01

每一年的春节前后，

都是一年内买房换房的好时机。

一方面是每年重庆的春季房交会，

有着新楼盘的上新和专属房交会的价格政策，吸引着新房购房客户的关注；

另一方面则是二手房经纪人不知疲倦的带着客户看房，

穿梭在各小区的景观组团和楼宇之间。

上周末春天正好，

一场买卖二手房的“价格拉锯战”也在渝北上演。

两位脖子里挂着红色工牌的中介，其中的一个手机开着外音，摆在石桌旁。

两个像是购房者的年轻人，眉头越皱越紧。

“张姐，客户想再压5万，您看225万……”

话音未落，电话那头传来斩钉截铁的回复：“低于230万免谈！上周我们一个邻居刚涨到240万卖的，要不是我急着置换，这个价根本不出！”

购房者中的男生，拿着手机翻出手机里的房源平台——该小区近30天带看量激增了40%，挂牌均价也比年初有了明显的上涨。

这样的场景正在重庆核心区密集上演。

身边一个做二手房的朋友透露，2025年春节后，江北嘴、照母山等板块的房东议价空间从2024年的8%-10%骤降至3%以内，

“甚至有业主临时调高挂牌价，直言‘现在不卖，等年中还能涨’”。

“低于这个价不卖”，成了最近一个月经常听到的房东的回复。

说了几年软话，也没把房子卖出去的重庆房东，腰杆一下子硬了起来。

02

2025年以来，

重庆去化速度甚至低于新房成交的二手房市场，出现了明显的的V型反转。

首先，是整体的成交量价，有了明显的跃升。

刚刚过去的两个月，

重庆的二手房交易实现了对新房的全面超越和逆袭。

受制于过去一年开工量的影响，

重庆中心城区在1-2月以77.3万㎡的成交量，实现了同比11.8%的增长。

春节以来的2月，

网签成交更是高达两年来历史高点的43.3万平方米，实现了36.4%的增幅。

新房刮起了一阵明显止跌回稳的东风，

这样的市场表现也进一步刺激和提升了二手房交易的火热。

整个2025年1-2月中心城区的二手房成交面积达182.5万㎡，超过了新房成交面积2倍以上，成为市场回暖和复苏的主力。

春节后的看房潮中，二手房的交易更加火热，实现了连续五周的环比成交上涨，

更是在2月收官的最后一周，用单周2436套的成交量，比肩一线城市的二手房成交量，拿下今年的最高交易纪录。

其次，是价格在分化中差异化上行。

区别于新房对产品和品牌的认知依赖，

重庆的二手房市场，包括业主守价的硬气程度，往往和小区的城市板块占位以及相关的配套能力密不可分。

和最初的普涨，到普跌的市场调控前后对比，

重庆二手房市场已进入“核心资产溢价、边缘资产承压”的3.0时代。

对于江北、渝北、渝中以及等核心区，无论是挂牌价还是成交价，都相对于2024年有明显的上升。

重庆的多中心城市特性带来的，这些城市中心之外的一些远郊区域，

伴随上一轮普涨的价格，未来仍仍处于调整期，但是整体的跌幅，伴随着重庆城市能级的提升，也有了明显的收窄。

第三，是买卖双方的认知和心态，在被市场的变化重构。

对于买房的客户来说，伴随着近期地产行业的阵阵暖风，从之前的从容心态开始有了新的焦虑。

“去年觉得能再等等，现在看中的房子每周都在调价。”

准备结婚的刚需客户小陈发现，礼嘉某次新小区同户型月租金从3500元涨至4200元，租售比从2.5%提升至3.1%，许多卖房房东伴随着租金上调，也都在调高自己的卖价预期。

贝壳研究院数据显示，2025年2月重庆二手房客户平均看房次数从6次降至3次，整体的决策周期，也压缩了50%。

至于卖房的房东，

在经历2021-2024年市场调整，存活下来的房东，也逐渐形成了三大阵营：

一是穿越周期型。

这种类型的房东，在过去的几年时间里，分别因为企业经营或者工作失业导致的短期恐慌，通过快速的资产处置降负债的同时，回收一部分现金增加安全感。

“消费降级两年以后，我没了消费焦虑，就也没有了卖房焦虑。即使还要卖，但是不割肉也不降价了”。这是笔者一个地产行业的朋友，当下最真实的心态写照。

坚持到底的例子，我们身边还有很多。

倒不是大家都找到了更好的生意或者工作，而是习惯了当下的消费和生活习惯，其实也是另一种穿越周期。

二是资产优化型。

这部分客户中，也有一部分穿越周期之后，减缓了卖房的脚步。转而把持有核心区优质房产的业主开始“以租代售”。

同时伴随着重庆产业人口的导入，近两年的租赁客户对于租金承压能力逐渐提升。

江北某江景大平层业主，将月租金从1.5万提至1.8万，直言“租金覆盖月供后还有盈余，不着急快速出手”。

第三是置换升级型。

科学城某科技企业高管张先生，抓住新进入的产业人口这样一个城市风口启动置换，不仅实现了一周成交，成交价格比春节前的挂牌价格也升值了12%。

带着这样的收入，他把目标锁定了改善的第四代住宅。用卖房收入进行改善，房东同样对置换价格有了新的预期。

这种认知重构推动市场进入新阶段，核心区二手房挂牌价较评估价溢价率从之前的“-10-15%”转为“+5%”，

就像文中开头一幕的场景，

买方客户的议价能力，从之前市场下行的主导者变为当下的被动接受者。

03

市场的变化和交易双方的认知重构，

一方面来自于整体行情的变化带来的信心的复苏，

另一方面则来自于重庆的城市能级跃迁，带动的对城市信心的提升。

首先，产业全面跃升，为重庆的城市发展能级注入强心剂。

过去的一年，重庆“33618”现代制造业集群有了长足的发展，重庆的GDP超越广州，跃升并稳居第四。

无论是基于“陆海联运”的交通方式的升级，还是以长安、赛力斯为首的新能源汽车行业的崛起，重庆成为新的产业高地，吸引大量的产业新增就业人口，带动就业也带动置业。

其次，政策红利带动，进一步释放买卖客户的流动性。

春节后，重庆出台“全面取消限售政策”的新政，

中心城区二手房挂牌量单周激增23%，但库存去化周期从20个月缩至15个月，市场进入“量升价稳”新阶段。

土地供应五年缩减90%，整个市场的供需关系发生了根本逆转。

第三，新的人口导入，重构了市场的供需关系。

在成渝双城经济圈效应下，越来越多的四川籍购房者成为重庆楼市的生力军，也把重庆客户的成交率，提升到了将近五分之一的占比。

除了周边城市的选择，近年来，连续攀升的百万“产业移民”，

成为”新重庆人”的同时，

也在安家落户上成为重庆的楼市需求的新引擎。

04

面对整体环境的向好，

当重庆的房东喊出“低于这个价不卖”的时候，

背后是重庆城市能级跃迁、产业人口聚集与政策红利释放的多重背书。

无论买房还是卖房客户，

在把握城市发展红利的同时，也同步市场变化的机遇，

选择合适的时机，入手或者出手，

在城市的脉搏上寻找新的价值锚点，

在两江四岸的万家灯火，和国际都会的繁华璀璨中，

置业山水重庆，拥抱幸福生活。

全文完！