Roca丨中国城市运营力观察报告

2021—2022

由建筑档案与Roca 联合出品发行

开发价值何以反哺城市？

产品力如何驱动城市运营？

走访西南、东北、华中、华北、华南 五大片区

记录者、观察者、开发者、设计者

四方对谈，十个研究主体

【第一站】

华远地产

开发者 丨侯正华华远地产产品总监兼京津冀区域总裁

设计者 丨林世彤西迪国际创始人/总建筑师

观察者 丨陈 阳ADU 首席顾问

记录者 丨邵 兵建筑档案主编

产品载体 丨重庆 · 华远 · 春风度

对话现场- 自左至右分别为

设计者林世彤、观察者陈阳、开发者侯正华、记录者邵兵

壹

多方视角下

对于地产产品力的解读

开发者产品是什么？产品是对应某类客户特定需求的最终结果。如果说作品是自我导向的，那么产品的首要诉求是客户价值的实现，进而通过客户价值的实现产生经济回报。

设计者每个项目都应当有自己的独特性，而当下行业内的产品思路似乎都存在趋同性，追求最大程度的标准化。作为设计师我们一直努力试图在每个项目共性之中寻求各自差异性的表达。其实每个人看待春风度项目的视角都是不同的，比如作为外来者希望把它做得特别“重庆”，而部分重庆本地的消费者想要的反而是一些趋于普世的特质。

观察者 项目和产品的含义是不同的。业内常说的是“项目”，“产品”是同类型项目的集合。管理学上的定义，项目是一次性工作，而产品有更长的时间周期。从产品视角看，在具体的项目之中，一般有大概 70% 是标准化的。不同的产品，面向市场的不同需求体现出个性化，这种个性化一定是建立在某种标准化的基础之上的；还有 20% 是精细化，精细化是指在标准化基础上更加专精地进行一些深化工作，把东西做得更加扎实，更加精细，更加合理。这些东西客户未必直接感知到，但是它或多或少对企业形象，包括后台的操作生产环节都有重大影响，这是我们经常说的工匠精神；还有10% 的创新或者个性化，带给客户不一样的体验。当然，“7-2-1”只是一个大概的概念，在不同产品线、不同的项目中，以及项目的不同阶段，比例也有差异 。

记录者 站在不同视角下，对于建筑行业以及对于产品的理解是不同的。地产产品的设计力是非常强大的，并且在开发、设计、产品、项目四者之间存在着微妙的联系。

春风半岛-意向图

贰

华远·春风度 深度参与

相关思考

开发者 华远·春风度是一个小镇项目，位于重庆市江津区。江津是富硒之乡，微量元素“硒”对人的身体健康有益。中国人对于归隐山野、田园生活这样的生活方式是有向往的，因此在策划这个项目时，我们希望把它做成一个小镇系列的产品，除了服务江津当地客户以及老城区的改善需求，还可以发展成旅居度假类型的产品。比如可能重庆主城的客户会先把老人送来这边居住，享受小农场等一些自然配套，周末的时候再带孩子来这边，到后期逐渐演变成居住小镇。 纵观中外，很多有着独特的自然环境和生活方式特点的小镇也会经历这样的一个过程——从旅居到定居。

目前为止，春风度其实是以项目的方式在做华远小镇产品系的研发。因为这个系列相对来说复杂度高一些：一方面其地形有着非常强烈的独特性，是三面环江的一个山地半岛，它和山地旅居型小镇有类同化潜质；另一方面，它不是位于一个已经发展相对成熟的城市，如果是成熟城区的话，我们基本上可以预见我们的客户群，比如出于工作的原因，或者出于改善需求想在附近买一套房子的群体。那种项目做起来其实是很简单的，属于多数城市的刚需住宅房。但是对于春风度这样的小镇项目，我们首先要思考：为什么要做这个项目？它和这个城市的关系是什么？它是不是符合这个城市发展的需求？ 一方面是客户需求，一方面是城市的需求。

江津主城视角鸟瞰-意向图

现在整个江津区的发展受到成渝一体化的带动，也进入了加速周期。完整来看，春风度项目的开发周期是5~10年，如果不能跟城市发展的需求合拍，不能跟人城市人群的迁移方向，以及产业发展的方向合拍的话，那这个项目不可能取得长期的成功，在早期的开发过程当中我们必须得把这些东西都想得很清楚才可以。在这个过程当中，更重要的是要跟城市发展互动，我们要为城市的发展或者说为城市化去做出贡献。当我们在一个小的主城区的郊区卫星城建一个这样体量的项目的时候，毫无疑问我们至少要跟主城区、跟郊区卫星城的发展从规划和战略上合拍，才有可能取得长期的成功。

我们在产品推敲方面花费了大量的时间，以期使其更精准地符合城市发展需要和客户的需求，这里面包括了不断地沟通了解，多轮的客户调研，反复的设计修改。最终春风度在设计上延续了一年左右的时间。

空间结构规划

建筑形态对比

设计者 在项目前期，我们花费了半年多的时间调整政府的规划导则。其对于上位的规划原则是：高处做低，低处做高。多数城市对空间、天际线的控制都遵从这一逻辑。但从人的视角出发，我们提出了不同的观点，并通过多种不同的方案进行了城市空间的对比 。

