楼市明显升温,但部分区域表现逊预期

邓浩志谈地产 2023-10-08 12:38:05

文|邓浩志

各家机构陆续公布9月份楼市成交数据及十一黄金周战报。这是认房不认贷+限购松绑+二手增值税5改2+外地人购房社保5改2,四箭齐发之后的首个金九银十,大家都很想知道楼市吃了四颗“大补丸”之后效果如何?我分开给大家介绍。

九月楼市成交量环涨50%

根据克尔瑞的统计数据显示,9月份,广州新房成交6338套,和8月份的4297套比,环比增加了47%。广州楼市最低迷的6、7、8月份,一手房成交套数分别为:6184套4635套4297套。9月份新房成交大幅回升,一举扭转了楼市成交量三连降的局面。市场似乎已经从极度低迷,进入相对偏弱的区间。

注意:按当前市场情况与库存总量综合考量,广州新房月度成交8000套左右,大概就是市场的“枯荣线”。在8000套以上,市场属于偏强势。低于8000套,属于偏弱势市场。弱势市场是买方市场,买家更强势,议价空间相对更多。反之亦然。

10月份楼市表现可能会更好

9月初,广州正式执行“认房不认贷”,楼市成交量随即上升20%—30%,连续维持了约3周时间。

9月底,松绑限购等三条新政继续加码,成交量进一步攀升20%左右。但第二波新政引发的成交增加,要在9月底10月初才能显现。所以第二波新政对楼市的带动作用,会在10月份才能全面显现。

另外,自9月中开始,广州各区新盘、新货供应大增。不少新盘在新政后开盘,去化率上升到30%~60%之间,表现明显好于去年和前年,所以10月份的成交数据可能会比9月份更漂亮。预计能达到8000套左右的水平。如果能够达到这个量,则广州楼市可以宣布“复常”了。

各区域分化更加明显

一是松绑限购的番禺,黄埔,买房的人多,看房的人也多。比如新晋网红盘万博长隆悦府,单价为5.4万~7.2万/m²。开盘一周,消化超400套,最近两年广州楼市罕见。另外番禺多个热点项目都纷纷录得深圳、珠海等外地客户的成交记录。黄埔的情况也有点类似,新货新盘不多的科学城、萝岗等板块,到访量、成交量也明显增加。

二是外围的增城、南沙等区域,市场依然低迷,价格仍在下滑。比如增城血拼最惨烈的大朱村板块,部分项目售价进一步下调,地铁站旁的楼盘也就1.4万/平起。继续往东的石滩板块,某指标性大盘,单价也跌破10000/平的大关。增城不但降价,自然到访客户也依然稀少,到访客户基本都是中介渠道带客。在南沙、白云北部四镇、花都,也有类似的情况。

三是核心城区表现依然强势,尤其改善型产品。过去三年,市场低迷的时候核心城区楼市坚挺。现在政策松绑了,核心城区表现更好了。

二手市场复苏不及预期

9月,广州二手房网签8544套,和6月的8292套,7月的8096套,8月的8153相比,尽管有所增加,但增幅并不明显。二手回暖不及一手,实际原因我认为是二手性价比不高。

一则房企降价更果断,让利幅度更大。而多数二手业主卖房和炒股的心态差不多,亏了宁愿不卖,价格大跌了自己也不愿意割肉。

二是二手房使用率和现在的新房没法比,新房越来越多90%、95%甚至100%使用率的产品,老房子使用率普遍要低10%~15%左右。再看装修,园林、土地使用年限等等,那就更加没法比了。

总述,广州楼市已经展开了复苏的行情,并且四季度的市场,依然会保持一定热度。至于外围区域的市场,则需要核心城区进一步的升温来带动。而核心城区能否保持热度,并将市场复苏逐渐往外围区域推进?这就需要观察经济复苏的情况了。

0 阅读:28
评论列表
  • 2023-10-08 22:00

    胡扯淡。我与几个中介人闲聊。假期八天很多中介员工是O成交。九月成交能卖一套的,就知足了。还有只成交租2套的。新房下降的幅度与二手差不多。老市区中心地段为↓5~10%,老市区非中心地段↓10~20%。市区边缘↓20~40%,远离市区的↓40~60%。

  • 2023-10-08 20:36

    现代青年应坚信科学价值规律,高房价泡沫必破,价值规律是放之四海而皆准的真理。广大青年坚信科学规律这样的民族才有光明前途。现在是奸商自买自卖引诱傻子接盘,目前房价泡沫仍然很大,远远高于价值。现在去接盘等于340元买五粮液股票(五粮液现股价159元),利好只是送瓶酱油买保健品的手法.、

邓浩志谈地产

简介:感谢大家的关注