文/邓浩志
地产龙头打响“保价第一枪”，房价是不是真的能“保”？近日，某龙头房企旗下多个项目公司，均在“金九银十”推出“保价”活动，以稳定市场预期，减少购房者因价格波动产生的担忧，增强购房信心。具体涉及温州、西安、四川、济南、成都、广东等多个城市楼盘。不仅如此，新政之后，不少地方，不少楼盘都宣称要“涨价”。这事，于我看，纯粹是个营销噱头，不可能有一点可行性。
具体几个方面：
1、“保价”和“无理由退房”都不是什么新鲜的营销招数。大量楼盘，房企都玩过，当年恒大也曾高调宣传了一波，但也没见对行业有什么持续影响，也不见他们自己坚持了多久，也不见对市场有什么真实的影响。另外，最近一两年，大量楼盘早就采用“无忧购房”模式，客人下定后，在一定时间内，无论任何理由，也都可以退房。操作模式也是大同小异，所以不见这这次营销手段会额外带来红利。
2、房子是非标产品，根本无法说清楚有没有降价。举个极端的例子，例如江边的住宅，同一栋，同一个产品，一线看江的朝向和完全不看江的朝向，单价差距在30%—50%之间，如果前期买了一线看江的客户，单价是1万元，之后买看江的，也卖1万，你说降价了么？从数字角度看，完全没有降，从实际情况判断，简直是大幅跳水。所以只要装修，景观，区位的一点变动，都可以让是否降价完全说不清。最终降价赔钱，就是个无法执行的承诺。
3、宣传要“保价”这家开发商目前被同行誉为“价格杀手”，各大城市，各个板块，他们都是降价速度最快，降价幅度最大的先锋。全面以价换量已经是他们近期的既定营销。
央行924新政，最利好楼市的其实是这个：3000亿支持保障性住房再贷款，央行支持比例由60%提高至100%因为924新政的内容实在太多了，而降低存量房贷利率涉及家庭数量最多，关心的人也最多。其次是统一首套房和二套房的首付比例，因为这个表面上看似乎很重磅，但实际影响也不大（之前我已经分析过，大家可以回看）
而央行提高支持收购保障性住房的资金为什么重要呢？因为政府收购市场上的商品房作为保障性住房本就是重磅大招，可以快速消化市场上一大批滞销房源，并且可以带动整个市场。但517新政公布实施这个计划后，这项目=工作基本没有实质性的推进。主要原因之一是现在大家都在过紧日子，地方手上都没钱。因为缺少那40%的自有启动资金，于是就无法撬动央行那60%的再贷款支持，最终使得央行这3000亿并没有用起来。现在央行给予100%支持，也就是哪怕地方没钱，收购依然可以启动，因为央行可以全额进行贷款。只要你看上这个房子就可以。
所以，以上政策如果全面落地，政府收购商品房作为保障性住房的工作有机会大幅提速。这对楼市去库存将起到非常积极的作用。当然，还会有人问：收购的房源怎么选择？如何估值？如何防止腐败？我认为那是技术问题，而现在，至少资金问题已经完全解决了。
