市场还是很冷，新一轮全面救市，并没有改变局面。

表面上看，部分中心城市的成交量在10月份止跌，比如广州、武汉、深圳、南京、杭州等城市，但从成交量来看，仍没有摆脱底部。

深圳的新房成交量仍在3000套以下，二手房也仍只有3000多套。广州的新房成交量也只有9000多套，距离1.5万套荣枯线还很远。杭州二手房成交量6277套，仍在底部。

而且，最关键的是，止跌背后的主要功劳，是以价换量。这些城市，目前新房基本都在打折促销，二手房业主们再也没有了过去那种趾高气昂的底气，而是接受现实，降价卖出。

相比于以上城市以价换量得来的止跌，上海10月份的成交量则显得很尴尬，新房与二手房成交量均遭遇大跌。

新房方面：

根据上海链家研究院的监控数据显示，10月份，上海全市共成交新建商品房4721套，环比下降58%，同比下降7%。

另据上海中原地产数据显示，当月上海新建商品住宅成交面积56.2万平方米，环比减少27.9%。这一成交量和今年7、8月份淡季相当。

从房价角度来看，房价下跌区域是大多数。

二手房方面：

据网上房地产官网显示，10月份上海二手房成交量共计约15084套，其中纯住宅按照9成的比例来算，约1.35万套，几乎是跌回到8月的成交水平。

8月31日广州、深圳取消认房认贷，9月1日上海、北京跟进。而且期间广州大幅放松了限购，上海金山区也放松了限购。

理论上来说，即便增长不如预期，上海的成交量也不至于下跌。

但事实却让人大跌眼镜，新房相较于9月份腰斩，二手房也缩量明显。怎么回事？

有业内人士认为，“认房不认贷”仅仅让9月成交出现反弹，到后期政策效力明显减弱，叠加假期因素，干扰正常交易节奏，10月市场预期就已经调低。尤其是广州对部分地区进行限购优化，市场对相关政策的期待进一步加重，反而有等待的心态。期待在政策的推动下，楼市有所好转。

这种观点想要表达的意思是，市场在等待上海的进一步动作，增强了10月份的市场观望情绪。

或许是一个因素，但更重要的因素，是预期和信心缺失。这种表现的外在形式，便是京沪的二手房挂牌量不断创新高。

北京二手房挂牌量突破了16.6万套。

上海的二手房挂牌量也逼近16.5万套。

对于上海、北京这样的城市，很难从供需角度来分析。毕竟上海是全国的上海，北京是全国的北京。两座城市都是富豪扎堆的城市，中产阶层也是一大批，当然底层工薪阶层更多。

但京沪是世界级城市，是中国参与世界城市竞争的代表，这类城市的房子，从来就不是为普通人所准备的。

所以，能够影响这类城市成交量与房价涨跌的，只有信心和预期，从来不是购买力，这样的城市从不缺购买力。

说直白点，影响杭州、南京、苏州、武汉、成都、天津、重庆等城市成交量的因素，既有信心与预期缺失，也有购买力。而影响一线城市楼市的关键，唯有信心和预期。

这种信心和预期的缺失，是宏观大环境决定的，既有经济、就业因素，也有外部环境因素。

7月24日，中央政治局会议对上半年的经济进行了归纳和定性：

当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。疫情防控平稳转段后，经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。我国经济具有巨大的发展韧性和潜力，长期向好的基本面没有改变。

简单理解就是，在内需不足、企业经营困难、风险隐患较多、外部环境复杂严峻四大阻力之下，接下来我们的复苏不是康庄大道，而是羊肠小道。

前三季度，我们的经济增速超预期，达到了5.2%。其中最主要的动力，是消费复苏。

从国家统计局公布的三大需求对经济增长的贡献率看，三季度对经济增长贡献最大的是最终消费支出，贡献率达到94.8%，为有数据以来最高水平，拉动当季经济增长4.6个百分点；由于投资增速持续放缓，资本形成总额对经济增长的贡献率从二季度的32.8%降至22.3%，拉动GDP增长1.1个百分点；货物和服务净出口对经济增长的贡献率则是-17.1%，向下拉动GDP0.8个百分点。

