深圳楼市2025年的小阳春虽然成色不足，但是新房的库存却悄然来到历史低值，只剩2.6w套，距离去年同期的5.4万套库存，缩减了一半多。按照每月4000套的成交量来计算（深圳楼市下行周期新房市场低位运行的平均成交量），去化周期也只有6、7个月，而楼市正常的去化水平是10到12个月。

新房库存的走低，有以下几个原因：

1、从2024年开始，深圳放缓了土拍节奏，整个2024年仅出让了5宗宅地，2025年至今也只出让了1宗宅地，再加上城市更新普遍陷入停滞，深圳新房市场的新增供应几近截流。2、从2024年下半年开始，深圳开发商进入刺刀见红的深度博弈阶段，大折扣、高佣金、低首付屡见不鲜，开发商以价换量的策略，让新房相比二手房有了较为突出的优势，新房相对会更好卖。3、2024年9.29新政后，深圳楼市迎来了一波久违的成交高峰，连续两个月新房成交破万套，深圳新房库存直接锐减。因此单从新房市场看，深圳楼市目前理论上不要太健康，严控新增供应的同时，库存又严重不足，属于严重的供需失衡，放在历史任何一个阶段，这样的供需关系，都会引爆市场。然而事实上，深圳楼市目前却又处于相对低迷的状态之中，不仅小阳春成色不足，甚至整体的楼市势头，大有重归去年8、9月份极度萎靡的态势。其实这种诡异现状，早在两年前，我就有发文详细阐述过。实际上深圳楼市从2023年年中开始，就已经脱离了基本面，而陷入结构性行情。整个市场无关供需，只在于信心的修复和预期的复苏。信心和预期经过过去两年的折磨和煎熬，基本消耗殆尽，因此接下来楼市政策的发力重点，必须围绕信心和预期展开：

1、全面废除限购、限售、限价，必须把楼市的行政调控政策彻底扫进历史乐色堆。这样做的目的是避免未来出现楼市政策的反复横跳，这是楼市信心的基础。

2、对于保障房，无论是可售型还是租赁型，包括人才房、共有产权房。都应该出台严格的准入标准，对于家庭收入应有相应的规范，保障房必须突出其保障的功能，而不应该承担其它、特别是针对商品房打压的职责。这是楼市信心可能持续修复的根本。

3、居民信贷扩张不应该以信用贷、经营贷为主体，而是针对房贷，实现能贷尽贷。对于住房贷款，不再有统一的限制和要求，贷款额度和执行利率，应由各大商业银行，根据贷款人的征信和房产的价值自行评估。这是楼市预期复苏的基础。

4、平衡国央企开发商和民营开发商的关系，重新设定两者市场的界限，鼓励、支持民营开发商的发展，应和国央企开发商有平等的待遇和扶持力度，特别是在融资端。两者之间应该是良性的竞争关系，而不是谁应退场的立场问题，房地产的未来必须依赖国央企和民企两条腿走路，才能更加稳健，否则只靠单腿跳跃，蹦的越快，越有跌倒的可能。

5、资本利得，不再成为舆论的黑点。努力增加劳动性收入的同时，也应鼓励支持资产性收入的蓬勃发展。两者之间应该是居民家庭收入的有效互补，而不应成为被迫的单项选择。这是楼市预期全面复苏的根本。