自2024年9月29日深圳推出楼市新政以来，市场出现了过去四年从未有过的热度和势头，新房和二手房月成交量一度达到历史巅峰期的水平（2024年10月新房认购量破万套、二手房录得量破八千套；2024年11月份新房网签近九千套、二手房录得量再破八千套；2024年12月份新房网签破七千套，二手房过户破九千套）。

在此背景下，各种唱多消息甚嚣尘上，其中最引人注目的莫过于深圳楼市已经实现触底回升，2025将会迎来疯牛之年。想弄清里面的本质无外乎从宏观和微观两个维度来分析，宏观层面主要是经济形势、资本市场定位、楼市政策、房地产舆论、商品房金融化的态度等等；微观层面就是从“9.29”新政近半年的成交数据中去抽茧剥丝。

本篇文章暂不进行宏观叙事，之前的文章已经或多或少探讨过一些，有兴趣的朋友可以去翻阅，等有时间再系统整理篇文章和大家分享；本篇就先从微观维度通过分析核心板块热门楼盘的成交数据，尝试管中窥豹、一探究竟。

既然探究的内容是触底回升，首先要明确底部在哪里？2024年7~9月，在成交均价上是2020年楼市疯牛后的最低谷；在信心和预期上是深圳楼市有史以来的最低谷，超过2008年。其次因为2024年10月到12月由于政策药效的加持，导致了成交的波动和反弹，为了更加客观的去对比，抛弃掉这个时间段成交记录。

因此成交数据截取两个时间段来对比：2024年7~9月和2025年1~2月。

ps：成交数据来源于贝X和乐XX，相对真实可靠且是深圳二手房市占率前二的第三方平台，此外文章篇幅会有点长，但值得细细看完！

01科技园

科技园的“话事人”非华润城莫属，无论是成交量还是话题度，华润城在深圳核心区都是首屈一指的存在。

一、华润城一期，89平三房：

2025年2月成交，西南朝向高楼层，单价14.3W；

2025年1月成交，东南朝向低楼层，单价13.3W；

2025年1月成交，西南朝向高楼层，单价13.9W；

2025年1月成交，西南朝向低楼层，单价13.8W；

2024年9月成交，东南朝向低楼层，单价13.0W；

2024年8月成交，东南朝向高楼层，单价13.6W；

2024年8月成交，西南朝向中楼层，单价12.9W；

2024年8月成交，西南朝向低楼层，单价12.7W；

2024年7月成交，西南朝向中楼层，单价12.6W。

结论，”9.29”新政后华润城一期东南向三房相较于低谷并没有明显回升，而西南向三房相较于低谷有8%左右的涨幅，可以算作实现了触底回升。

二、华润城三期，88平两房：

2025年1月成交，东南朝向低楼层，单价11.7W；

2025年1月成交，西南朝向低楼层，单价11.7W；

2025年1月成交，西南朝向低楼层，单价11.7W；

2025年1月成交，西南朝向低楼层，单价11.8W；

2024年9月成交，东南朝向低楼层，单价11.3W；

2024年8月成交，西南朝向高楼层，单价11.4W；

2024年8月成交，西南朝向高楼层，单价11.4W；

2024年7月成交，西南朝向中楼层，单价11.5W。

结论，”9.29”新政后华润城三期88平两房相较于低估大约有3%左右的涨幅，可以算作企稳，还谈不上回升。

02前海

前海一直是深圳楼市的焦点区域，热门楼盘也很多，但要说网红一哥，非诺德假日花园莫属。

2025年2月成交，66平正东朝向两房中楼层(卧室出阳台)，单价7.9W；

2025年1月成交，66平东北朝向两房中楼层(客厅出阳台)，单价8.4W；

2025年1月成交，66平正东朝向两房高楼层(客厅出阳台)，单价8.5W；

2025年1月成交，66平正东朝向两房高楼层(卧室出阳台)，单价8.0W；

2024年9月成交，66平正东朝向两房低楼层(卧室出阳台)，单价7.7W；

2024年8月成交，66平正东朝向两房低楼层(卧室出阳台)，单价7.6W；

2024年7月成交，66平东北朝向两房中楼层(客厅出阳台)，单价8.4W。

结论，”9.29”新政后诺德假日花园相较于低谷66平两房价格并未有明显改善，既不能算企稳，更谈不上回升。

03后海

后海作为南山老牌豪宅区，楼盘林立，其中最引人注目的应是有南二外海德学校九年制学区加持的"海德三宝"。

一、漾日湾畔70多平两房：

2025年2月成交，西北朝向低楼层，单价12.6W；

2025年2月成交，东北朝向高楼层，单价12.7W；

2025年2月成交，正西朝向中楼层，单价12.7W；

2024年9月成交，正西朝向中楼层，单价11.7W；

2024年8月成交，西北朝向中楼层，单价11.8W；

2024年7月成交，正西朝向低楼层，单价11.6W。

结论，”9.29”新政后漾日湾畔70多平两房相较于低谷有8%左右的涨幅，可以算作实现了触底回升。

二、观海台：

2025年2月成交，86平两房西北朝向高楼层，单价11.3W；

2025年1月成交，86平两房西北朝向高楼层，单价11.2W；

2025年1月成交，109平三房东南朝向中楼层，单价11.9W；

2024年9月成交，86平两房正西朝向高楼层，单价11.2W；

2024年8月成交，86平两房正西朝向高楼层，单价11.3W；

2024年8月成交，109平三房东难朝向低楼层，单价11.7W；

2024年8月成交，86平两房正东朝向低楼层，单价10.9W；

2024年7月成交，109平三房东北朝向高楼层，单价11.8W。

结论，”9.29”新政后观海台相较于低谷价格并未有明显改善，既不能算企稳，更谈不上回升。

04深圳湾

深圳湾作为深圳正当红的顶豪板块，住宅较为稀缺、且户型多样丰富，景观对于户型价格的影响比重非常大，再加上整体的挂牌量和成交量都不多，因此样本很难抓取，我们只能做个大致的参考。

