2025年2月5日，也就是蛇年第一个工作日，武汉市江汉区法院公布了“武汉中央商务区股份有限公司状告武汉市江汉区泛海国际芸海园小区业主大会”一案的民事判决书。
该判决书意味着芸海园小区业主经过三年多的努力成立的业委会被开发商一纸诉状“击碎”了。
表面看，这是一起业主与开发商之间的纠纷，而实际上则是业主与物业之间的纠纷。开发商属于半路杀出，并最终完成了“惊天逆转”。
事件背景
泛海国际芸海园小区的开发商为泛海旗下的武汉中央商务区公司（即该案原告），该楼盘于2015年开发建设，2017年竣工，2018年交付，距今已有7年。
交付之后，芸海园小区的物业费标准一直为4元/平/月。
根据武汉市发布的物业费指导价，五星级物业费标准为3.2元/平，最高上浮不得超过20%。也就是说，物业费最高不能超过3.84元/平，芸海园的物业费已经超出了指导价范围。
不过，考虑到芸海园的交付时间为2018年，而物业费指导价是2019年才开始实施的，因此并不能说物业有违规。
然而，在当前的大环境下，4元/月的物业费还是令业主意见很大。于是，在当了多年“肥韭菜”之后，业主采取了一系列行动，第一步便是成立业委会。
克服重重困难之后，芸海园于2024年五一劳动节前顺利完成了业主大会的投票工作，满足了成立业委会的条件。
2024年8月5日，芸海园成功备案了业委会。紧接着，9月20日便召开了三方联动会议，讨论物业续聘事宜。
事件发展
然而，就在小区业主与物业公司谈判续聘事宜时，“意外”发生了。
2024年4月28日，小区的开发商以业主大会投票专有面积中未纳入地下车库面积为由，将芸海园小区业主大会告上了法庭。请求判令撤销芸海园小区首届业主大会于2024年4月30日作出的决议。
开发商认为：小区地下车位面积应该计入业主大会投票面积，而业主大会投票表决时并没有计入，因此会议决议内容完全程序和实体内容违法。
业委会认为：小区业主大会的会议议程召开合法合规，并且有社区和街道的全程监督，并无不当之处。原告中央商务区公司是芸海园小区的建设单位，其与泛海物业为关联企业，具有一致的利益，开发商起诉撤销权，侵害了业主的合法权益。
在诉讼期间，万松街道也组织了多方律师进行研判，认为诉讼结果存在不确定性。待法院司法裁定后，如判决地下车位面积不计入总投票面积，此公告投票结果通过；如判决地下车位面积应计入总投票面积，重新计算得票面积通过率。
经法院查明：1，原告中央商务区公司是芸海园小区的业主，在芸海园小区有不动产12套，共计专有面积共计5988.56平方米；2，芸海园小区地下停车库建筑面积共计100025.04 平方米。
法院认为：根据《民法典》，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求法院予以撤销。中央商务区公司作为武汉市江汉区芸海园小区业主，依法有权要求撤销被告芸海园业主大会作出的案涉决定。
双方争议的焦点为：业主大会作出的《关于武汉市江汉区泛海国际芸海园小区业主大会会议投票结果的公告》决议（7 号公告）是否应当被撤销。
而决定决议是否被撤销的关键点为：地下车库面积是否应计入投票面积？
事件结果
法院认为：根据《民法典》，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
案涉小区地下停车库经建设主管部门批准，属建设规划内规划用于停放汽车的车位（库）。被告芸海园业主大会提供的证据不足以证明案涉地下停车位（库）存在占用业主共有的道路、绿地或者其他场地的情形。
因此，涉案地下停车库非小区公共配套设施，原告中央商务区公司可以通过约定方式确认权属。
而在双方签署的购房合同中有如下约定：出卖人享有该商品房所在项目的地下车库的所有权、使用权。
此外，被告芸海园业主大会质疑地下车位已出售给业主，原告中央商务区公司不再享有权利。
法院认为：依据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”的规定，案涉小区地下车位（库）系原告中央商务区公司依规划审批建造，该公司因建设这一事实行为而享有该部分的相关物权。地下车位（库）是否出售、租赁，与该车库面积是否属于专有面积不应一概而论。
根据《民法典》，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
最终，判决如下：
撤销被告武汉市江汉区泛海国际芸海园小区业主大会于2024年4月30日作出的《关于武汉市江汉区泛海国际芸海园小区业主大会会议投票结果的公告》决议（7 号公告）。
案件受理费80元，减半收取计40元，由被告武汉市江汉区泛海国际芸海园小区业主大会负担。
后记
近年来，在小区业主与物业的纠纷中，开发商中途介入的案例越来越多了。比如本案例中的芸海园小区，在交付6年之后，开发商突然杀了个回马枪，并且完成了“惊天大逆转”。
以往，开发商介入小区物业纠纷的方式多为“以涨停车费为由迫使业主选择自家的物业公司”。该案例的特别之处是，开发商直接以“业主”的身份，要求推翻业主大会的决议。
这就让业主很无语了！众所周知，如今绝大多数小区地下车位是不能办产权证的，其实并不是不可以办，只要开发商把几千万的土地出让金补交了，就能给业主办理车位产权证。
但没有哪个开发商愿意出这个“血本”，因为即便不交，也可以以长租的形式“卖”给业主。
如今来看，开发商此举还有一个大好处：地下车位的面积还可以纳入投票面积，为日后参与表决小区事宜提供方便。
大家知道，地下车位的面积往往都是很大的，比如芸海园小区，地下车位面积多达10万方，而参与表决的业主专有部分总面积才20万平方。开发商基本上拥有了“一票否决权”。
因此，毫不夸张地说，只要重新投票，小区想要成立业委会会难上加难。
业委会显然也明白这一点，因此早在去年5月份便以公告的形式讲述过该事件的来龙去脉。
“2023年7月，万松街和筹备组要求建设单位(泛海地产)提供地下车库专有部分面积的产权文件资料，他们没有提供。
2023年8月，为了推进工作，万松街组织筹备组成员和建设单位(泛海地产)的代表，一起到江汉区房管局沟通地下车库专有面积纳入业主大会投票专有面积的问题，房管局的意见：地下车库专有面积纳入业主大会投票专有面积需要建设单位(泛海地产)提供相应的文件支持。
2023年8月，万松街给江汉区规划局出了一份《工作沟通函》，让他们给建设单位(泛海地产)出个相关认定的资料，规划局也无法给出这样的认定。
2023年9月，因为建设单位(泛海地产)在万松街道下达的规定时间内拿不出支持其诉求的资料，经筹备组开会研究决定：芸海园地下车库面积不纳入业主大会投票专有面积。”
如今来看，费尽千辛万苦成立的业委会，很可能成了“无效”的业委会。
不知道泛海国际芸海园业主大会是否会上诉。
后续进展，“风云武汉”继续关注。
