自1998年房改以来，我国共出现了3次声势浩大的买房动员潮。
每次动员的背景，都无比类似，那就是：楼市低迷，去化出现困难，国家出台各种政策刺激大家去买房。
第一波出现在1998年，也就是世纪之初。
当时全国刚刚实行房改，我国彻底告别福利分房时代，进入商品房时代。
第二次全国动员抢房潮出现在2009年。
当时美国次贷危机已经蔓延全球，全球各大经济体日子都不太好过。
第三次全国动员抢房潮出现在2015年。
2015年，全球经济再次面临美国加息压力，国内楼市库存高企，国家再次发出去库存呼声。
真正抓住这3波机会的人，现在早已是人生赢家。而现在，第四波动员买房潮，已经轰轰烈烈的开始了！
虽然从2021年开始，全国各地楼市就已经频繁救市，但一直没有国家层面有力度的政策，从2024年517开始，明显不一样了。
24年5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，住建部、自然资源、央行、金管局等多部门配合，在供给侧去库存、保交付，需求侧降低购房难度方面给与了强有力的政策支持。
“517新政”有几个大的变化：
第一是对地产定调，何立峰强调要“深刻认识房地产工作的人民性、政治性”、“房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局”；
第二从具体政策去看，可以分为两个部分，住建部、自然资源部负责的去库存、保交付，央行、金管局负责的降低居民购房负担、为去库存提供保障性住房再贷款。
央行及金融监管总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，全国性下调商业住房贷款首付比，首套房、二套房首付比下限分别降至15%、25%（原20%、30%），分别下降5bp。
517政策到今天已经超过10天，整体政策落地已经超过80%
从5月20日武汉率先执行，到5月21日合肥、长沙跟进，再到5月22日西安、济南、郑州、长沙、昆明、南昌、福州等多城银行确认实施，执行“首套房首付比例降至15%”新政的城市越来越多。
5月23日湖北全省取消住房限购，首套房首付比例从20%降至15%，蚌埠：首套房首付调整为不低于15% 取消商业房贷利率下限，西安首套房商贷利率自5月24日起降至3.55%。
5月24日广东除广州、深圳外的共19个城市最低首付款比例调整为不低于15%
人民银行甘肃省分行5月24日公布，即日起全面优化住房信贷政策，取消甘肃所有市州首套、二套房贷利率政策下限，并降低商业性个人住房贷款最低首付比至全国政策下限水平，即首套房调整为不低于15%，二套房不低于25%。
上海迎来期待已久的楼市放松政策，全市范围均放宽购房限制，并大幅降低最低首付要求及住房按揭贷款利率。
中原地产研究院统计数据显示，目前已经有吉林、黑龙江、海南、山西、陕西、重庆、河北、云南、广西、甘肃、湖北、河南、广东（除深圳广州）明确发布文件执行全省首付降低到15%取消利率下限，叠加合肥、长沙、西安、济南、长沙、南昌、福州等龙头城市。（上海执行20%）
343个城市（地级及以上）中，全国明确发布政策文件执行15%首套房首付比例的城市已经超过200个，累计超过超过250个城市已经明确取消了房贷利率下限！累计全国已经超过80%城市开始落地执行517新政。
各地落地517政策的速度在加快。整体看，因为在517政策之前，全国只有北京、上海、广州、深圳、杭州、厦门、三亚、成都等8个城市，全部或部分区域执行了超过20%的首套房首付，所以预计在最近几天后，全国除了这几个城市外，将全部落地执行517政策，首付全面降低到15%+取消房贷利率下限。
其中最值得关注的是上海的政策！
上海新政的影响
1：是全国517新政后，第一个明确未执行最低首套首付15%的城市，但从调整前的全国最高30%降低到20%，也有利于购房者降低门槛，这代表了未来同类型的城市，比如北京、深圳、广州等城市，大概率最低首付也会降低到20%。未来全国很可能出现4-8个城市首套房最低首付20%，其他所有城市首套房最低15%。