我们把高强度开发区和视觉敏感区域做了极致化的差异布局，半山的视觉敏感区内的建筑我们严格控制在三层以内，使得建筑与周边乔木呈现出相互掩映的关系。而在高处局部区域对原规划控高做出适度提升，营造出更加有张力的山城天际线。

站在设计师的角度上，我们对于整个物理空间的架构是一个点开始，一步步搭建出基本框架。但是要想达到最终真正意义上的完美呈现，还要往这个架构里面去填充东西。小镇就和人一样，光有骨架子不行，还要包括肌肉，面相、着装、内在，才是一个完整的作品。

小镇公共空间-意向图

叁

从 有机设计 看特色小镇

记录者 小镇的单元细胞复杂程度的问题应该如何去解决？对于项目而言，细胞核应该如何放置？小镇的价值如何产生？这几个问题将会决定项目的发展方向。每一个多核细胞的创造都可能形成多中心的形态。

设计者 我们的小镇和传统意义上的郊区大盘的规划有相当大的差别。 城市的发展建设类似细胞生长的方式，每个细胞有自己的细胞核，这种规划设计模式似乎可以称之为有机设计论。 当代中国城市的“细胞”往往生长得过大，形变成单细胞的形态，其实这是一种“生物变异”的模式。不少“郊区大盘”就是这种模式的产物——巨大的封闭社区，单一的上万平米的集中大配套，用乘法将小社区简单放大 。

春风度二期， 我们是在规划上做加法，主体是多细胞的，每个细胞的大小按照人性化的尺度来设计。它是一个个相对完整而又独立的单元，并非单纯复制粘贴，而是结合地形、地貌，以及尺度去设计。我们试图将商业街区融入住区，甚至运用了除法，将原本过大的地块尺度，分成了若干更小的街区，增加了开放空间，希望激发小镇中心区域的活力 。

小镇公共空间-意向图

观察者 有机设计理论是基于有机思维。有机思维和机械思维的逻辑是不一样的。有机思维的出发点是自下而上的逻辑，刚才说的在地性的生活感，在有机思维中能找到落脚点。有机设计论的思维特别适用于小镇，它不是简单地进行小区开发或者建筑堆砌，而是在设计时把一些街区组合起来，形成更有意思的空间，满足更高层次的需求和体验，出现了更高级的智慧 。

我们判断一个系统究竟是更加复杂还是相对简单，主要看的是它构成单元、层次的丰富程度，以及要素之间的联结密度。现在我们经常讲联结，联结的密度也反映了复杂程度，甚至随着复杂程度提升，很多联结是我们无法预测的。复杂度的提高会给我们带来困惑，但用有机理论去理解它就释然了。随着有机社会分层的提高，产品级别也越高，智慧也越高。这种智慧会影响到整个社区的完整感，以及空间的合理分布。产生更高级智慧意味着底层单元在高一阶层次上要出现促成它们连接以及发挥更大作用、产生更新的生活业态的一种条件，这种条件不同层次会有不同的表达。因此一个100万平方的小区，不是10万平方小区的等比例放大 。

小镇中心

肆

从 运营视角 看 华远·春风度

开发者 如果一个小镇永远没有常住人口，从小镇的长期经营上来看是不可行的。 因此我们要争取让人逐渐能够沉淀下来，这就涉及城市运营层面。在城市运营层面长期价值的建构中，各个层面都是不可或缺的。 以城镇空间所有的这些商业内容等为载体的综合的生活方式，这样形成硬件软件一体的产品，才能具有长期价值。

城镇社会的形成是一个自组织过程，而自组织过程是需要一些内部“扰动”作为激活的起点。 城镇内部的微小扰动不断放大，形成正反馈。反过来说，在这个过程当中，其实空间会选择人，让相似的人聚集，容易形成正反馈。因此我们在春风度项目中预规划了很多设想，比如农场、山地徒步小径、自然学校等。实际上这些也都要去逐项对应，找到对此有兴趣和运营经验的人来共建小镇。

小镇项目可能很难保持有静态的任务书，它是需要过程去实现的。 英国康沃尔郡伊甸园，是以一个矿坑为基底，往里面填充了几个气泡一样的自然温室，做出来的很成功的自然教育项目。我发现“伊甸园”的英文名字叫the Eden Project，不叫Eden Garden。因为开发者认为伊甸园是一个项目，是一个过程。 温室可能只是其自组织系统的激活点，要靠后面整个运营的过程才能实现最终的目标——教会人们和自然如何和谐共处。对于一般项目而言，策划—设计—建成就是一个完整的过程，而 对于小镇项目而言，策划—设计—建成只是一个起点，它一定还包含每一个分期的策划、设计、建成，以及建成之后的运营和后面分期的互动等过程。

观察者 自组织系统除了起点之外，还包含着重要的建立市场活跃度的底层规则。底层规则在演化过程中起了极其重要的作用。合理的底层规则不是自上而下的管控。我觉得春风度项目如果包含这样的逻辑，那未来的前景是可观的，它会随着城市的发展去生长，这就是演化 。