一、太古城北区115平左右三房：

2025年1月成交，东南朝向中楼层(侧出阳台)，单价13.9W；

2024年9月成交，东南朝向中楼层，单价14.8W；

2024年7月成交，东南朝向中楼层，单价14.4W。

二、太古城南区59平两房：

2025年1月成交，东南朝向中楼层，单价12.5W；

2024年9月成交，东南朝向中楼层，单价12.6W。

三、吉祥龙89平三房：

2025年1月成交，东南朝向高楼层，单价16.5W；

2025年1月成交，东南朝向低楼层，单价15.1W；

2024年7月成交，东南朝向高楼层，单价17.4W。

结论，”9.29”新政后深圳湾板块较低谷期价格并没有明显改善，既不能算企稳，更谈不上回升。

05蛇口

蛇口的代表本来属于双子星：半岛城邦和双玺花园，但由于这两个小区总价高、成交少，样本不好抓取，因此退而求其次，关注蛇口的老牌豪宅：南海玫瑰花园，作为我们分析的对象。

一期，79平两房：

2025年1月成交，东南朝向低楼层，单价8.4W；

2025年1月成交，东南朝向高楼层，单价9.7W；

2024年7月成交，东南朝向高楼层，单价9.4W。

二期，97平三房：

2025年2月成交，正南朝向中楼层，单价11.7W；

2025年1月成交，正南朝向高楼层，单价11.8W；

2024年7月成交，正南朝向中楼层，单价11.1W。

结论，”9.29”新政后南海玫瑰花园相较于低谷一期价格没有明显改善，但是二期有了6%左右的涨幅，整体可以算作企稳，但还谈不上已经回升。

06南山中心

南山中心小区普遍楼龄较老，但是板块成熟、居住氛围浓厚。这里面最热门的楼盘非海印长城莫属，南二外优质学区、对面就是海岸城商业圈、临近后海总部基地（位置优越）、大花园（维护不错）。

120平左右四房：

2025年1月成交，正南朝向低楼层，单价8.6W；

2024年8月成交，东南朝向高楼层，单价8.6W；

2024年7月成交，东南朝向低楼层，单价8.5W。

112平左右三房：

2025年1月成交，正南朝向低楼层，单价8.0W；

2024年9月成交，东南朝向低楼层，单价7.9W；

2024年7月成交，正北朝向中楼层，单价8.4W。

结论，”9.29”新政后海印长城相较于低谷价格没有明显改善，既不能算企稳，更谈不上回升。

07南头

南头由于属于南山的老城区，再加上属于和宝安接壤的结合部地带，南山的客群很难看上该板块，但有麒麟中学加持的麒麟花园当属别论。

二期，85平左右三房：

2025年2月成交，西南朝向低楼层，单价7.6W；

2024年7月成交，东南朝向中楼层，单价8.5W。

三期，40平左右一房：

2025年2月成交，正南朝向低楼层，单价11.3W；

2024年8月成交，正北朝向中楼层，单价11.9W。

2024年7月成交，正南朝向中楼层，单价11.3W。

三期，102平左右三房：

2025年1月成交，西北朝向中楼层，单价9.3W；

2024年7月成交，西北朝向低楼层，单价8.6W。

结论，”9.29”新政后麒麟花园相较于低谷价格没有明显改善，既不能算企稳，更谈不上回升。

08西丽

西丽关注的重点有两块，一块是留仙洞，因为高规格的总部产业规划，备受刚改群体青睐；另一块是大学城环境美、密度低、氛围好，是很多小资家庭的心头好。

一、鼎胜金域世家，89平三房：

2025年1月成交，正南朝向低楼层，单价7.8W；

2024年8月成交，正南朝向低楼层（测出阳台），单价7.9W。

2024年7月成交，正南朝向低楼层（测出阳台），单价8.1W。

二、宝能城（东区），75平左右三房：

2025年1月成交，东南朝向中楼层，单价8.7W；

2025年1月成交，东南朝向高楼层，单价8.7W；

2024年9月成交，东南朝向高楼层，单价9.1W。

2024年7月成交，东南朝向低楼层，单价9.2W。

结论，”9.29”新政后西丽板块相较于低谷价格没有明显改善，既不能算企稳，更谈不上回升。

09总结

南山楼市是深圳楼市最直观的风向标，如果南山各个板块之间没有实现轮动回升，那么整个深圳楼市很难谈止跌回稳。通过上文可以非常清晰的观察到，南山90%的小区在经历了“9.29”史诗级药效刺激后，进入2025年重新回归到历史低谷期；剩下10%中大多数也只是堪堪稳住局面，只有个别热度非常高、且没有替代品的楼盘或者稀缺户型达成了实质性的触底回升，然这种回升能否持续，还犹未可知！