来源：湾爷

深圳楼市又有了新的传闻。

有消息称，“五一”之后，深圳将取消福田、南山之外区域的限购政策，同时增值税5年改3年。

很快，在财联社的报道中，这个消息“似乎”被辟谣了。

这个事到底是不是真的？

其实还没有定论。

你仔细看看财联社的报道，里面的说法很有意思。

首先，采访的部门，是深圳市不动产登记中心，并不是住建局。

按理说，住房限购这种行政限制政策，应该是住建部门发布的。

其次，不动产登记中心、税务局工作人员，他们的说法都是，目前没有收到相关政策通知。

只是目前还没收到，有没有可能，五一之后就收到了？

不排除有这种可能性。

我们认为，深圳还是有很大概率，会继续出台放松政策。

也应该到了放开的时候了。

关于房地产的利好消息，股市最先有了反应。

截至4月26日收盘，港股市场上，房地产板块涨势凶猛，旭辉控股上涨17.3%，融创、绿城、远洋、龙光、龙湖等，涨幅都超过10%！

A股方面，滨江集团上涨9.9%，保利大涨8%，招商蛇口、新城控股、金地集团涨幅都超过5%。

市场上还传来消息，三年前唱空中国恒大的分析师，瑞银大中华区房地产研究主管John LamJ，也开始看好中国房地产了。

理由是：政府政策发力、中国杠杆低于美日当年情景、供给减少供需可能在明年反转。

多种消息显示，楼市真要有新利好了。

01

3年时间

深圳财富蒸发了4万亿？

最近，深圳楼市有件事传的沸沸扬扬，触发了很多人的情绪，那就是百花学区房降价事件。

最初网上流传着一篇《百花的业主，醒醒！》的文章，直指某中介机构的行为。

4月22日，一张落款为“南天一花园第七届业委会”的温馨提示显示：某房产中介恶意踩踏百花片区二手房价，呼吁百花片区业主采取相应反制措施，保护业主权益。4月23日，长城一花园的业主，也纷纷跟进。

4月25日，乐有家也进行了反击。针对《百花的业主，醒醒！》一文，乐有家称，造谣信息，已报案。

这其中的是非，不好直接做评判。

但这里有两个不可否认的事实：

第一，百花学区房的价格，的确下跌了很多。

在南方+联合深圳中原研究中心做的一份报告中显示，百花学区房的房价，已经远低于5年前的2019年了。

例如南天一花园，房价从2019年的11.6万/㎡降至2023年的8.6万/㎡，比5年前还低了2万/㎡。

第二，之所以会出现中介踩踏房价的现象，根本原因还是深圳房价不透明。

二手房指导价已经出台3年多，大部分成交价都已低于指导价，楼市的成交量也一直比较低迷，但是在房产交易平台上，购房者至今不能看真实价格。

这也真的让人很难理解。

假如业主报价和真实成交价，都能够公开透明，那么也就不会出现中介踩踏房价的现象。

百花学区房，是深圳房价下跌的一个典型案例。

放眼整个深圳楼市，众多小区的房价，都已经跌回5年前了。

深圳中原研究中心数据显示，2022年、2023年两年时间，深圳二手房均价累计下跌24.5%！

再加上2024年以来的跌幅，目前下跌30%是有的。

按照每平米下跌2万，每套房平均100平计算，深圳200万套商品房，那么短短两三年时间，深圳人的财富蒸发了4000000000000元，也就是4万亿元。

对比之下，深圳一年的GDP也就3.4万亿。

高层常常呼吁增强消费，深圳人的财富凭空消失了4万亿，哪里还有信心去消费？

3月份深圳成交量好不容易突破了5000套，但这主要还是以价换量的结果。

而且，近日成交量的走势，又有些放缓下滑的趋势了，至少是上涨动力不足。

所以，在5月初进一步放开购房政策，是合理的，也是有必要的。

02

是时候

进一步放开限购了

再来对比下其他一线城市的楼市政策。

最宽松的是广州。

2023年9月20日，广州市就已经解除了黄埔、番禺、白云四个镇等区域的限购政策。同时，二手房增值税免征期“5年改2年”。

广州也成为全国一线城市中首个部分放开限购的城市。

到了今年1月份，广州更是在全域范围内放开限购，建筑面积120平方米以上（不含120平方米）的住房，不再纳入限购范围。

此外，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或在存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。

广州基本上没什么限购门槛了。

除了广州，北京、上海也有分区域的放松限购。

今年1月份，上海先是取消了外环外的单身限购，随后上海青浦和奉贤进一步放松了购房门槛，部分区域将社保年限要求从原来的5年降低到3年。

此外，临港、金山区，购房门槛也有不同程度的放松。

北京，今年2月份，取消了通州的双限购。

就在近期，北京取消了离婚家庭的限购、限贷。

可以看到，其他一线城市都有分区域的放松限购。

深圳此时也进一步优化限购政策，是合理的。

就像开头的那个传言类似，解除福田、南山等核心区域以外的限购，并不是不可能。

深圳宝安、龙岗、龙华、光明等区域的新房库存量很大，总体上去化速度比较慢。在售的二手房数量，又在不断增加。

此外，深圳还可以有其他放松限购的思路。

例如厦门，全面取消限购后，4月又出台了新的放松政策，在岛内两区(思明区、湖里区)商购买首套房，最低首付款比例降为20%，二套房最低首付款比例30%。

此外，在厦门市辖区范围内，多子女家庭（二孩及以上）购买的第二套住房认定为首套，购买的第三套住房认定为二套。

深圳也可以参考这种思路。

毕竟，深圳的出生率是比较高的，尤其是例如潮汕等地区的人，家庭成员也许比较多，多子女家庭能够获得更多购房资格，这也的确是有客观需求的。

总而言之，深圳的购房政策还需进一步放开，五一后放开部分区域限购的可能性是比较大的。