投资拉动力在减弱，出口拉动力更是负数，消费拉动也存在不确定性。

再看主要城市的经济数据。前三季度头部24个万亿GDP城市，有11个城市增速跑输了全国大盘。

更为关键的是，如今的外部环境变得更加复杂，俄乌战争没有收场，中东、缅北又爆发了战争，而且中东的战局正在扩大，朝着区域战争演变。

这些因素一方面会加大全球石油价格大涨从而引发原材料价格上涨，施压全球各国的工业利润。另一方面，又会影响全球各国的出口。

外部纷扰如斯，内部又承受着房地产冷场、工业利润下滑、地方债务压力等一系列结构性问题。

这样的宏观环境下，让富人也不免对未来保持谨慎和担忧。这种担忧，最近的表现便是万科的四面楚歌。

作为一个各项经济指标都还算健康的头部房企，最近各种绯闻缠身。让人匪夷所思的是，投资者们担心的并不是万科的短期债务，而是远期债务，比如万科美元债中跌幅较大的是2027年11月和2029年11月到期的两只远端美元票据。

这反映了一些投资者极悲观的情绪：他们认为房地产的低迷期很长，超乎大家的想象，甚至认为房地产已经没有未来。

信心比黄金更重要，信心想要重塑，必须建立在经济、就业企稳回升的基础之上，而这一点，恰如官方所说：波浪式发展、曲折式前进。

正因为信心建立很难。所以，本号在昨天分析深圳、南京、杭州成交量在10月份止跌的文章中，明确强调：

就目前的宏观环境来看，调整还远未结束。

对于大多数城市来说，除了预期和信心缺失压力外，更大的压力还在本次调整是系统性的，并非单独的市场问题，还有行业问题（房企债务链条），经济问题（收入与就业）

而且，还有多重利空集体施压，包括人口见顶下降，城市化速率见顶放缓，新生儿人口一年比一年少，收入和就业不确定性加大，高房价与低收入的鸿沟没有缩小，供大于求。

其中新生儿人口带来的冲击，已经开始显现。正在冲击幼儿园和小学学校数量与在校生数量。

教育部数据显示，2022年，全国共有幼儿园28.92万所。这一数量相较于2021年减少了5600多所。这是过去15年以来，全国幼儿园数量首次负增长。

同时，教育部数据显示，2022年全国共有普通小学14.91万所，比上年减少5162所，下降3.35%。另有小学教学点7.69万个，比上年减少6690个。小学阶段招生1701.39万人，比上年减少81.19万人，下降4.55%；在校生1.07亿人，比上年减少47.88万人，下降0.44%。

具体到一线城市来看。

北京幼儿园数量在2021年见顶，2022年比2021年少了11所。同时，北京的常住人口出生率为5.67‰，死亡率为5.72‰，自然增长率为-0.05‰。

上海幼儿园数量微增，但上海的新生儿2016年之后加速下滑。2022年新生儿人数只有10.8万，相比于2016年已经腰斩。

此外，上海去年全年常住人口出生10.8万人，出生率为4.35‰；死亡14.8万人，死亡率为5.96‰；常住人口自然增长率为-1.61‰

深圳去年的幼儿园招生人数和在园人数均已下降。

幼儿园和小学生人数减少的第一波冲击，正在施压中心城市泡沫巨大的高价学区房，北上广深的顶流学区房价格都在跳水。

深圳方面：

以深圳中学来说，根据中原地产披露的数据显示。

其总部罗湖对应的片区内学区房，相比于两年前均出现了不同程度跳水。其中跌幅最大的是深宝公司宿舍，相比于2021年下跌了37.14%。

龙屋、华丽园、典雅居、金贝苑、柏丽花园、愉天小区跌幅均超过四分之一。金丽豪苑、鹏程合正星园、马古岭、逸湖居跌幅超过五分之一。

此外，深圳中学在宝安的分校宝安中学片区内的学区房，同样遭遇了大跳水。

其中裕安楼价格相比于两年前腰斩，跌幅高达53.84%。价格从两年前的7万跌至如今的3.23万。洪浪一村跌幅30.64%，价格从之前的11万跌至如今的7.67万。丰华苑、怡合花园、宝雅花园跌幅均超过五分之一，价格均跌破10万+。

上海方面：

6月份每日经济新闻就披露上海的几个顶流学区房，如浦东新区顶流学校明珠小学的“老破小”朱家滩小区、凭借“福外+建西”双学区成为顶流学校的梅园片区，几个均出现了大跳水。

广州方面：

老城区越秀的部分重点学区房，跌幅最大的超过30%。45个楼盘中33个在下跌，其中14个小区跌幅超过10%。

此外广州房价天花板天河区，统计的45个小区三分之二在下跌，18个小区跌幅超过10%。跌幅最大的超过了25%。

北京方面：

过去两三年，北京高价学区房跳水的消息时常见诸于报端。

这个利空，会随着时间推移，持续发挥作用。