这篇是我们每周都会为大家带来的近期热点话题或消息点评。

本周楼市流露出不少大招要来的信号，毕竟5%的经济目标在这里，距离年底只剩下4个月不到，种种似乎都预示着政策大发力马上就要来了：

首先，是呼声最高的存量房贷利率，本周又传新的“小作文”，消息称首次降息将在几周内落地，第二次降息在明年年初，两次降息幅度在80个BP；——小作文已经来到第2篇，还没有被辟谣，落地的可能性越来越大了，这次降息你能享受到多少呢？存量房贷降息，意味着存款利率可能又要下调，存量0利率时代越来越近了，我们又该如何保护我们的财富呢？包括存量房降息在即，还要不要继续提前还贷？还要不要继续抛房？楼市又会有何波动？其次，北京、上海、深圳、广州、杭州已经陆续公布“以旧换新”方案，1500亿超长期国债即将砸入市场；——9月第一周，5大城市齐齐开始刺激，这是什么信号？政策是不是终于要猛猛加码了？国家举债下场刺激消费，从历史来看也是极少数的行为，这也是导水放水的重要方式。水过是不会无痕的，率先拿到刺激的城市，会不会率先回暖？其次，很多地方国道又重新开始收费了；——要知道，国道从来都是免费的，为何现在又开始收费了？这背后是时代巨变的标志？还是地方逃顶的信号？包括最近，深圳新挂拍的地块，赫然写着要求现房出售；——要知道，深圳此前还出台了封顶银行房贷的要求，社会主义示范区，深圳的楼市越来越向规范和安全前进，这是楼市要彻底转向的信号？而且，结合上海近期取消7090政策，多地出台第四套住宅，此前会议多次说先立后破，楼市现在到了“破”的时候了？这次变革下，哪些房子彻底跌落神坛？哪些城市，可能依旧照吃时代的红利？包括最近好几个城市开始落地住房养老金政策，天津、郑州都落地了具体的细则，又给部分老房子的未来敲响了警钟，不仅居住的成本要增加了，未来拆迁的希望也被打碎了

未来几周内，存量房贷要降？9月4日，PB社又传文章，称存量房下调可能分两步走。第一次下调可能会在未来几周内进行，第二次将于明年初生效，存量房贷的加权平均利率，将可望下调80个基点。此次下调，对首套房和二套房都适用。

存量房贷降息这个事，没想到搞成了连续剧。

上周还没落地，这周又跟进了。

这次的传闻更加真实，落地的细节更多了。

其实存量房贷降息，最大的阻力确实就是银行。

降息太猛，银行的净息差更低，盈利的难度就更大了，而银行盈利难度大，也会对金融系统带来威胁。

但是不降呢？存量房贷和新房贷款的利率差又太大，100个BP的差距，搞得很多存量房贷业主觉得被背刺，只想提前还贷。

如何平衡？

分两步走，确实很可能是妥协后的结果。

传到现在，官方还没出来辟谣，落地的可能性也越来越大。

耐心等待吧！应该很快了。

根据爆料，第一次降息几周内就要落地，第二次降息在明年年初，两次预期将有平均80个BP的降幅。

目前存量房贷利率在4.15%左右，降低80个BP，差不多3.35%左右，贷100万能少500左右月供，200万房贷能少1000左右月供。

对于老百姓来说，确实能缓解不少还贷压力。

并且更重要的是，终于公平了，只要买房都会成为存量房贷，如果总是用新的被刺老的，那么谁还愿意成为新的呢？

这次，如果可以，我认为还应该要建立新房和存量房贷利率同步调整的机制，不然每次都依靠政策来法外开天真的很复杂。

老百姓很简单，有钱谁不愿意消费呢？贷款划算，谁不愿意贷款呢？

在化债周期里，国家适当为居民端降低负债是非常必要的。

否则，持续提前还贷——社会消费减少——企业盈利困难——裁员降薪——居民不敢消费的负循环里打转，经济会越来越差。

所以我们迫切需要恢复这个预期，并且不止于降存量房的利率，后续一定还会有更多刺激政策出来。

特别是赶上老美的降息预期也逼近，对于我们在需求端释放货币流动性来说是有一定优势的，所以大家完全可以拭目以待这个小道消息在不久后成真。

只是在这个过程中，各位需要去重点关注的就是，低利率的大趋势下，特别是存量利率一旦下降，银行肯定也会跟着持续下调存款利率去缓解压力，且免不了存款利率会越来越低，甚至接近零利率，影响到大家的钱袋子。

