日前，克而瑞相继对广州今年三月份及一季度的一手住宅市场成绩单进行了揭晓。

二手房方面，克而瑞数据监测显示，2024年一季度广州二手房成交22577套，同比去年一季度减少18%，成交均价29434元/㎡，同比下跌11%。

在今年一季度广州二手房热销套数TOP10排行上，一向鲜有露面的广钢二手房项目开始崭露头角。

为什么最近广钢的二手房交投开始活跃起来？近一年广钢的二手房市场又有怎样的表现？

01

分化明显，大户型更能抗住市场冲击

克而瑞数据监测显示，近一年广钢二手房成交142套，成交均价47396元/㎡。

从均价走势上可以看到，自去年下半年起，广钢开始涌现3字头的成交均价，尤其是在刚刚过去的3月，广钢二手房成交均价仅35790元/㎡，位列近一年来的低位。

不仅成交均价发生了明显变化，挂牌价同样如此。

据不完全统计，广钢部分小区今年4月挂牌均价同比去年1月跌幅超10%，连一向坚挺的标杆小区也出现了略微回调。

除此之外，广钢二手房不同面积段的成交情况存在分化。

数据显示，近一年广钢3字头的二手房热销面积段集中在90㎡以下，共成交46套，占38%。

以中海花湾壹号为例，据贝壳上的成交记录，2023年至今共成交6套3字头房源。

换句话讲，这些3字头的成交均价，直接回到了九年前的开盘价格。

另外，要注意的是，这些3字头的同类户型，在两年前的成交均价高达5万+/㎡。

与之相反的是，部分标杆小区的144㎡以上户型成交均价在今年仍然能维稳在6字头以上。

02

一手抢客，二手疲力应对

为什么在广钢二手房成交情况会出现“小户型跳水，大户型坚挺”的分化现象？

一方面，同板块供应增加，产品同质化。

从近六年广钢商品住宅成交面积段占比变化情况来看，克而瑞数据监测显示，2023年广钢90㎡以下户型新房成交占比为32%，较2018年增长15%。

同样，广钢二手房的热销户型也集中在90㎡以下，二者并没有形成差异化竞争，也就出现了新房与二手共同抢一批客的现象。

再加上没有消化完的二手房，使得现阶段广钢90㎡以下的房源数量越来越多。

相反，2023年广钢144㎡以上新房成交占比仅有7%，同比2018年增长1%。

间接导致了，现阶段广钢90㎡以下的二手房的议价空间相对较大，若碰上回迁房、北向等蟹货，还能“多砍两刀”。

另一方面，广钢还要直面来自老芳村板块的冲击。

尽管目前广钢在售项目少，但是广钢隔壁老芳村板块已经是卷到没朋友。

克而瑞数据监测显示，广钢目前仅4个项目在售，选择面狭窄；而老芳村板块就有16个，其中不乏高性价比、高实用率的项目。

尤其是在高性价比上，在老芳村，总价300万起就能入手一套三房户型，而在广钢，只能入手一套振业天成的小两房户型，这样一对比，广钢并不占优。