中国经济的良性循环，既包括经济与金融之间的良性循环，也包括经济与金融各自内部的良性循环；既是信用的良性循环，更是信心的良性循环。
信心的基础是社会信用的稳定与持续增强，金融的本质也是社会信用！而在中国，当前社会信用最大的底层资产就是房地产！在2022年之前，房地产贡献了我们国家GDP的将近四分之一，也贡献了整个中国广义财政收入的38%，同时在整个中国居民财富中间的占比达到了70%左右。房地产在以往的历次中国经济复苏过程中，其在信贷拉动方面占比是相当高。上一轮在2016、17年的时候，曾经有两个季度，房地产相关贷款占新增信贷的60%左右。所以，无论是政府信用还是社会信用，当前最大的底层资产都是房地产！
房价下跌或萎靡不振就是整个政府和社会信用的下降，必然导致经济活力和金融活力的下降！
要想经济和金融重新走向良性循环，就必须优先稳定和持续增强政府与社会信用，就必须优先稳住政府与社会信用最大的底层资产即房地产，也就是要促进房地产行业顺利破解“下降螺旋”，重新走上良性循环。
当前，房地产行业正处于前所未有的复杂境地。一方面，新房销售量与开工面积连续多年下滑，大型房企的流动性危机频现，直接威胁到金融市场的稳定。另一方面，房地产市场存在的三个“下降螺旋”——房价下跌导致购房意愿减弱、保交楼问题抑制新房销售、开发商资金链断裂影响土地购置和地方财政收入——相互交织，形成了难以自愈的恶性循环。
特别是保交楼问题，它不仅是众多购房者的核心关切，也是影响市场信心的关键因素。一旦“保交楼”失败，不仅会加深民众对房地产市场的不信任，还会引发系统性风险，拖累经济的全面复苏。
大城市尤其是一线城市的“保交楼”问题不是那么严重，即使有，也主要是房子质量问题，但现在新房质量问题也开始影响一线城市居民购买新房的积极性。保交楼问题主要发生在中国的低线城市。
保交楼问题是怎样产生的呢？主要是因为2015年股灾爆发之后为拯救经济而推出的货币化棚改政策。
为什么要这么说呢？因为2015年的货币化棚改实质上就是中国版的量化宽松，那时候真正拉动整个中国经济在16、17年复苏的是中国人民银行的3.6万亿人民币的抵押补充贷款。它不是利率政策，它是一个量化宽松政策，通过抵押补充贷款，央行可以向商业银行提供长期稳定的资金，以支持特定的信贷领域，比如基础设施建设、保障房建设等。抵押补充贷款旨在降低长期融资成本，促进经济结构调整和稳定经济增长。这跟西方国家量化宽松不一样，西方国家的量化宽松是用来买中长期的国债，很多钱还是躺在商业银行，甚至又回到了中央银行。
但是在我们中国不一样，央行的抵押补充贷款直接打到了国家开发银行。国家开发银行按照我们国家的城市化的政策，直接分给了中小城市。在中小城市开始拆旧房，搞棚改，然后给大家现金补偿去买开发商的房子，这叫去库存。
当时这个棚改可以说在一个极短的时间里面，以极快的速度推高了整个中国房地产的需求。虽然它带来了整个中国经济在那两年的繁荣，快速从这个股灾中间走了出来，但它也带来了一系列的问题。
今天中国的宏观经济中间的很多问题，都可以追溯到那个时候的一些政策。那个政策有几层的扭曲：
第一就是在大城市和中小城市之间，它产生了较大的一个扭曲。从理论上来讲，从一个社会的客观的经济发展规律来讲，人往高处走，人往大城市走，但那个时候的房地产的发展，因为资金流向，实际上把中国的房地产泡沫推向了中小城市。
第二，即使在中小城市之间也没有市场的竞争机制，而是按照其他非市场机制来分配，造成了第二层的扭曲。
