3月18日晚，上海康城业委会发布《上海市闵行区<闵行区上海康城>项目物业管理招投标中标公告》，宣布新的中标企业。至此，这个近4万人小区历经近7个月拉锯战的新物业选聘，终于有了结果。

作为上海最大的住宅社区，上海康城拥有286栋楼、逾1.2万户居民，总建筑面积达208万平方米，相当于280个标准足球场。这座"城中城"的物业更迭不仅牵动数万居民利益，更折射出中国社区治理的深层痛点，也为全国深陷物业纠纷的业主提供了鲜活样本。

七年沉疴的爆发：一场蓄势已久的较量

康城物业矛盾并非朝夕形成。数据显示，原物业在管期间，小区年均投诉量超过2000起，涉及电梯故障率高达34%（行业平均为12%）、停车位纠纷激增300%、物业费使用透明度不足40%。2022年冬季供暖季，36栋楼连续72小时低温运行，成为压垮骆驼的最后一根稻草。

依据《民法典》第278条启动解聘程序，聘请第三方审计公司进驻，将维权行动全程直播，最终业主们以87.3%的投票率支持更换物业。

2024年8月26日，小区业委会发布公告称，经小区业主投票表决，决定不再续聘在管物业服务企业（深圳碧桂园盛孚物业服务有限公司上海分公司）。

图片源自2024年9月4日网易《央视报道！上海最大住宅小区更换物业！开发商公开致歉…》一文。

当时，该物业公司已服务康城小区超过十年时间。据业委会公开信息，康城业主对原物业在工程维修问题、保洁问题、保安问题、绿化问题、客服问题、维保维修费用问题等方面有诸多不满。且业委会与物业公司多次沟通无果，最终经业主大会表决，决定不再续聘。

这一事件，由于发生在上海早大的住宅小区，物业企业又是全国知名的公司，立即引起社会广泛关注。

破局之道的三重启示

启示一，愤怒不满需化作团结行动的决心。康城战役的核心在于将散沙聚成铁板。当业主对物业的服务质量深感不满时，抱怨无济于事，唯有下定决心团结起来，才有可能改变现状。

在上海康城，起初业主们的不满情绪分散且各自为战，问题始终得不到解决。但当热心业主站出来，积极组织大家，将分散的力量汇聚在一起时，局面开始发生转变。

通过成立业主代表小组，挨家挨户收集意见、宣传更换物业的意义，使得越来越多的业主参与到行动中来。开发专用投票小程序，使参与率从往届不足30%跃升至76.8%。当物业试图以"面积未达标"否定表决时，业主们连夜复核产权证，精准锁定327户空置房，将实际参与比例提升至法定要求的68%。

高参与率为更换物业成功奠定了坚实基础。这充分表明，只要业主们心往一处想、劲往一处使，形成强大的合力，就有希望打破物业问题的僵局。

启示二：坚持不懈是战胜强大阻力的法宝。很多小区更换物业，都是开始的时候轰轰烈烈，遇到困难就摇摆不定甚至半途而废。在更换物业过程中，上海康城也曾遭遇了原物业公司这一强大对手带来的巨大阻力。

但业主们凭借着坚持不懈的精神，一次次克服困难。从面对原物业公司的干扰和阻挠，到解决业主内部意见分歧，每一步都充满艰辛。面对物业提起的4次行政诉讼、12封律师函威胁，维权团队设立法律、宣传、后勤专项组，建立每周舆情通报制度。在关键的物业费审计环节，志愿者连续28天轮班驻守档案室，比对出超千万元账目漏洞，这份厚达843页的报告成为决胜法庭的关键证据。

这告诉我们，无论物业公司多么强大，阻力多么巨大，只要业主们坚定信念，持之以恒地推动更换物业进程，就一定能看到希望的曙光。

启示三：依法依规阳光操作是胜利的底气。不少小区在更换物业过程中，由于自身相关法律知识和实战经验的局限，常常被物业公司或者其它别有用心的人抓住“把柄”，击中软肋，导致功亏一溃。

在整个更换物业过程中，上海康城的业主始终秉持依法依规、阳光透明的原则。从业主大会的筹备、投票规则的制定，到新物业的招标、评选，每一个环节都严格按照相关法律法规执行，并向全体业主公开。

在新物业招标阶段，成立了由业主代表、社区专家等组成的评审委员会，对参与投标的物业公司进行全面评估，整个过程全程录像，并在小区内显著位置公示相关信息。

这种公开透明的操作方式，不仅赢得了广大业主的信任，也让原物业公司及外界无可挑剔。正是因为依法依规、阳光操作，业主们在面对各种压力、困难和阻力时，始终充满底气，最终赢得了这场胜利。

社区治理现代化的微缩镜像

康城之战的价值超越个案。上海物业纠纷调解中心数据显示，2023年全市业委会诉讼量同比激增43%，但胜诉率不足15%。康城模式证明：当业主维权从情绪宣泄转向专业运作，从单点突破转向系统作战，即便面对注册资本过亿的物业巨头，草根力量仍可逆风翻盘。

康城之战的价值超越个案。上海物业纠纷调解中心数据显示，2023年全市业委会诉讼量同比激增43%，但胜诉率不足15%。康城模式证明：当业主维权从情绪宣泄转向专业运作，即便面对注册资本过亿的物业巨头，草根力量仍可逆风翻盘。

这场胜利的深层意义正在显现。尽管新物业公司尚在交接过渡期但制度性变革已初现端倪。业委会依据《民法典》新修订《管理规约》，将物业选聘权、公共收益支配权等12项核心条款写入业主大会章程；建立"双密码监管账户"，确保超2000万元/年的公共收益流向透明；更通过业主代表大会表决，将电梯大修基金提取比例从35%压降至18%，预计每年可为业主节省支出超400万元。

值得关注的是，康城经验产生的"鲶鱼效应"已辐射周边。莘庄镇房管办数据显示，2024年该镇业委会换届参选率同比提升27%，14个小区借鉴康城模式建立"业委会履职考评系统"。正如康城业委会主任王某在2025年3月媒体恳谈会上所言："我们最大的成果不是赶走旧物业，而是用法律框架重构了业主、物业、政府三方的新型治理关系。"

这场持续223天的社区觉醒运动，昭示着中国基层治理的深刻转型。当亿万居民业主开始用法律丈量权益边界，用组织化对抗专业壁垒，用程序正义平衡力量悬殊，物业管理就不再是简单的服务买卖，而成为现代公民社会的实践课堂。

上海康城的故事，正是这个觉醒时代的生动注脚。

(文中上海康城一些情况综合自光明网、网易、上观新闻等相关报道)