日前发布的《50城住宅租金收益率研究》报告显示，2020年三季度50个典型城市租金收益率为2.3%，环比下降2%，同比下降1%，创多年以来最低值。其中，锦州、乌鲁木齐、韶关三个城市租金收益率靠前，厦门、深圳和三亚的租金收益率垫底。

易居研究院分析认为，虽有新冠疫情和夏季汛情的不利影响，但全国经济在三季度保持了稳定复苏的态势，企业和居民收入也逐渐步入正轨，租房消费能力基本与二季度持平，而同时房价整体仍处于上涨态势，使得租金收益率下滑。四季度租金有望减缓下跌或转涨，在国家调控政策下，房价涨幅大概率收窄，租金收益率趋稳。

三季度50城租金收益率2.3%

报告显示，2020年三季度50个典型城市租金收益率创多年以来最低值。收益率为2.3%，环比下降2%，同比下降1%。

报告认为，房租相比房价能够较好地剔除其他因素来衡量一个城市真实理性的住房需求，因为租金属于消费，主要由租客的收入水平决定。根据报告，三季度50城租金下跌0.1%；房价环比上涨2.9%，涨幅有所扩大。

易居研究院表示，三季度租金基本与二季度持平，反映出新冠疫情后租金水平表现稳定，总体并没有发生较大波动。而房价却有小幅上涨，因此压低了租金收益率，这种租金与房价背离的状态难以持续，四季度随着经济的进一步复苏，租金跌幅可能继续收窄或转正。

一线城市平均租金收益率最低

通过类城市租金收益率比较发现，三季度4个一线城市的平均租金收益率最低，为1.5%，环比下降6%，同比下降10%；31个二线城市平均租金收益率为2.3%，环比下降2%，同比下降2%；15个三线城市租金收益率最高，为2.6%，环比与上季度持平，同比增长2%。

易居研究院认为，二线城市租金收益率下降是因为房价小幅上涨的同时租金小幅下降；三线城市租金收益率与上季度持平是由于房租上涨的同时房价也有所上涨。由此可以看出，二线城市随着经济逐渐复苏，购房需求有所增加，租房需求有所减少,部分二线城市炒房投机也是房价上涨的原因之一。

锦州租金收益率领跑，深圳厦门垫底

从50城租金收益率排序来看，三季度排名前5的城市分别为锦州（3.8%）、乌鲁木齐（3.5%）、韶关（3.4%）、宜昌（3.3%）和桂林（3.3%），租金收益率最低的5个城市分别为厦门（1.2%）、深圳（1.2%）、三亚（1.4%）、青岛（1.6%）和广州（1.6%）。

从城市结构上看，租金收益率领跑的主要是弱二线城市和三线城市，近几年房价整体涨幅不大，租金稳步上涨，租金上涨幅度与房价上涨幅度相近，因此租金收益率较高。从租金收益率最低的城市来看特点上看，这些城市的房价水平远超租金水平，并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。

例如三亚，本轮房价环比涨幅高达28%。虽然近两年房价有所调整，但其租金涨幅仍小于房价涨幅，因此租金收益率从2016年二季度来一直维持在50城中较低水平，在三季度中三亚的租金收益率更是创下4年以来的最低水平。