近期，一则关于纽约曼哈顿办公楼“骨折价”出售的消息引发市场广泛关注。房地产公司 Related旗下的一栋办公大楼，即将以不到 5000万美元的价格出售，而其在 2018 年的购入价近 1.53亿美元，价格跌幅高达 67%。更令人震惊的是，出售金额甚至低于未偿还的抵押贷款金额，该大楼的贷款余额超过 1亿美元。
这并非个例。随着借贷成本上升，以及远程办公的兴起导致对办公场地的需求下降，美国各地的写字楼估值大幅下跌。新建或翻新的大楼尚能吸引租户，而老旧的大楼却面临着空置率高企的困境。过去两年，由于贷款机构和业主难以就定价达成一致，商业地产市场陷入僵局，但如今，即将到期的贷款和不断上升的成本，正迫使更多的房东被迫止损。
多重因素交织，美国商业地产危机四伏此次美国商业地产危机并非偶然事件，而是多重因素交织的结果：
1. 美联储激进加息，借贷成本飙升： 为应对高通胀，美联储自去年以来已累计加息 500 个基点，创下近四十年来最快加息速度。这导致商业地产抵押贷款利率飙升，大幅增加了企业的借贷成本，降低了其投资和扩张的意愿。
2. 远程办公兴起，办公楼需求锐减： 新冠疫情加速了远程办公的普及，许多企业开始缩减办公面积或采用混合办公模式，导致对传统办公楼的需求大幅下降，空置率上升，租金收入下滑。
3. 经济衰退预期升温，市场信心不足： 高通胀和高利率环境下，美国经济衰退的风险不断上升。市场信心不足导致企业投资更加谨慎，进一步抑制了对商业地产的需求。
4. 区域银行风险敞口大，金融系统承压： 美国区域银行是商业地产贷款的重要提供者，而此次商业地产价格下跌对其资产负债表构成严重威胁。若出现大规模商业地产贷款违约，将对本就脆弱的美国金融系统造成进一步冲击。
危机蔓延，潜在风险不容忽视美国商业地产危机的蔓延可能带来一系列连锁反应，产生以下潜在风险：
1. 金融市场动荡：
商业地产价格下跌将导致抵押贷款违约率上升，进而冲击银行和其他金融机构的资产负债表，引发金融市场动荡。
2. 经济衰退风险加剧： 商业地产是美国经济的重要支柱之一，其萧条将导致投资减少、就业岗位流失，并对消费支出产生负面影响，加剧美国经济衰退的风险。
3. 系统性风险外溢： 美国是全球最大的经济体，其商业地产危机可能波及全球金融市场和实体经济，引发系统性风险。
危中有机，把握投资机遇尽管美国商业地产市场面临挑战，但也存在着潜在的投资机会：
1. 价值投资： 商业地产价格下跌为价值投资者提供了逢低吸纳优质资产的机会。
2. 结构性机会： 不同类型和地区的商业地产受到的影响程度不同，例如，数据中心、物流仓储等新兴领域的需求依然旺盛，而一些经济活力较强的地区也表现出较强的韧性。
3. 困境投资： 对于拥有专业知识和丰富经验的投资者而言，可以考虑参与到困境资产的收购和重组中，获取超额收益。
投资建议面对美国商业地产市场的复杂形势，投资者应保持谨慎，并关注以下投资建议：
1. 深入研究，精选标的： 投资者应深入研究不同类型和地区的商业地产市场，选择具有长期价值支撑的优质资产。
2. 控制风险，分散投资： 投资者应控制好投资风险，避免过度集中投资于单一类型或地区的商业地产。
3. 关注政策变化，把握市场趋势： 投资者应密切关注美国政府的相关政策变化，以及商业地产市场的最新趋势，及时调整投资策略。
总而言之，美国商业地产市场正处于危机边缘，投资者需保持高度警惕，审慎决策。然而，危中有机，对于拥有专业知识和敏锐洞察力的投资者而言，仍有机会在危机中寻找投资机遇。
