土地新政刷屏,未来三年不卖地了?
对此,楼市君调查发现,佛山暂未被列入停止供地名单,而且部分中心板块最快5个月就卖完了!
对于购房者来说,中心区优质盘真的且行且珍惜了...
库存3年以上停供宅地
佛山供应4连降,新房21个月出清
4月30日,自然资源部发布了最新供地政策,其中明确:
“商品住宅去化周期超过36个月的,应暂停新增商品住宅用地出让。”
| 来源:自然资源部
此外,去化周期18-36个月的,按照「盘活多少,供应多少」的原则,动态确定出让面积上限。
问题来了,这一政策出台,佛山会停止供地吗?
截至今年3月,新建商品房去化周期超36个月的城市已有41个。佛山暂未列入“暂停供地”红牌名单。
| 来源:上海易居研究院
但大家更关心的是,佛山目前库存情况如何、以及接下来有没有可能被“发红牌”?
中指院显示,2024年4月的佛山一手消化周期仅为20.77个月。
即便再倒推到两年前,也没有任何一个月份,去化周期超过36个月的!
背后原因不难理解。近两年来,佛山官方积极从供求两端发力、共同推动去库存:
首先,是出台购房新政,从需求端刺激购买力。
比如说认房不认贷、高明三水放开购房入户,以及“以旧换新”...通过盘活存量,促进交易的流动性。
其次,从源头上控制新增土地供应,促进市场关系平衡。
楼市君统计了近10年同期(1-4月)宅地成交数据发现,2021年开始佛山1-4月同期成交宗地数和成交面积,已连续4年直线下降。
尤其近两年,1-4月都只卖出3宗地,而今年的土地成交面积比去年减少约7.4万平,达到近10年最低。
住宅用地供应量减少,住宅也将愈发稀缺,供需关系进一步得到调整,房价回暖或许将成为可能。
34板块新房出清周期曝光
最快5个月就消化完!
事实上,佛山各板块的去化周期不尽相同,也有很明显的分化。
一般来说,现有土地的库存压力,一定程度上由新房的去化速度,也就是“出清周期”来决定。
所谓“出清周期”,是指市场供给和需求持平的周期。
出清周期=现有存量/近六个月平均每月的成交量
中指院显示,目前佛山34大板块新房出清周期分化相当明显,用时5-69个月不等。
从“金字塔”数据不难看出,中心板块去化周期相对短,像大良、桂城、张槎,去化周期最短仅5个月。
这从成交情况也能反向推导。
2024年1-4月佛山成交套数T0P10楼盘中,张槎大华紫樾府、桂城保利琅悦、大良华润置地旗下顺德悦府都有超200套房源成交,叫好又叫座!
即便是近两年集中供应的中心板块,一旦供地减少后,供需关系将得到转变。
像近两年的香饽饽——大沥,出清周期为48个月,主要源于近两年板块供应集中。
要知道,2023年大沥卖地6宗,为全市TOP1。但随着近期建发双盘入市、热销,去化周期将进一步缩短。
佛山楼市未来三大变化
改善进场抓紧机会
不难理解,随着住宅用地供应减少,板块去化周期的分化,对佛山楼市的发展也会产生一定影响。
大致可分三个方面来看:
一、中心板块去化周期加快,买家不断选择回流中心。
长期来看,中心区的土地供应减少,将会加速现有新房的去化周期。
根据“物以稀为贵”的市场规律,中心区商品房用地供不应求,市场价格也会相对保持稳定,甚至更上一层楼。
再加上现在佛山投资水分不断被稀释,价格回归理性,看准了未来价值趋势的买家,正在加速回流中心。
毕竟,优质的资产总是买少见少。
|佛山城市实景
|佛山楼市发布 摄
二、市场分化仍是主流,有品质、有创新的项目更受青睐。
从目前的市场表现来看,中心区的新房成交也在不断分化。
特别是现在中心区供应集中,买家有更多的选择的时候,如果户型产品更有创意,品质打磨够有诚意,则更容易首市场青睐。
比如,千灯湖中轴全新豪宅盘建发灯湖缦云,主推175-500平江景中式大宅,五一期间超800组来访,单日劲销2亿,成绩相当不错。
| 建发灯湖缦云实景图
桂城千灯湖板块的招商华玺,最近新开320平大平层实景板房,超260组预约参观。据悉,项目今年1-4月认购金额已超9亿。
| 招商华玺实景图
除了以上改善豪宅盘,新入市的中国电建岭南华曦府、东建天赋龙湾等中心区纯新盘项目均落地户型新规,最高使用率达100%,产品力相当能打。
作为佛山首个执行户型新规的项目,保利琅悦的战绩也相当亮眼,成为今年1-4月的“双料销冠”。
中心区百万大盘东建明德城,凭借核心地段和超强兑现力,一举拿下五一全市成交“三冠王”。
可见,尽管市场在不断分化,只要品质够硬,项目的长板够长,就有机会赢得市场,走得更长远。
在改善当道的时代,产品够卷对买家来说也不失为一个机会,能够享受更高品质的居住生活。
三、墅类和低密产品入市,改善客迎来前所未有的机遇。
值得一提的是,近两年佛山出让的宅地中,不少中心区地块容积率远远低于以往水平。
这无疑给开发商认真打磨产品,提供先天的发展环境。
比如,华润置地云鹭项目容积率仅1.5,其最新公示透露,项目将打造37栋别墅+8栋高层组合产品,是顺德首个立体园林住宅建筑试点项目(详情)。
这也是顺德近6年来容积率最低的宅地,预定大良下一个高端住区。
|云鹭片区鸟瞰示意图
|来源:华润置地佛山
与此同时,博爱湖新盘保利湖光里容积率更是低至1.1,三面临湖,将打造限量湖景岛居别墅。
要知道,过去10年里佛山从未曾有过如此低密的墅类土地供应,稀缺程度可见一斑。
|保利湖光里周边航拍
|佛山楼市发布 摄
不仅如此,就连今年新增的非墅类商住地块,容积率也创下新低。
如龙湖今年3月拿的佛山乐园旁地块,容积率仅2.5,是整个祖庙中心近5年来难得的低密宅地。
而一路之隔的保利同济府容积率高达3.8。
| 佛山乐园旁地块实拍图
| 佛山楼市发布 摄
以上数据和事实都在表明,当前楼市正在进入品质改善阶段,对于改善客来说,当下无疑是最好的入场时机。
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