不然哪来的资金一起下调存量利率。

低利率时代全面到来的情况下，传导到我们每个人身上，应该如何去进行合理的资产配置才不至于落入资产荒——

我认为，按照通胀预期去布局资产：一手现金流，一手房产证就将是这其中确定性更强的方向。

只是要记得要避免过高的杠杆，比如用现在的低息贷款，去偿还过去的高息债务，进行优化置换就是一种上策。

如果你有这个需求，又不想在当下割肉卖的，不知道除了提前还贷还能做什么，我们这边也有非常详细的《资产评估自测表》，在评估完房产价值之后你再进一步考虑是否需要割肉，如果需要，应该如何卖？如果不需要，那又该如何实现先买后卖的价值最大化？

国道“收费回潮”，意味着什么？

近日，国道“收费回潮”的现象，引起了诸如中国新闻周刊、央广网、中国青年网、新京报、湖南日报等媒体的关注。

3年来安徽、山西、甘肃、湖北、吉林、陕西、江苏、山东均发布过国道收费站开通收费的公告。

点评：

在我们的观念里，国道不收费才是常态，为何现在突然都要收费了呢？

最核心的原因自然是地方财政紧张。

按照国家此前的道路收费标准来看，很多国道都属于可收可不收的范围内。

过去经济好的时候，土地财政充足，自然是看不上这块的收入。

但是现在，很多地方土地收入剧烈下滑，其他的财政收入又跟不上，这些可收可不收的，自然就开始收费了。

这两年，不仅是国道，很多地方的非税收入也在剧烈的增加。

根据经济观察网统计，北京、天津、山西、贵州、云南、内蒙古、甘肃、江西、山东、辽宁、吉林、湖南、福建等13省份非税收入占比同比上升。其中，福建2024年上半年非税收入占比达到42.3%。