设计者 对于小镇的长期运营而言，物理空间只是基础，还需要人文、社群等具有生活体验性的附加值去吸引客户。 因此，我们将开发红线外的空间纳入规划设计范畴，成为未来社群生活的有机载体。同时把红线内的封闭空间，让渡一些小尺度的物理空间给城市。这些空间对于小镇未来的长期成长，乃至城市运营，都是非常有利的激活因素 。

别墅观景-意向图

伍

华远·春风度项目 的

关联性讨论

记录者 不管在哪个时间段，我觉得都要把跟人文属性相关的东西放进 产品开发中来。 一个产品延续了5~10年，最后凝聚出一种文化，这才能够真的形成一个小镇。

观察者 地域性更多的是地域性的生活，而不在于地域性的形象。形象是非常容易给人产生第一记忆的东西，但我们要做的不是一味地追求形象，或者是强制地扣个帽子。

设计者 春风度有临江的地形特点，它其实可以做成地域化特征非常强烈的重庆项目。但最终我们选择的建筑风格却并非如此，因为我们相信空间特征不止于表皮，并希望能够在有机的新空间中，保留老重庆的生活记忆和习惯。

开发者 文化其实是一种群体行为的结果，不同的品牌会有不同的文化价值观。从文化层面上来讲，好的社区它应该能够形成自身的文化价值观的“筛子”，它能够凝聚某种类型的人，使其有越来越强的社区感。 小镇的开发的确需要比较鲜明的氛围和性格来形成自身的价值观“筛子”，更加促进这种场域文化的形成 。 在这个过程中，人的作用是决定性的。并且从开发者的角度看来，文化是无法预设的。

云之谷夜景-意向图

陆

华远·春风度的

城市维度 思考

开发者 现在城市常规的住宅开发纯粹是一个算数的过程，缺乏城市层面的统筹和思考。城市发展已历经一两千年，这当中沉淀了很多具有普世价值的东西，什么是好的空间品质，什么是好的城市品质。但是这些东西在常规的住宅开发里面，其实这些年越来越多地被忽视。但显然，春风度这类的小镇项目靠数学思路是不能解决问题的，而必须回归到人们对城镇空间的普世价值的理解和热爱上，才有可能取得成功。

因此 我们的第一步的动作是架构城镇的公共空间体系，塑造空间品质。 比如在山顶的一块平地，把它做成了一个由几个街区构成的小镇，其中有街道、广场等一些促成公共生活的空间，这些空间的周边也都是商业配套或者公共性的房子，以此提供相对符合人本性的公共生活空间，这些都是对未来比较重要的活力点。此外 我们将周边自然山水景观视作公共资源，期望 能够实现 公共价值最大化。 第二步是在第一步的基础上，再去在地块内进行一般开发产品开发的规律。这是我们的方法论。

小镇公共空间-意向图

柒

从华远·春风度出发

聚焦城市运营力

设计者 对于设计而言，现阶段城市运营逐渐形成主流。春风度小镇项目属于小镇类的样板项目，是一个4500亩的超大尺度项目。规划入手将地块划分成200~300亩规模的多个细胞，在开放的、宜人尺度上有机生长。和城市对话、做城市长久运营的思路，应该是未来的主流趋势之一，而非对于产品的单一维度的探讨。

观察者 原先我们的房地产开发只是通过简单地放量来扩大城市面积，并没有考虑到城市升维的层面，导致城市里存在很多空白点。因此我认为不论是从开发还是设计角度而言，都应该从机械思维转换为有机思维，这样能够更加契合未来城市的生长和发展。

开发者 用产品思维去反哺城市运营其实很好地呼应了现阶段中国城市发展的课题。 十九大提出“人民群众的美好生活”，城市运营正是以此为目标来解决问题的。 从开发商的角度来看，我们首先得认识到历史阶段的变化，才能够去补充、提升城市运营方面的综合能力，来适应城市发展新阶段的要求。

记录者 普通的地产产品，可能运作周期比较短，产品转化速率较快。但是小镇类产品则不然。因此各方在城市运营层面的长期价值参与是非常重要的，一定要有各个层面的内容渗透进来。 以此看来，华远 · 春风度项目在城市运营层面或许是具有长期参考价值的案例。

捌

关于华远地产

华远地产股份有限公司是国内房地产业最早创立的品牌之一，至今已有 30 余载品牌发展历史。公司业务涵盖京津冀、西部、华中和华南四大区域， 开发了西单文化广场、华威大厦、昆仑公寓、石景山大悦城 、君悦酒店(长沙) 及春风度小镇(重庆)等知名项目，曾获“中国区域房地产公司品牌价值TOP10”“北京地产资信 20 强”“2019-2020中国房地产公益慈善优秀企业50强”等荣誉。

华远·春风度是华远地产在全国打造的首个小镇项目，历时半年之久进行整体规划。华远·春风度以关注人的健康和成长为核心，致力于打造一个世界前沿理念的中国式典范生活小镇。

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