谁能想到，作为广州高新科技产业最密集的地区之一，广州科学城商品房已经过剩了。广州科学城分为联合街道、萝岗街道、长岭街道、云埔街道、永和街道。下面我们逐一分析各个街道拥有的商品房（包括正在建设或计划建设）。

一、联合街道：30662套

1.雅居乐富春山居：2803套

2.保利翔龙天汇：3853套

3.广府壹号：1788套

4.天鹿花园：2621套

5.天鹿花园北区：1580套

6.华标峰湖御境：2700套

7.万科新里程：1874套

8.龙光峰景华庭：2927套

9.龙光香悦山：72套

10.中铁建信达花语天宸：654套

11.万科城：875套

12.保利林语山庄：1947套

13.越秀岭南山畔：1440套

14.锦林山庄：1168套

15.大壮名城：3671套

16.振业天成：689套

以上楼盘共30662套。

二、萝岗街道：23672套

1.保利香雪山花园：1078套

2.保利香雪山别墅：216套

3.科城山庄一期：606套

4.科城山庄二期：1719套

5.科城山庄三期：2960套

6.星樾山畔：2306套

7.佳大瑞园：352套

8.新福港鼎峰：1509套

9.保利罗兰国际二期：4277套

10.保利罗兰国际四期：1881套

11.品秀星樾：4935套

12.时代香树里：666套

13.星河湾萝峰：1167套

以上楼盘共23672套。

三、长岭街道：17371套

1.奥园春晓：1228套

2.中冶·逸景台：776套

3.保利越秀岭南林语：2835套

4.金融街融穗御府：922套

5.天健天玺：538套

6.五矿·壹云台：1414套

7.龙湖·揽境：1329套

8.万科山景城：4902套

9.万科元培里：541套

10.广开城投云锦：432套

11.高新仕林苑：1395套

12.长岭雅居：1059套

13.勤城达悦府：未知

以上楼盘共17371套。

四、云埔街道：57367套

1.万科东荟城：7190套

2.合生中央城：14000套（火村旧改一二期）

3.时代春树里：2106套

4.时代天境：1176套

5.中海誉城北区：3838套

6.中海誉城南区：3981套

7.万科金色梦想：3356套

8.时代天韵：3534套

9.云峰原著：1461套

10.岭南雅筑：2300套

11.绿地杉禾田晶舍：822套

12.保利锦上：803套

13.星河臻华府：2800套

以上楼盘共47367套。

14.星河盛世喜悦：1017套

15.富力新城：1645套

16.富力喜悦花园：1578套

17.凯信东方花庭：318套

18.东城雅苑：515套

19.佳兆业未来城：2232套

20.宏康花园：2689套

以上楼盘共9994套。

因为永和街道相对独立，就不再计算。

联合街道、萝岗街道、长岭街道、云埔街道一共拥有商品房129072套。这是什么概念呢？假设每套房可以住3个人，这4个街道所拥有的商品房可以住387216人。

根据第七次人口普查，联合街道常住人口约11万人，萝岗街道约8.5万人，长岭街道约4.6万人，云埔街道约20.9万人，四个街道共约45万人。看起来不够住，对不对？实际上当地人都有回迁房、老房子，不需要买商品房。不确切当地人有多少人，我们且看户籍人口约20万，假设当地人占一半，约10万人。也就是说，需要住商品房的约35万人，就算所有外地人都买房，现有的商品房已经足足有余。

实际上，所有外地人买房是不可能的。整个科学城房价基本都在2万以上，均价3万左右。那些外地打螺丝的，一辈子都不可能在这里买房，只能租房住。基本上，只有外地大学生才是商品房购买力。

那么，这四个街道有多少大学生（大专及以上）呢？根据七普数据，萝岗街道大学生约为2.74万，云埔约为5.91万，联合街道约为4.07万，长岭街道约为1.86万，四个街道大学生约为14.58万。我们可以肯定，这14.58万肯定有一部分是本地大学生，他们也不需要买房。但是，为了充分估计科学城商品房购买力的极限，我们姑且将这14.58万大学生全部归为外地人。

假设这14.58万人全部单独购房，需要购买14.58万套。实际上这是不可能的。假设这14.58万人两两结对，可以建成7.29万个家庭。再假设所有家庭都购房，需要7.29万套房。好吧，我们考虑到很多人并不会都在科学城两两结对，抛松为需要10万套。这样也多了2.9万套，相当于多了22.48%。

实际上，这14.58万大学生也不可能全部都有购买力，实际上有7.29万个家庭有购房能力且有意愿都已经不错了，那么就有5.62万套剩余，相当于多了43.53%。

现在，我们看科学城很多的新楼盘，入住率并不高，特别是长岭片区、开创大道以东片区，楼盘很多，人烟稀少——很多都是过去几年地产狂潮时候疯狂买进，作为投资用的。除非今后科学城继续大量涌入人口，否则必然是大幅亏损的。

实际上，过去几年黄埔区人口增长并不快。2020年常住人口为126.9万，此后三年分别是119.8万、119.2万、122.2万，相对2020年而言还略有下降。2024年数据还没公布，也许会有增长，但是大概率幅度不会很大——对科学城楼市掀不起多大波澜。