上两篇文章解读了政策，大家可以看一下：1、又降息了，却更难买了，2、广州还有哪些招可以出。

继广州127放开限购之后，深圳过年前一天也放开了，深户无需三年社保，社保也从五年降到了三年，不再追溯婚前套数。

当时也写了一篇文章：深圳放开限购，利空广州吗？​逻辑到现在基本一致。

很多人会问要不要买深圳，广州是不是就不吃香了，广州今年还会不会有小阳春？

节后我也去了一趟深圳，从关外到关内，从福田到南山，从深圳湾香蜜湖到前海宝中，从豪宅到刚需，通通都了解了一遍。

今天我们就把深圳广州楼市逻辑梳理一下，你就知道怎么买了。

广州核心区放开后，120平以上更吃香了，但外围，比如番禺黄埔荔湾白云等板块，大面积肯定没有那么吃香了，特别是总价800万以上的，本地土豪老板自住除外。

核心区之内，比如天河海珠，120平以上的成交量会起来，但是由于潜在的供应比较大，比如即将开盘的中海上涌、越秀观樾、西派天河序、保利天元、赤沙二期等，销量肯定会上去，但是去化不会特别快。

这些盘现在都不限购了，也不会只舔着广州的买家，他们还有更广阔的全国市场，这些下篇文章会详细解读，留意更新。

再去到总价2000万以上，上述大盘是单价高总价高，对珠城琶洲2000万以上的二手也会有一定的冲击，特别是大三房的，买二手的说不定还有机会。

但是去到总价3000万以上的，这部分人群并不是刚需人群，也不止一套房了，更多的是出于配置来考虑，是买房还是有其他投资，他们综合考虑较多，如果深圳继续放开，是有可能把深圳作为备选的。

3000万以下的购买力，其实还不具备分散投资的能力，一套好的资产优于多套低总价的房子，另外2000-3000万区间在广州可以选择非常顶尖的，这个预算去了深圳也捡不到什么太优质了。

深圳的房子虽然很多跌回了指导价，大多都是小刚需、较偏的地方，或者地段较差的，但是值得买的豪宅还是非常贵的。

那高端购买力除了会考虑深圳外，也会考虑香港、上海、北京，甚至新加坡等海外城市。

另外，深圳一些低总价的房子并不好卖，深圳庞大的郊区市场和广州庞大的郊区市场类似，新盘都很难卖，超高层的大盘居多，都需要中介去推。

深圳值得买的地方也是非常少，比如福田、南山、宝中等，多集中在中西部，外围的松岗、光明、观澜，以及龙岗坪山等地，基本是刚需市场，和广州的黄埔番禺类似，超高层小区，76/88/108/120的三四房为主，总价也是在400-600万之间，北站红山稍微贵一点，但依然还是刚需产品为主。

对于刚需来说，建议看看南山宝中碧海，豪宅买家就关注前海后海、香蜜湖华侨城等纯豪宅板块，深圳是多中心城市，价格体系是分散型的，和广州的强核心逻辑有差别，也不是特别好买。

说一下低总价的买家，建议还是以工作地点购买为主，特别是一千万以内的，一是没有必要分散投资，二是这种房子深圳和广州的差别不大，在深圳可能买得更小更偏，在广州有可能买的位置更好，三是广州深圳在限购限贷上还是有些差别的，多套房和多套贷款的还是要提前做好预算。

如果说广州深圳外围这些都没有太大行情的话，那周边的佛山千灯湖、东莞南城松山湖也是没有机会的，高端买家被广深核心区豪宅吸走了，低总价的选择广州不限购区会更好。

最后总结一下，今年，高端豪宅市场方面，形势不会特别好，反过来想，有机会捡漏的话是一个比较好的时机，对于1000-3000万之间的改善型买家，核心区的房子也有机会， 只不过要看各开发商的脾气和尿性了，这群买家建议在淡市期有折扣和好的价格出现时下手。

1000万以内的刚需人群，不要纠结是买广州还是深圳了，专注自己的实际需求要紧，这部分市场会迎来一个波峰，小阳春是没问题的，大阳春就别指望了，对于置换型卖家，千万要抓住机会。

行情没真正起来前都是有机会的，但是从大周期来看，现在放松限购限贷加放水降息，就是新一轮周期的起点，能在起点上车的人是能跑赢大多数人的，当然，千万不能买错。

如果你想要了解广州、深圳的楼市怎么选，欢迎咨询。

以上

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