2：房贷利率大幅度调整，上海执行首套房贷款利率执行的是3.85，本次下调到了首套房3.5%，整体看，目前全国房贷利率平均已经降低到3.4%，预计北京等城市目前执行3.95-4.05%的城市，也会加速降低。对于购房者来说，有明显的降低购房成本的好处。100万30年月供有望降低超过40个基点，月供减少大约200-230元每月。
3：限购政策大调整，从2010年执行开始，上海本次限购调整的力度也属于京沪最大幅度的调整，覆盖所有社保年限，外地户籍、人才、单身、婚否、企业、多孩家庭、赠予等之前限购的方方面面。
特别是从5年社保降低到3年，这一标准下，意味着北京已经成为全国唯一限购针对外地户籍要求5年社保城市，预计最近北京也会调整。
从限购等方面看，全国层面除了京沪深，已经接近全面取消，京沪也很可能会在年内继续松绑。
4：中原地产研究院统计数据显示，全国明确发布政策文件执行15%首套房首付比例的城市已经超过200个，累计超过超过250个城市已经明确取消了房贷利率下限！累计全国已经超过80%城市开始落地执行517新政。
5：从中央到地方，稳定房地产的决心已经充分表现，未来只要房地产不稳定，更多的政策肯定还会出台，在各地加码发布政策的基础上，本次国家层面针对房地产全面推动政策宽松，国家推动房地产行业和经济复苏的决心之大已超出预期。
6：从最近的市场表现看，京广深楼市热度要超过上海，而上海落地527全面新政后，市场有望出现一轮明显的复苏，预计短期成交量将超过3月小阳春。
最后市场关注的核心是：上海已经落地，那么北京会如何跟？
1：北京发布政策的必要性
和上海一样，517中央房地产新政后，北京市场也已经预判肯定会落地政策，叠加430北京五环外+1套松绑限购，北京市场最近相比4月有明显好转。
但需要注意的是，只有二手房挂牌量数据相对乐观，特别是新房因为和二手次新房的价差存在，导致整体市场出现了局部区域的明显大幅度调整。
中原地产研究院统计数据显示：周六800+，周日1000+，5月25-26这个周末北京二手房成交大约1900套，17-18号周末大约2000+。又来了一次小阳春。
从5月1-27号这27天的实际二手房成交看，北京已经成交了1.4万+套，预计全月有望达到1.7万套左右，这基本接近了3月小阳春1.8万套的量（非网签数据）。
5月挂牌少了5000+（全口径已经减少接近8000套二手房挂牌），往常政策一出，跑路的比进场的多好几倍，这一次不错，跑的少，关键还是二手房价格的确跌到位了。也有小部分不乐意降价被劝退不卖了。
新房出现大规模特价房，为了抢收窗口期，新盘价格变动明显，特别是南城，从南四环开始。
2：北京会动什么政策！
目前北京市场二手房已经有轻微见底迹象，挂牌没有和之前一样出政策就井喷，但新房相对不乐观，所有这几天的政策很可能针对新房有单独政策。
北京当下执行的房贷利率是全国第一高，首套房城区4.05+郊区3.95%，比上海高10-20个基点。
北京大概率会降低首套房购房首付到20%，另外购房首套房利率降低到3.6%！也就是说，城区可能从4.05降低到3.6，郊区可能从3.95降低到3.6%，100万30年，月供分别可以减少256元每月，和199元每月。
限购政策北京已经调整过，目前看，5改3的可能性最大，其他可能不会调整，但和上海不一样的是，上海落户难度小，外地户籍购房比例远低于北京。所以北京如果执行5改3，实际市场影响是超过上海的。（上海虽然之前针对外地单身限购，但其实上海一年新落地人数是北京的5倍以上，在上海有能力购房没能力落户的单身少）。
3:对整体市场的影响：
最近从中央到地方，稳定房地产的决心已经充分表现，在各地加码发布政策的基础上，本次国家层面针对房地产全面推动政策宽松，国家推动房地产行业和经济复苏的决心之大已超出预期。
市场6月份出现一次超过2024年3月份热度的小阳春已经是必然，6月份很可能是2024年上半年成交量最高的一个月，但目前的政策基本依然集中在吸引存量，降低已经生活在这些城市的购房者再加杠杆，所以短期入市消化后，很可能在7-8月需要继续调整限购等政策。
517中央针对房地产的政策+527上海超预期的沪9条，不断给市场信心。整体看，对楼市可以乐观一点了。基本底部可以预期了，但稳定的基础还很弱，未来走势还是看政策。
