今年以来，全国各地经历了“史上最严调控”，楼市大洗牌。开发商退地、买房人断供、二手房抛售、中介大量离职，各个角色都在哭诉：

太难了，下半场，楼市凉凉。 深圳作为四大一线城市之一，在2019年末开启了狂热的打新潮，今年也是首当其冲经历了严控，楼市热度急转直下。 但就是在市场遇冷的前提下，深圳法拍房意外火了！围观人数激增，百轮竞价，有的法拍房的成交价甚至直接跌了700万！ 难道，楼市调控之后，法拍房反而成为了捡漏的绝佳机会？ 现房即买即住，优质配套，起拍价低于市场价很多，绕过限购规则，躲开二手房指导价、以总房价贷款...这让没有购房资格或是首付不足的买房人眼前一亮！ 但美丽背后总有荆棘，看似找到了买房捷径，也可能是掉进了全新的深坑。 今天，我们就来聊聊，法拍房的那些事。

法拍房，全称法院拍卖房产，一般是指因为各种原因被法院强制执行拍卖的房屋。 根据阿里拍卖平台统计，近5年间全国的法拍住宅用房数量从约10万套增长至约30万套，成交率从最初的5%上涨到22%。 据不完全统计，深圳2020年共有1832套房产在平台上拍卖，而截至今日，2021年深圳已有1316套房源挂牌。2021年1-6月间，深圳市法拍房总成交781套。 深圳市中级人民法院的数据显示，近半年以来司法拍卖的房源增加了50%左右，成交率达到91.99%！

法拍房数量上如此大的涨幅、如此高的成交率，放在冷了大半年的深圳楼市，谁看了不得大吃一惊！ 要知道，截至8月9日，也就是深圳二手房指导价发布的半年时间内，深圳二手房成交下滑约60%，7月二手房成交量同比下跌80.93%，成交价也是一路走低！

数据来源：国家统计局 深圳二手房成交量在严控下已经大跌80%，但法拍房成交却能逆势而上，凭什么？

研究了一下上半年深圳法拍房成交的典型案例，我认为最火爆的原因非常粗暴，就是便宜！ 2月份，深圳福田区东海花园福禄居面积168.03㎡的法拍房，吸引了7人报名参拍，经过了108轮的竞拍，最终以2124万的最高价成交了。 房源是双尸凶宅，在二手房市场上的流动性并不好，但这套房源成交价低于市场价七八百万，引发了争抢！

5月14日，福田区百花一路国城花园，深圳学区房中的“爱马仕”，成交一套127.82㎡的法拍房。 近30年楼龄，却引来15人竞拍了147轮，有12765人围观！起拍价1450万，最终以2206万的价格成交，但成交价与2月初同一户型房源相比，狂降662万，算是捡了大漏！

6月28日，深圳湾典型豪宅半岛城邦2期成交法拍房，面积176㎡，成交总价1319万，折合单价约7.5万/㎡。 半岛城邦2期官方给出的指导价是10.15万/㎡，此前一套面积155㎡的房源成交总价1860万元，单价约12万/㎡。 无论是对比指导价还是市场价，拍下这套法拍房都是妥妥的“赚到了”！

法拍房往往会低于市场价起拍，一般可能会是市价的8-9折，甚至腰斩，经常会放出一些市面上很难见的笋盘，会有一批买房人抱着捡漏的想法参与拍卖。 确实，在深圳，只要价格到位，哪怕是有一些不利因素，也没那么重要了。

不过，如果说因为便宜去买法拍房，这是情理之中的事情。 可在深圳，却有一种另类的情况，就是法拍房比市场还贵！这又是怎么回事？ 这种超过市场价成交的法拍房的爆火，我把它分为三种情况： 1.突破二手房指导价，以成交价贷款 在深圳二手房指导价政策出台后，买房人面临首付比例提高的困境，卖家也拉长了成交周期，二手房交易趋于困难。 但法拍房不受指导价限制，可以以成交价贷款，所以即使价格稍高，但只要还在心理预期价位内，买房人还是会果断出手，这也可以加速卖家出手，一举两得。 2.看中房产的附加值 4月24日，华润城旁的老破房莱英花园法拍，1.4万人围观，366次叫价。房源起拍价517万，成交价1505万，直接翻了三倍! 加上税费，折合单价约16万/㎡，比周边的次新房成交价还高！

之所以如此抢手，是因为莱茵花园准备清拆，为了这套房未来的赔偿附加值，自然会有买房人狠心加价赌一把。3.稀缺房产——豪宅 豪宅爆火，是深圳上半年法拍房炸出的最大水花。 5月25日，宝中壹方中心一套豪宅出让，引发3万人围观。房源起拍价2213万，成交价4809万，成交单价高达19.28万/㎡，远超官方参考价9.2万/㎡！

6月22日，恒裕滨城花园二期拍出一套豪宅，成交总价6317万，超出起拍价700万。且房源是公司产权，税费高达3900万，总费用超1亿，单价约45万/㎡！

成交价创新高，除了豪宅在市场上的挂牌量比较少、资源稀缺以外，我也是没有想明白还有什么抢手的因素。但毫无疑问的是，法拍房火了！现房即买即住，多有价格优势，地段好、有成熟的商业和优质的学区配套。甚至在二手房指导价之下，还有了降低首付的优势，也难怪开始有人想走法拍房这条路子捡漏了。 可法拍房捡漏这条路子，真的玩得转吗？

友情提醒：如果你是买房小白，还是离法拍房远一点！年轻人，你把握不住，放着让高阶玩家来！法拍房是一条买房捷径，但这条路上也处处是坑！买法拍房，你可能要面对：1.法拍房高溢价成交，加上高额税费，远超买房预算。2.法拍房按正常规定不能贷款，必须全款购买，但助拍公司可以帮忙购房者贷款。成交后，须在限期内支付尾款，逾期将被罚没保证金，还要承担重新拍卖造成的价差、费用损失。3.法拍房拍卖时仍处在变动中，在竞拍结束前可能会出现撤回、中止，费时费力。4.前房主可能有债务纠纷无法偿还房贷，或是还有人在居住或者存在长租约，买卖不破租赁，买了房无法入住。 5.有些法拍房是凶宅，涉及刑事案件的物业会存在过不了户的风险，解决非常复杂耗时，且不一定能成功，有的只能等案件处理完才可以过户。 6.房屋学位可能出现已经被占用等情况，学位被锁定后不能再次使用。 7.有些法拍房只有50%的产权，产权不完整，后续使用受限。 ...... 法拍房的惊喜很多，当然，坑也不会少！ 如果你有足够的经验和买房知识，加上专业的团队，法拍房可能是下半场绝佳的捡漏机会。 但是，如果你只是普通玩家，我建议你还是好好修炼一下买房知识，老老实实打新，淘一淘二手笋盘！捡漏法拍房，还是算了吧！