非税收入是什么？

虽然组成的种类很多，但是不少城市，这部分收入增加主要靠罚没收入。

比如路边停车的罚款啊，乡村小路的探头啊，离谱些的，像山东成武县那样直接勒索本地企业罚款的也有。

这类情况如果得不到遏制，很多地方都逃不开企业和人口流失的命运，也难以摆脱衰败的趋势。

生活在这类城市，你会加倍感受到经济转型的痛苦。

对于资产和财富积累来说更是灾难，想想东北，很多城市房价之所以跌倒3-5万一套，无非是因为产业衰败，人口不断流失，最终再便宜的房子也没有人接盘。

负债的压力不是均匀的落在所有城市身上的，反而是更集中的砸在负债压力更大、财政收入更紧张、人口流失更猛烈的城市。

所以，现在千万要认真仔细的评估你所在的城市，如果符合上述三类特点千万要小心了，尽快将自己多余的房产出售，趁着目前全国普跌做好置换调整。

终于，国家开始撒钱了！

9月仅仅过去4天，已经有5大城市落地消费刺激政策。

广州和京东合作，针对家电、电脑、汽车等8大门类，每人每类产品至高补贴2000元，八类产品至高达16000元。

上海对购买符合要求的沙发、床垫等家电、家装、家居和适老化产品，按销售价格的15%予以补贴，预计将拿出40亿资金来补贴消费。

北京不限城区、不限户籍，在京消费者可通过线上平台领取每件商品最高补贴2000元，单人总补贴最高16000元。

还有杭州，家电以旧换新已经在天猫上线，每类产品至高补贴2000元，单人至高可省16000元，全国可用。

深圳也跟进以旧换新方案，装修也在补贴范围内，能报20%合同价，最高补贴3万元。

大胡子点评：

我知道，现在很多人看到自己口袋里没钱，是不愿意消费的。

因此不看好这次刺激消费的效果。

也有不少人喊出，消费是刺激不出来的，收了不少好感。

是的，这都对。

但是现在的问题是：

没消费，就没有收入，而没收入，大家更不消费。

经济就像一个缠住的毛线球，继续滚下去只会越来越难解，怎么办？

刺激消费，正是一团乱麻中的线头。

以旧换新，不是让没钱的人去消费，而是让手里有钱去消费。

要知道，一个人的消费对应另一个人的收入。

只有下游有人消费，上游企业才能顺利去库存呢，企业才能增加工作岗位，下游的员工才能更好的找到工作，口袋逐渐鼓起来。

更统筹的来看，拉动经济的就是三驾马车，未来我们能靠的，必须扶持起来的也就是消费。

不信大家思考下：

投资这部分，未来全国人口越来越少，基建的需求必定是越来越小的。

大部分基建投资回报率都是低的，只有少数人口流入的城市群还有基建投资的必要性。

出口呢？

增长很猛，但是只靠出口，依旧弥补不了地产下滑带来的岗位和行业空缺，更何况国际竞争形势也不乐观，持续保持增长的压力也非常大。

消费无论从哪个方面来看，都是必须要起来的。

所以二十大也明确，刺激内需是我们接下来的重要目标。

发消费券，是我国政策的重要转折点，现在5个城市明显只是试点，只要对经济有明显的拉动作用，我相信更多城市都会参与到其中来。

记住，我们还有消费税改革，也就是说消费将与地方税收捆绑，过去这部分可是靠入地出让金的呀。

针对消费这次的刺激，必然是还要加码的，才能顺利完成这次财税改革，地方有钱，才能顺利完成经济转型和过渡。

要知道，过去我们以土地为主，因此政府更加喜欢给企业减税，招商引资，来提供工作岗位。

但接下来，我们将以消费为主，消费不仅关系去库存顺利程度，还能倒退产业升级。

大家看看这次鼓励的行业，都是属于新质生产力方向的，无论是家居还是新能源汽车，还是设备更新，方向都是节能环保。

所以说，不要小瞧了以旧换新刺激政策的转向，国家下场举债来刺激消费，在历史上来说也是极少的。

大规模的资金涌入，虽然无法让全国经济迅速火热起来，但是特定行业的回暖，还是很有概率看到的。

并且，城市的回暖也大概率出现分化，制造业产业链上的城市，新质生产力聚集的城市，很可能会率先拿到回暖。

水，即将要流动起来了，是时候看看自己手里的盆，够不够好了。

现房销售时代来临！深圳又出新动向

9月，深圳公共资源交易中心挂牌的一宗地，提出了新的竞拍要求。

该地块宗地号为A219-0080，挂牌起始价66.65亿，拍卖时间为10月8日15:00。土地位置在宝安区航城街道、福永街道，土地用途为二类居住用地+公园绿地+交通用地。南都湾财社记者注意到，根据出让公告，宗地内的普通商品住房需“全部实行现房销售”；另外宗地意向竞买人须在申请确认竞买资格时提供《关于“交房即发证”的承诺函》，承诺提供“交房即发证”服务，确保购房人在收房的同时即具备申请领取不动产权属证书的条件。

点评：

楼市，正在经历一次彻底的改革。

如果大家还有印象，上周广州也同样出了交楼即交证的政策。

如果大家再往前想想，深圳还出了新房封顶再放贷的试点，再加上这次的现房拍地政策。

可以看出，楼市现在确实是在朝着更安全规范的方向在前进。

现在很多项目从期房慢慢卖成了现楼，很多现金流不是很好的开发商已经基本出清了，新入市的地块要求现房交房，未来期房制度可能也会慢慢落幕。

就像保障性住房一样，楼市好的时候，保障性住房建设是非常缓慢的，现在楼市下行，政府出手收储，才方便我们更快的建立房地产双规制。

并且，从拍地来看，未来楼市即将迎来一次彻底的升级。

不仅仅是现房销售，未来即将入市的是4.0住宅。

更大的面积、更高的得房率、更人性化的设计、更智能的配套，当然也没有了限价。

上海近期还取消了7090政策，可见未来的房地产市场将会涌现大批优质改善住宅。

而存量的小面积老房子，不仅楼龄老化居住舒适度下滑的问题，住房养老金的到来，也让未来拆迁的可能性也大大降低了。

随着保障性住房的大量涌入，老房子的处境是越来越尴尬了，未来小房子又保障性住房，商品房无线卷产品力，你的房子还有竞争力吗？

楼市，正在经历一场隐蔽的供给侧改革。

这也是最后一次提醒你尽快做好优化置换的信号。