佛山高铁未来城又有猛料！
楼市君独家获悉，近日，郊边村村民收到了拆迁补偿安置方案（审议稿）。
若选择弃产，最高补偿8400/平；若是选产权调换，有7个原址、异地安置房可供选择。
| 拆迁补偿安置方案
| 粉丝供图，已获授权
产权调换安置最高1：1.2
选择货币补偿最高补8400/平
方案（审议稿）显示，本次拆迁范围是郊边村城中村改造项目范围内的宅基地及地上房屋。
据统计，郊边村城中村改造项目约为43.82万平方米，包括宅基地上村民住宅约21.5万平方米、集体土地上集体物业约22.32万平方米。
| 拆迁房屋范围示意图
| 粉丝供图，已获授权
关于补偿的具体内容，村民向楼市君提供了详细文件内容，一起来看下。
整体而言，村民可选择产权调换、货币补偿、货币补偿与产权调换相结合三种方式中的一种进行补偿。
| 拆迁补偿方式
| 粉丝供图，已获授权
方案（审议稿）针对有房产证、视同有房产证（即2002年8月28日前建成）以及无证三种房屋类型进行补偿标准制定。
其中，有证住宅原址回迁的补偿比例为1：1，根据住宅层数参照不同的补偿标准，加上奖励面积最高1：1.2。
| 拆迁补偿标准
| 粉丝供图，已获授权
无证住宅只可选择货币补偿。
| 拆迁补偿标准
| 粉丝供图，已获授权
方案（审议稿）规定，村民选择产权调换，按照“先签先选，预留均等”的原则，以现房-异地期房-原址期房的次序分批抽签房源。
| 安置用房的抽选次序
| 粉丝供图，已获授权
选择货币补偿的，根据不同建筑结构，最高可补8400/平（含1千/平装修费。
| 货币补偿标准
| 粉丝供图，已获授权
方案（审议稿）中也给出了货币补偿与产权调换相结合方式的补偿案例，供村民参考。
情况一：四层以下房屋
先来看产权情况，有产权证的四层以下房屋按专有建筑面积+奖励面积进行核定。
假设村民有一处170平的不足二层房产，按专有面积的20%予以奖励，即获得34平的奖励面积，核定专有建筑面积最终为204平。
村民可选择1套60平原址安置房+1套141.41平期房安置房的组合进行调换。
剩余面积2.59平，则以8000元/平混合结构补偿标准计算（与弃产货币补偿有区别），货币补偿金额为2.072万元。
再加上临时安置费、拆迁奖励等其他补偿，合计20.732万元。
也就是说，村民将获得1套60平原址安置房+140套期房安置房+20.732万元的补偿。
| 补偿案例一
| 粉丝供图，已获授权
情况二：四层以上房屋
同样，我们先看产权情况，四层以上房屋，前四层按1：1进行补偿，也就是没有奖励面积，四层以上部分的产权调换按50%计算。
根据案例二，村民拥有一套436.8平的房产，其中四层377.72平，四层以上临时使用面积59.08平，折算后为29.54平，即核定专有建筑面积为407.26平。
村民可选择1套60平原址安置房+3套期房安置房+1个地下产权车的组合进行调换。
剩余面积5.32平，则以8400元/平钢混结构补偿标准计算（与弃产货币补偿有区别），货币补偿金额为约4.4万元。
再加上其他补偿，合计可以获得约31.43万元货币补偿。
最终，村民将获得1套原址安置房+3套期房安置房+1个地下产权车的产权置换，和约31.43万元的货币补偿。
| 补偿案例二
| 粉丝供图，已获授权
情况三：现状与产权证不符
这类房产有产权证的部分，参照前两种情况作计算；超出证载面积的部分，只作货币补偿，补偿标准为1300元/平。
案例三中，村民房产超出证载面积为324.64平，可获约42.2万元货币补偿。
| 补偿案例三
| 粉丝供图，已获授权
7个安置房小区可选
涵盖原址和地铁沿线现房
补偿方案已经明晰，接下来要解决的问题，就是安置房的房源有哪些？
方案（审议稿）提供了原址和异地两种安置房房源供村民进行选择。
| 房源超市
| 粉丝供图，已获授权
其中，异地房源可分为现房和期房。
现房房源有禅城城建·春风里、朝安金茂悦北区（朝安珺府）、龙湖越秀·傲云、越秀可逸新势力等选择。
值得一提的是，禅城城建·春风里位于澜石板块，售价约1.7万/平，目前仍在建设中。
| 城建·春风里项目
| 佛山楼市发布 摄
其余三个房源皆为现房，位于禅桂交界，市面上二手售价为1.7-2.4万/平，临近朝安站和桂城站，周边有东方广场等商业配套。
期房房源有水泵厂二期地块、佛山照明南地块两个项目可选。
楼市君查阅发现，水泵厂二期地块就是禅城区创晟地产开发公司于2022年9月拿下的项目，成交总价9.24亿，成交楼面价约8521元/㎡。
该盘地块北侧紧挨保利时代天珀，南侧有佛山地铁3号线中山公园站，东侧与佛山市口腔医院新院相邻。
| 水泵厂二期地块项目示意图
| 粉丝供图，已获授权
而佛山照明南地块近日也传出新消息。
9月14日，禅城区发布2024年度第三批拟出让地块清单，佛山照明南地块就在其中。
根据此前公布的改造方案，佛山照明地块一期经营性用地计划开发时间为2025年至2028年。
| 来源：佛山市自然资源局禅城分局
原址回迁小区则位于海五路以南、工业路以北、东鄱路以东、规划纵一路以西地块。
项目与广湛高铁佛山站距离较近，属于高铁未来城的规划范围，未来可期。
| 原址安置地块示意图
| 粉丝供图，已获授权
方案（审议稿）特别提到，村内祠堂的回迁将设在原址回迁安置地块周边。
这么多安置房选哪里好？有村民认为：原址有高铁未来城的新规划加持，附近有高铁、地铁，还是不错的选择。
| 粉丝群截图
此外，方案还对旧改项目调换折算系数作了规定。小区的位置、房价有差异，因此补偿的折算系数也有所不同。
| 调换折算系数计算表
| 粉丝供图，已获授权
斥资487亿，建高铁未来城
郊边村即将“大变身”
回顾郊边村的旧改历程，主旨都是为广湛高铁佛山站“服务”。
郊边村位于禅城祖庙街道，汾江河北侧，邻近佛山大道北路。
为广湛高铁佛山站片区建设储备足够的土地空间，祖庙街道于2022年申请启动郊边村整村改造。
| 来源：佛山市自然资源局禅城分局官网
今年初，郊边村旧村改造项目获得全国首批城中村改造专项借款88亿元。
目前，部分款项已经成功落地，已于6月率先开展郊边村老旧工业园区地上物拆除，并启动安置房建设的前期工作。
同时，以广湛高铁佛山站建设为契机，佛山将投资487亿元打造高铁未来城，全力推动郊边、敦厚等城中村改造，盘活土地空间用于提升片区公共配套。
| 佛山楼市发布摄
8月中旬，《广湛高铁佛山站枢纽地区控制性详细规划》开发细则发布，片区内拟新增7所学校，补足教育短板。
同时，还规划了超9宗商业用地，方便周边市民。
其中，备受关注的货站路九年一贯制学校已变成十二年一贯制学校，具体规划仍在推进中。
那么，对于郊边村的旧改补偿方案，你们觉得如何？欢迎留言评论。