第三，极为关键的是，中小城市商品房预售机制出了一些问题。在房地产发展高速推向中小城市的时候，最核心的预售制度并没有完全地把关好。首先，过于宽松的预售监管导致大量销售和大量开工，但开发商为了快速扩张，极力在建房方面节省资金，延缓工程进度，等到2021年，由于五道红线和疫情的双重冲击，资金链断裂，从而造成严重的保交楼问题。其次，由于预售监管松弛，开发商在低线城市能够实施高周转战略，其实质就是通过大量挪用预售资金、大量举债和拖欠上下游资金来购地扩张。但很多低线城市往往人口流出、增长乏力、基本面欠佳。当地房地产泡沫一旦破灭，开发商销售暴跌，资金链就会断裂，从而产生保交楼的问题。所以这方面出现的问题，不仅仅是市场的失灵，也是政府监管的失灵。这个预售制度实际上可以说，使得我们一方面那几年高速增长，企业实际上是高速发展、债务高速扩张，甚至出现了一万多亿两万多亿资产负债表的企业，另外一方面，他们虽然期望“太大而不能倒”，在这个过程中间，我们实际上也看到这样一个高周转模式给整个中国经济带来了相当大的风险。
实际上到后面的从恒大到碧桂园的崩盘，都是在这样的一个高周转模式之下发生的，而且它带来了一系列的问题。
在这个过程中间，因为”811汇改“那一年大量的资金流出，我们就开始甚至鼓励一些企业，包括房地产企业到海外去融资。这些房地产企业已经借了大量的海外负债。而且这些负债是完全是明面上的，如果付不出来就是要违约。而这些违约又能够加速让他们在国内面临信贷的危机。
保交楼问题现在已经形成“下降螺旋”，大家不买新房、只买二手房，开发商没有钱从而无法建新房，保交房问题就越来越严重，这个怪圈现在很难被打破。
也正是因此，保交楼成了托底房地产业的关键抓手，也是整个中国房地产行业出清非常关键的一步。因为中国的房地产行业，尤其是从房地产行业对GDP的贡献来讲，房地产销售主要是新房销售，新房销售主要是期房销售，期房销售就是期货市场，期货市场中最重要的是期货最后的交割。如果没有制度的保障，大家的信心不稳就会造成上述的下降螺旋问题。
妥善解决保交楼不仅能够重建市场信心和政府信誉，还能够扩大内需、促进经济增长，还可以与政府收储、保障房建设以及建立房地产发展新模式结合起来，可以说一举多得！
在兼顾解决保交楼问题和保障房建设方面，如果开发商尚有大量存货，地方政府需要谨慎推进保障房建设。地方政府如果不顾实际情况，完全另起炉灶建设保障房，则很有可能导致当地房地产市场进一步崩盘，地方财政也会被拖累，最后也会影响保障房建设。一个理性的做法，是地方政府进行深入的调研工作，对于去化率高的房地产项目，努力推进保交楼，同一房地产项目中尚未销售的部分，可以以合理价格收购并作为保障房供应。对于去化率低的房地产项目，如果完工程度较高，政府也可考虑折价收购尚未销售的部分作为保障房供应，如果完工程度很低，则可和购房者协商，通过置换等方式推进。
中央政府应加快摸底调研，准确评估各地保交楼的具体情况，包括逾期时间、所需资金缺口等，并据此制定有针对性的解决方案。中央政府可设立专项基金，利用央行专项再贷款等金融工具，为陷入困境的项目提供紧急资金支持。同时，推动地方政府创新思路，如通过设立保交楼专项机构、引入社会资本参与、灵活运用政策性银行和地方平台公司的资源，共同解决资金难题。
总结2015年棚改的教训，未来中国的房地产发展、城市发展应该是以人口流入、经济发展作为最重要的指标。所以，在房地产增量改革方面应该加速已开工的基建工程，尤其在人口净流入的重点城市开展基础设施建设。如果能把“保交楼”和房地产松绑优化工作做好，让人口流入重点城市得到更多的城市发展用地，尤其是住宅用地，同时优化中央政府的资金配置，那么中国经济企稳复苏动能会得到逐步增强。特别是没有了房地产“下降循环”的拖累，中国经济重新走上良性循环就大有希望！
综上所述，保交楼不仅是对当前房地产市场困境的直接应对，更是中国经济重启良性循环的必要条件。通过这一举措，不仅可以缓解短期内的经济下行压力，还能逐步修复市场信心，为后续的经济结构调整和转型升级赢得宝贵时间和空间。所以，当务之急，要把保交楼作为我们最直接、最迫切的行动起点，它的成功与否，将直接决定中国经济能否顺利穿越周期，迈向更加光明的未来。
